Движение по вертикали

В 2004 году столичный рынок коммерческой недвижимости продолжал радовать инвесторов высоким уровнем рентабельности и огорчать арендаторов высокими ценами размещения. Сохранение прежнего спроса в условиях возрастания строительной активности и увеличение количества новых офисных проектов международного качества способствовало тому, что ставки аренды офисных помещений достигли в 2004 году наиболее высокого уровня за весь послекризисный период.

Вместе с тем, аналитики ожидают насыщения рынка в течение следующих двух лет, последующего снижения среднего уровня доходности проектов, а также падения арендных ставок в некоторых офисных и торговых центрах.

В минувшем году развитие рынка офисной недвижимости Москвы сопровождалось несколькими знаковыми событиями. Одно из них - старт проекта "Москва-Сити", а именно, - выход на строительную площадку компаний "ЭНКА", "Капитал Групп" и "Северная Башня". Кроме того, стартовал ряд девелоперских проектов, которые могут стать эталоном качества современных деловых центров. К ним специалисты относят офисный комплекс Дукат III (проект компании Hines) и офисное здание Эрмитаж Плаза компании "Форум Пропертиз" на Краснопролетарской улице. Не менее значительным событием стало строительство первого бизнес-парка "Крылатские холмы" на окраине Москвы, который явился отражением тенденции децентрализации офисного рынка.

Офисы уходят на окраины

По мнению директора департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олега МЫШКИНА, заслуживает внимания выход на российский рынок архитекторов мирового класса. Например, компания "Капитал Групп" привлекла известного голландского архитектора Эрика ван Эгераата для разработки проекта многофункционального комплекса "Город Столиц". Архитектурный проект еще одного объекта "Москва-Сити" - проекта компании "Техинвест" - выполняла американская компания Swanke Hayden Connell Architects, известная разработкой 202-метрового небоскреба Trump Tower в Нью-Йорке. Американская компания Skidmore, Owings & Merrill (SOM) выступает консультантом программы "Новое Кольцо Москвы" по вопросам планирования, проектирования и менеджмента высотных коммерческих и жилых зданий. Еще одна компания из США Hellmuth, Obata + Kassabaum, Inc (HOK) выиграла тендер на создание архитектурной концепции застройки участка на Озерковской набережной, где компанией "Стройинком-К" будет построен офисный комплекс площадью примерно 50 тыс. кв. метров.

Основные тенденции рынка офисной недвижимости, по мнению его участников, - постепенное формирование новых субрынков (бизнес-парки), повышение требований арендаторов к зданиям класса А, увеличение объемов строительства, а также рост количества сделок купли-продажи. Как отмечают аналитики компании Pauls Yard, с появлением на рынке новых современных проектов существенно возросли требования потенциальных арендаторов к зданиям международного класса. "Новые бизнес-центры должны соответствовать определению smart building, что, безусловно, сказывается на стоимости проекта. Но, несмотря на возможное снижение доходности, такие здания имеют высокую инвестиционную привлекательность для институционарных инвесторов", - поясняют специалисты этой компании.

"В 2004 году продолжилось строительство офисов класса А в районе третьего транспортного кольца, тогда как раньше здания под офисы высокого класса возводились преимущественно в центральном округе. Таким образом, центральное месторасположение офиса постепенно утрачивает свое первостепенное значение для большинства арендаторов. В настоящее время в пределах садового кольца находится около 60% всех офисных площадей. Среди других районов по количеству предлагаемых офисов лидирует север Москвы", - отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил ГЕЦ.

Впрочем, пока основной объем нового строительства все же приходится на Центральный округ. Следующий в рейтинге девелоперской активности - Западный округ, здесь расположены головные офисы крупнейших топливно-энергетических компаний, Газпрома и РАО ЕЭС. По данным компании Pauls Yard, всего за три квартала этого года было введено в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м новых офисных площадей классов А и В, а до конца года планируется сдать еще примерно 250 тыс. кв.м.

В этом году консалтинговые и брокерские фирмы зафиксировали увеличение количества сделок по продаже недвижимости. При этом около 25% от их общего числа пришлись на сделки по продаже офисных помещений. Цены продаж продолжают расти, превышая показатели 2003 года на 13-15 процентов. Компании не опасаются приобретать площади даже в строящихся центрах, хотя если в дальнейшем офисы будут распроданы множеству мелких собственников, возможно возникновение проблем при управлении зданием.

По мнению аналитиков компании Jones Lang LaSalle, в перспективе (в течение 2005-2007 гг.) активное строительство ряда крупных бизнес-центров может повлиять на ставки арендной платы, а также на динамику вакантных площадей. "Несмотря на некоторый дефицит помещений класса А, наблюдавшийся в 2004 году, высокие темпы строительства приведут к увеличению уровня вакантных площадей, что повлечет за собой снижение арендных ставок. По нашим прогнозам, это произойдет в 2005 году. При существующих темпах строительства ставки аренды в офисных зданиях класса А незначительно вырастут, а ставки в классе В продолжат снижение", - такого мнения придерживаются специалисты компании Pauls Yard.

Склады по прежнему, в дефиците

На рынке складской недвижимости сохранились прошлогодние тенденции. По данным компании Jones Lang LaSalle, спрос на современные качественные складские помещения значительно опережает предложение. Общее количество высококлассных складских помещений на середину 2004 года составляло всего около 900 тыс. кв. м, и только 270 тыс. кв. м из них аналитики относили к классу "А". "Спрос рос, увеличивалось и количество строящихся объектов. Однако стоимость аренды оставалась довольно высокой - на уровне 140-160 долларов за кв. м", - отмечает директор департамента складской недвижимости компании Colliers International Рубен Алчуджян. Интересно, что нынешний уровень цен превышает ставки на складские комплексы в большинстве европейских стран.

В начале года некоторые девелоперы заявили о выводе на рынок нескольких масштабных комплексов, однако окончательно реализованы они будут лишь в 2005 году (например, "Лого-парк" - совместный проект "Белой Дачи" и компании "Буиг"). Так и не появились на рынке некоторые крупные международные логистические девелоперы, которые ранее проявляли интерес к России. По мнению Р. Алчуджяна, это, прежде всего, связано с неразрешенностью земельных проблем. Зато в минувшем году очень активно поработали логистические провайдеры. В частности, крупные складские проекты для оказания собственных услуг реализовала Национальная логистическая компания, FM Logistic. "Операторы сегодня не случайно становятся более "подвижными". Мысль о том, что вот-вот на рынок выйдет много новых ритейлеров (например, "Carrefour" и "WalMart") заставляет их быть более мобильными, строить новые площади", - отмечает директор департамента складской недвижимости компании Colliers International.

Так как большинство новых площадей сдается уже на этапе строительства, то каких-либо серьезных колебаний спроса и предложения специалисты не ожидают. Аналитики компании Blackwood прогнозируют, что в ближайшие пять лет предложение на рынке складской недвижимости ежегодно будет расти на 350-450 тыс. кв. м за счет нового строительства. "Делать прогноз на следующий год непросто. В прошлом году я предполагал, что 2004 год будет переломным. Он и впрямь стал переломным, но только в плане тенденций, а не объемов. На рынок вышло несколько крупных проектов, которые пополнили предложение высококачественных логистических комплексов. В 2005 году, возможно, ситуация изменится более кардинально. Нашей компании известно несколько крупных проектов, в общей сложности более чем на 300 тысяч квадратных метров, которые могут выйти на рынок в следующем году" - говорит Р. Алчуджян. Если все запланированные объекты будут реализованы, специалисты ожидают стабилизации цен и, может быть, их некоторого падения.

Торговые центры: приготовиться к снижению

Не менее активно, чем остальные сегменты, в 2004 году развивался рынок торговой недвижимости. Более того, площадь только лишь новых качественных торговых центров составила около 700 тыс. кв. метров. Прирост торговых площадей в 2004 году был очень значительным. И если все заявленные к открытию в этом году торговые центры выйдут на рынок, то общая площадь функционирующих торговых центров приблизится к отметке 2,5 миллиона кв. метров.

Ожидается, что с увеличением объемов строительства профессиональных торговых объектов более очевидным станет контраст между успешными торговыми центрами и проектами с неудачной концепцией. "В условиях усиления конкуренции девелоперы должны уделять большее внимание предварительной оценке концепции торгового центра и анализу эффективности проекта", - предупреждают консультанты компании Jones Lang LaSalle.

Ставки аренды будут во многом зависеть от локальных характеристик объекта, в том числе его местоположения, величины торговой зоны, численности населения в ней, уровня конкурентного влияния. Динамика ставок для различных торговых операторов будет неодинакова. Так, по мнению аналитиков Colliers International, ставки аренды для крупных якорных арендаторов (продуктовых супермаркетов, гипермаркетов, магазинов бытовой техники) не претерпят существенных изменений. Снижение ставок для кинотеатров будет более заметным в силу насыщения рынка данной услугой и снижения спроса на такие площади. Ставки аренды для предприятий общественного питания демонстрируют устойчивый рост и эта тенденция, по всей видимости, сохранится в течение будущего года, а затем наступит период стабилизации. Ставки аренды секций операторов торговой галереи наиболее подвержены колебаниям в зависимости от объемов строительства качественных торговых площадей. При увеличении доли профессиональных торговых центров ставки аренды останутся на достаточно высоком уровне.

Важно отметить, что этот прогноз не учитывает таких факторов, как рост локальной конкуренции, местоположение. "В условиях активного строительства торговых объектов снижение ставок будет наиболее заметным в неудачных проектах, в некоторых случаях оно может достигать 20 процентов. В то время как в наиболее успешных торговых центрах ставки останутся стабильными", - прогнозируют специалисты Colliers International.

Что касается показателей доходности, то чистая (проектная) доходность (внутренняя норма доходности на вложенные средства) при условии, что финансирование проекта происходило за счет собственных средств, будет снижаться. Этому будет способствовать стабильность ставок аренды, возрастание операционных расходов и затрат на реализацию проекта. А вот доходность на фактически вложенные средства (при условии привлечения заемных средств) останется стабильной благодаря улучшающимся условиям финансирования (снижаются ставки процента, увеличиваются сроки погашения).

Игорь Сергеев