Сергей Колегов, исполнительный директор компании ABN Realty
По состоянию на конец года общее предложение офисных пространств, соответствующих международным стандартам (классы «А» и «В» согласно Экономической Классификации Офисных Зданий компании ABN Realty), практически достигло 3,6 млн. кв.м.
Ввиду того, что в наступающем году планируется ввести в эксплуатацию порядка 800 тыс. кв.м офисных пространств, соответствующих международным стандартам, вероятность того, что чистое поглощение по итогам 2005 года сможет превысить объемы нового строительства крайне мала. Существенное увеличение объемов нового строительства способно привести к пока еще не значительному увеличению уровня вакантных площадей. Тем самым будут созданы условия, при которых рынок станет еще более цивилизованным – компании-арендаторы получат возможность выбирать для себя новые офисы не из 2-4-х проектов, а, скажем, из 8-10-ти, а девелоперы прекратят практику строительства «дешевых» зданий, заботясь в первую очередь не о сиюминутной выгоде, а о том, чтобы проект приносил стабильный доход на протяжении 30-50-ти лет после ввода в эксплуатацию. По итогам года наиболее востребованным районом с точки зрения офисной недвижимости стал центр города. Так, в IV квартале 2004 года на его долю пришлось 43%, а по итогам всего года количество сделок, зафиксированных отделом исследований компании ABN Realty в центре города составило 51% от их общего числа.
В ближайшие несколько лет серьезную конкуренцию деловым зонам центра города, несомненно, должен составить район Москва-Сити, где на относительно малом участке земли будет сосредоточено огромное количество офисов исключительно класса «А». Кроме того, продолжатся процессы децентрализации и в целом по городу. Здесь наиболее востребованными направлениями останутся Запад (место проживания большинства топ-менеджеров компаний-арендаторов) и Юго-Запад (район сосредоточения головных офисов крупных сырьевых компаний, в частности, компаний Газпром и РАО ЕЭС России).
Самые высокие цены на офисную недвижимость устанавливаются владельцами тех бизнес-центров, что расположены внутри Бульварного кольца. По мере удаления от Кремля по направлению к МКАД цены довольно ощутимо снижаются. Например, разница между средними арендными ставками на офисы класса «А» в зависимости от расположения объекта может достигать $300-400 за 1 кв.м в год.
Лидерами по привлеченному интересу в 2005 году обещают стать следующие проекты:
- Дукат III (девелопер - Hines);
- Аврора Бизнес Парк II (девелопер – Forum Properties);
- Башня на Набережной II (девелопер – ENKA);
- Капитал Плаза (девелопер – Капитал Груп);
- Волна (девелопер – Энергогарант Капитал-Строй);
- БЦ в Настасьинском переулке (девелопер – Система-Галс);
- UNION Center (девелопер – Баупорт);
- БЦ на Ленинском (девелопер – Стимул Групп);
- Многофункциональный центр на Новинском (девелопер – Lotte & Lotte);
- БЦ Профико (девелопер – Профико).
Как можно увидеть, среди заявленных проектов некоторые находятся за традиционной деловой чертой города. Так, офисный центр Волна расположен в районе станции метро Красные Ворота, бизнес-центр Профико в районе станции метро Молодежная, а UNION Center II за ТТК, на Юго-Востоке города. Это говорит о том, что многие девелоперы уже не опасаются вести строительство вдали от центра города, и все смелее осваивают периферийные районы города. Помимо перечисленных проектов класса «А», в 2005 году ожидается увеличение предложения по помещениям класса «В». Здесь наиболее интересными проектами обещают стать:
- БЦ Новосущевский (девелопер – MR Development);
- офис-парк Семеновский (девелопер – ИК Визави);
- Станиславский Центр (девелопер – Horus Capital);
- БЦ на Бутырском Валу (девелопер – ZAAB);
- Новоданиловский Дом II (девелопер – Солнечный Город). На протяжении всего 2004 года уровень спроса превалировал над уровнем предложения. Исходя из текущей ситуации на рынке, можно сделать вывод о том, что грамотно спроектированное здание, построенное с использованием высококачественных материалов, оснащенное современным инженерным оборудованием и, что самое важное, расположенное в одном из деловых районов города, как правило, реализуется еще до сдачи его в эксплуатацию.
В 2004 году на рынке утвердилась практика заключения предварительных договоров аренды в зданиях, находящихся на этапе строительства. Все без исключения владельцы строящихся зданий в той или иной форме используют эту схему, не дожидаясь получения от муниципальных органов полного пакета правоустанавливающих документов, а лишь оговаривая сроки их предоставления арендаторам. Соответственно, и на фоне общего объема сделок доля предварительной аренды по офисам класса «А» велика и по итогам года составила порядка 65-70% от общей суммы арендованных площадей ввиду того, что основное предложение на сегодняшний день сосредоточено именно в секторе строящейся офисной недвижимости. Разрыв между спросом и предложением если и сокращается, то очень медленно и практически незаметно для участников рынка. Неуклонный рост макроэкономических показателей РФ способствует постоянному увеличению уровня спроса, а с другой стороны, тот инвестиционный климат, который установился на рынке коммерческой недвижимости, всемерно способствует увеличению строительной активности в городе.
В IV квартале 2004 года число предложений по продаже офисной недвижимости оставалось на высокой отметке. А по итогам уходящего года пятая часть сделок пришлась на сделки по купле-продаже офисной недвижимости, самой крупной из которых с целью использовния здания «под себя» стала покупка компанией СИБУР офисного комплекса класса «А» Gold Tower на улице Кржижаноского.
По итогам 2004 года средняя арендуемая площадь для офисов класса «А» составила 1200 кв.м, а для офисов класса «В» – 700 кв.м.
Согласно исследованиям, проводимым компанией ABN Realty, во второй половине 2004 года распределение компаний, участвовавших в сделках по аренде и купле-продаже офисной недвижимости по профилю деятельности выглядит так:
• финансы и консалтинг - 34%;
• добывающие и производственные компании - 31%;
• торговля и услуги - 19%;
• IT компании - 12%;
• другие - 4%.
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ
- увеличение общих площадей проектируемых зданий;
- увеличение числа и объемов продаж офисных зданий и помещений, в том числе и за счет увеличения количества инвестиционных продаж;
- стабилизация арендных ставок, плавный рост цены продажи на высококлассную недвижимость;
- увеличение числа сделок по ставкам в валюте Европейского Союза;
- увеличение темпов роста высотного строительства;
- расширение деловой зоны города за пределы ТТК, в особенности по западному и юго-западному направлениям.