Венгрия: Ритейл на перепутье

Венгерский рынок ритейла, продемонстрировал высокие темпы роста в последние несколько лет. Вот почему, характеризуя рынок торговых центров Будапешта, эксперты все чаще используют термин «насыщенность». В настоящее время в городе функционирует более 20 крупных торговых центров — показатель достаточный для того, чтобы признать возможности развития этого сектора как ограниченные. По словам руководителя Департамента торговой недвижимости компании C&W/H&B Джона МакКи, начиная с 1996 года в столице Венгрии было реализовано 10 крупных проектов торговых центров, что увеличило общий объем торговых площадей на 395 тыс.кв.м.

Наиболее удачные проекты в этом секторе — West End City Center (площадь 50 тыс.кв.м), построенный канадско-венгерским девелопером Trigranit; Mammut Center в центральной Буде (площадь 52 тыс.кв.м.) и Arkad Center (площадь 45 тыс.кв.м), находящийся на окраине города. Arkad Center был построен в 2002 году немецкой компанией ECE Projectmanagement и стал последним значительным проектом на рынке торговых площадей Будапешта.

По мнению экспертов, наименее удачные торговые центры в ближайшее время могут столкнуться с серьезными проблемами. Авторитетные специалисты считают, что возможности для развития ритейла в столице Венгрии ограничиваются строительством торговых точек на центральных улицах города и дальнейшей дифференциацией по товарам того или иного профиля (например, мебель, строительные материалы, электроника, спорттовары, модная одежда и проч.). За пределами столицы перспективным для развития ритейла является строительство торговых центров в региональных центрах.

Еще одним подтверждением того, что рынок торговых центров в Будапеште близок к насыщению, является тот факт, что до конца 2004 года был открыт всего один торговый центр, Savoya Park, расположенный в одном из самых густонаселенных районов венгерской столицы. В составе нового комплекса, девелопером которого выступила компания French GRC DCA, 15 тыс.кв.м займет «Auchan», 11 тыс.кв.м – OBI, оставшиеся 7 тыс.кв.м – прочие магазины и зона развлечений. Открытие Savoya Park создаст весьма интересное соперничество с уже функционирующим по соседству Campona Center. К тому же якорным арендатором в Campona является торговая сеть Tesco, прямой конкурент Auchan.

Вместе с тем, основания для оптимистичного взгляда на рынок ритейла венгерской столицы все-таки остаются. «Несмотря на достаточно большое количество торговых центров в Венгрии, спрос ритейлеров на торговые площади большого объема остается неудовлетворенным,— констатирует г-н МакКи.— Показатели Венгрии все еще не сопоставимы со средними по Европе.»

Региональные проекты

Долгое время на стадии планирования находился проект строительства торгового центра в Керепеси, местечка, расположенного недалеко от железнодорожной станции Келети. Вопрос о начале его реализации до сих пор остается открытым: проектируемый комплекс станет прямым конкурентом находящегося неподалеку Arkad Center. Однако проект по-прежнему интересует израильского девелопера, не в последнюю очередь по причине выгодного местоположения — в непосредственной близости проходит трасса М3 — главная транспортная артерия, ведущая на Восток страны. «Территории, расположенные вдоль трассы М3 к востоку от Будапешта, могут быть использованы в качестве площадок для строительства торговых центров, так же, как в свое время были освоены территории на западе у трассы М1»,— комментирует ситуацию Роберт Тилки, Управляющий директор GVA Венгрия.

Прошлым летом немецкий девелопер ECE Projektmanagement построил свой второй торговый центр в Венгрии. Это Pecs Arkad в южном городе Пекс, расположенном неподалеку от хорватской границы. Все площади торгового комплекса были сданы отечественным и международным ритейлерам еще за полгода до его официального открытия. Строительство следующего торгового центра ECE планируют начать в Гьере, городе на австрийской границе.

Всемирно известные сети гипермаркетов, как Auchan, Tesco и Metro,уже открыли свои магазины в региональных центрах Венгрии и, похоже, не собираются останавливаться на достигнутом.

Израильская компания Plaza Centres создала в Венгрии целую сеть торговых и развлекательных центров. Двенадцать из шестнадцати построенных ею центров были проданы компании Klepierre Group, в активе которой уже находится более 320 торговых объектов, расположенных в Италии, Испании, Португалии, Бельгии и Чехии. Сделка с Klepierre, по мнению специалистов Plaza Centres, должна позволить компании построить еще 60 торговых и развлекательных центров в Европе, причем 8 из них компания намерена построить в странах Центральной и Восточной Европы.

Скрытые резервы

Возможности для развития ритейла на центральных улицах Будапешта, по сути, ограничиваются строительством магазинов на Vaci utca — главной торговой артерии венгерской столицы — и прилегающей к ней Andrassy utc — главном бульваре города. При этом ни одна из этих улиц не может сравниться с центральными улицами в крупных городах Западной Европы. К примеру, Vaci — главным образом, туристическая улица, являющаяся малопривлекательной для жителей Будапешта и его окрестностей. Подобные проблемы сдерживают массированное проникновение западных ритейлеров. Так, например, на несколько лет задержался выход на рынок Венгрии крупного испанского ритейлера Zara. Это было связано, в первую очередь, с тем, что компания просто не могла найти себе подходящее место для магазина в центре Будапешта. «Некоторые ритейлеры ждут по два года, пока не подберут для себя подходящее помещение. Иногда для этого компаниям приходится арендовать по 2-4 блока в West end или Mammut»,– говорит Эрика Пэл, глава департамента торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle-Венгрия.

По мере развития венгерского рынка ритейла и роста доходов населения, девелоперы демонстрируют большую заинтересованность в строительстве специализированных магазинов. Так в ноябре 2004 г. В окрестностях Будапешта открылись два магазина модной одежды. А в 2005 году должен открыться «Центр Материалов», где на площади 18 тыс.кв.м будут продаваться только товары для дома и интерьера. Если в столице возможности для строительства новых торговых центров практически исчерпаны, то за пределами Будапешта аналитики видят потенциал для строительства, по крайней мере, еще по одному торговому центру в девяти крупнейших городах страны. «Пятая часть продаж ритейлеров приходится на венгерские торговые центры и гипермаркеты: Tesco имеет в Венгрии 53 магазина, Auchan – 9. Конкуренция вынудила закрыться многие мелкие магазины, работавшие в стране до 1991 года», – говорит Бредмор Кинг Стердж.

Алла Викторова