Инвестиции в офисную недвижимость «обесценятся»
Участники рынка офисной недвижимости прогнозируют в 2005 году небольшое разнонаправленное движение арендных ставок на офисные помещения разных классов на фоне продолжающейся стабилизации рынка. Причиной этого станет довольно большой объем ввода новых офисных центров на фоне растущего спроса. Рост спроса на офисные помещения, по данным аналитиков, будет обеспечиваться положительной динамикой макроэкономических показателей. По мнению участников рынка, рынок офисных помещений Москвы достигнет своего насыщения к 2007 году.
По данным компании Paul`s Yard, величина арендной ставки на офисные помещения в Москве в 2004 году практически не изменилась. Так, арендная ставка на офисы класса А составила 620 долл. в год за квадратный метр включая операционные расходы, не включая НДС, что лишь на 1,5% больше, чем в 2003 году. При этом средневзвешенная ставка аренды на офисы класса В претерпела более существенные изменения по сравнению с 2003 годом, понизившись на 4%, и составила 430 долл. в год за квадратный метр включая операционные расходы и не включая НДС. Падение ставок на офисы класса В, по всей видимости, объясняется растущими требованиями к офисным зданиям и, соответственно, снижением популярности низкокачественных офисов. При этом участники рынка отмечают, что требования арендаторов к офисам класса А также постоянно растут. «Требования, предъявляемые потенциальными арендаторами к зданиям класса А, существенно выросли после появления на рынке таких проектов, как: Дукат Плейс III, Башня на Набережной и бизнес парк Крылатские Холмы, - пишет компания Paul`s Yard в своем отчете. - Новые здания должны соответствовать определению «smart building», что, безусловно, сказывается на стоимости проекта, но, несмотря на снижение доходности, такие здания имеют высокую инвестиционную привлекательность для институциональных инвесторов».
Участники рынка отмечают растущий интерес инвесторов к покупке офисных центров. По оценке Paul`s Yard, сделки по продаже офисных помещений составили около 25% от общего числа сделок. В качестве наиболее крупных сделок отмечаются покупка в первом квартале 2004 года «Пермской Финансово-Промышленной Группой» строящегося офисного центра на Овчинниковской набережной, вл. 22-24 (в 2003 году этой компанией уже были приобретены: бизнес-центр «Самсунг», здание корпорации «Эрикссон» на улице 8 Марта и офисный комплекс на Большой Ордынке, 1-5), покупка Берлинского Дома компанией Eastern Property Holdings, приобретение офисного здания в 1-ом Колобовском переулке крупной российской компанией, покупка подразделением Газпрома здания на ул. академика Власова, 51, а также приобретение компанией «Проспект» здания класса В на ул. Новодмитровская 23 стр. 5. Продажные цены объектов в прошлом году в отличии от арендных ставок увеличились на 13-15% и составили для офисов класса А 3 000-4 700 долл. за квадратный метр и офисов класса В 2 000-2 800 долл. за квадратный метр. Таким образом, в 2004 году продолжилась тенденция снижения доходности инвестиций в офисную недвижимость российской столицы. При этом по оценке компании Jones Lang LaSalle объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2004 году составил 150-200 млн. долларов. По данным компании, инвесторы в настоящее время рассчитывают на доходность 13% в год - доходность офисных зданий, 13-16% - доходность торговых центров. Более высокие ожидания доходности в секторе торговой недвижимости объясняется более оптимистичными ожиданиями относительно роста стоимости аренды, - по данным экспертов, он составит 5-7% в год.
В минувшем году в Москве было введено в эксплуатацию 400 тыс. квадратных метров офисных площадей, уровень поглощения составил от 300 тыс. до 500 тыс. кв. метров. Превышение спроса над предложением влечет низкий уровень вакантных площадей, который в минувшем году составил для зданий класса А – 3,5%, для зданий класса В – 8%. Объем вновь вводимых офисных площадей в 2005 году оценивается в 700 тыс. квадратных метров. По данным компании ABV Realty именно эта цифра является предельной емкостью рынка: большее количество офисных помещений рынок столицы поглотить не в состоянии. Стоит отметить, что эта оценка расходится с прогнозом компании Paul`s Yard, которая полагает, как уже говорилось выше, что рынок достигнет своего насыщения лишь к 2007 году. В любом случае, все участники рынка сходятся во мнении, что основной тенденцией наступившего года на рынке офисной недвижимости станет продолжение стабилизации, сопровождающаяся снижением доходности инвестиций. «В 2005 году, ставки аренды в офисных зданиях класса А незначительно вырастут, ставки в классе В, продолжат снижение», - полагает компания Paul`s Yard. Компания ABN Realty при этом полагает, что на отдельные высококлассные, пользующиеся повышенным спросом объекты цены будут расти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку. При этом, участники рынка полагают, что инвесторы будут проявлять все больший интерес к покупке офисных площадей, что приведет к росту цен продажи и снижению доходности инвестиций на фоне стабильных арендных ставок.
Елена Тофанюк