Ярмарка бизнес-тщеславия
Главная тенденция 2004 г. на петербургском рынке бизнес-центров — рост спроса на качественные офисы. Среди клиентов новых деловых комплексов категории А и В+ преобладают отечественные компании и банки, которые по уровню требований к арендуемым помещениям уже не уступают иностранным фирмам. Еще одна характерная особенность: чем выше класс офисного центра и, соответственно, цена аренды, тем больше заявок на крупные помещения.
В последнее время вводится все больше бизнес-центров высокого уровня. Если в 2003 г. из всех запущенных площадей на здания класса В, по оценке “Бекар. Консалтинг”, приходилось 58,3%, то в 2004-м уже 76,2%. Доля новых бизнес-центров категории С, напротив, сократилась с 36,7% до 14,7%. Удельный вес класса А вырос с 5% до 9%.
Итог прошлого года — три здания, которые можно отнести к высшему офисному разряду. Такого оживления в этом сегменте рынка в Петербурге не наблюдалось с середины 90-х.
В конце лета на Невском пр., 10, открылся бизнес-центр Geneum (арендопригодное пространство — всего 1600 кв. м). Вслед за ним госкомиссии сдан офисно-торговый комплекс класса А “Невский, 38” — проект принципиально иного масштаба, реализованный ОАО “Промышленно-строительный банк” (ПСБ). Общая площадь реконструированного исторического здания — 14 700 кв. м; стоимость работ, включая реставрацию интерьеров, — 35 млн евро; по уровню инженерной начинки комплекс относится к интеллектуальным. Уже в декабре на все офисные помещения (примерно 4500 кв. м полезного пространства) были найдены потенциальные клиенты. 2500 кв. м занял “Вэб-инвест Банк”. В стадии заключения еще несколько крупных контрактов. Диапазон ставок — 400-500 евро за 1 кв. м в год (без НДС). “В лист ожидания нашего бизнес-центра включены еще более 10 заявок от потенциальных арендаторов”, — говорит Марина Шарова, руководитель департамента рекламы и продаж ЗАО “Менеджмент компания ПСБ”.
Сейчас госкомиссия работает еще на одном объекте, претендующем на А-класс, — комплексе “Платинум” на Большой Морской ул., 30, в нескольких кварталах от Невского. Заказчик — ООО “БизнесЛинк” — с нуля построил новое здание общей площадью 6700 кв. м (большая редкость для центра Северной Пальмиры). Сумма инвестиций — около $8 млн. Изначально в проекте преобладала торговая функция, однако уже по ходу работ он был перепрофилирован. “При арендных ставках от $500 до $700 за 1 кв. м в год предварительный лист ожидания сформирован примерно на 80% помещений. Однако сейчас мы ведем плотные переговоры с одним из московских банков по поводу продажи ему всего объекта целиком”, — поясняет генеральный директор компании “БизнесЛинк Истейт” Елена Рома.
Благодаря проектам 2004 г. доля зданий класса А на петербургском рынке бизнес-центров приблизилась к 5% (в общей сложности 40 000 кв. м).
“Среди арендаторов новых комплексов преобладают отечественные предприятия. Они крепнут и проникаются самоуважением, поэтому и развивается дорогой сегмент рынка. Безусловно, это положительно скажется на создании новых управляющих компаний. Сегодня потребность в профессиональных услугах по управлению ощущается именно на объектах высокого класса с серьезными вложениями. Однако заявлять о бурном росте этого сектора, мягко говоря, преждевременно. Что такое 40 000 кв. м класса А для Петербурга — второго города страны с пятимиллионным населением? Это стыдно”, — считает президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Гришин.
“Доля офисов высшего уровня должна составлять на рынке не менее 10-15%”, — полагает руководитель проекта “Веда-Хаус” Елена Морозова. Этот бизнес-центр должен открыться к лету на Петроградской набережной и добавить в актив класса А еще 8000 кв. м. Офисы в “Веда-Хаус” будут соседствовать с водно-оздоровительным комплексом, теннисными кортами, кинотеатром, рестораном и пр.
На Петроградской стороне заявлены еще по крайней мере два офисных проекта, позиционированных в классе А, — на Каменноостровском пр., 9 (бывшее помещение фабрики “Знамя труда”), и на Петроградской наб., 18 (новая очередь действующего “Сити Центра”). “На рынке медленно, но верно меняется понятие идеального location для бизнес-центров: 5-6 лет назад под удачным местоположением понимался только исторический центр в пределах 3-4 улиц, а сейчас высококлассные проекты реализуются далеко за этими границами. Конечно, вряд ли завтра или послезавтра бизнес-центр категории А будет построен в Сестрорецке. Хотя в секторе элитной жилой недвижимости тенденция бегства из центра в пригород проявляется наглядно”, — считает председатель совета директоров группы компаний “Бекар” Андрей Тетыш.
Кстати, деловые комплексы класса В уже уверенно осваивают непрестижные городские зоны. Самое крупное открытие года на петербургском рынке — бизнес-центр “Т4” общей площадью 25 000 кв. м — состоялось в Невском районе, на рабочей окраине. Исходным материалом для “Т4” стало здание бывшего 4-го таксомоторного парка на ул. Седова, 12. Акции этого предприятия приобрело ЗАО “Бизнес-центр Т4”. За полтора года шестиэтажное здание было реконструировано. Инвестор остеклил фасад, поменял инженерные сети, построил автономную котельную, в бывшем дворе обустроил атриум с панорамными пневматическими лифтами. Сумма инвестиций не разглашается. Актуальная рыночная стоимость “Т4” — около $16 млн. Преимущества проекта — открытые планировки и паркинг емкостью до 400 машино-мест. Управляет им компания “Теорема”, в ведении которой также находится офисно-торговый комплекс “Эврика” (50 000 кв. м), расположенный на ул. Седова, 11.
Сейчас в здании “Т4” идут отделочные работы под конкретных арендаторов. Два верхних этажа — примерно 6500 кв. м — занял Центр по разработке программного обеспечения корпорации Motorola. По нашим данным, это самая крупная сделка на городском офисном рынке в 2004 г. Еще 1500 кв. м арендовала под офис стройбаза “Рыбинская”. Среди других клиентов — компании “Мир пленок”, “Двин” (автомобильные шины), “СЭТ-Авто”. По словам генерального директора бизнес-центра Бориса Жукова, на рынке бум спроса на большие площади. Диапазон арендных ставок в “Т4” — 650-750 руб./кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатацию).
По оценке специалистов “Бекар. Консалтинг”, в бизнес-центрах класса В на помещения от 500 кв. м приходится 28% заявок. Например, Bank Societe Generale Vostok занял 1100 кв. м в Renaissance House, компания “Регион” (лесопереработка) арендовала 1000 кв. м в “Фарватере”, ООО “ИнтеллиДжей Лабс” — около 1400 кв. м в “Таймсе”, Петербургская центральная регистрационная компания — 1075 кв. м в “Аскольде” и др.
Справка:
По итогам прошлого года в Петербурге введено в эксплуатацию около 100 000 кв. м офисов в новых или реконструированных зданиях (данные компании “Бекар. Консалтинг”). Это примерно на 20 000 кв. м меньше, чем в 2003-м. Хотя в планах девелоперов значилось около 170 000 “квадратов”. Практически все из заявленных проектов продвигаются к финишу, но не теми темпами, на которые рассчитывали их инициаторы. Основные проблемы связаны с длительными сроками согласования строек в петербургской администрации и с подключением готовых объектов к городским инженерным сетям.
Анастасия Ясинская