Russia`s Latest Space Race

9 октября российский индекс РТС превысил собственный рекордный уровень 571 пункт, достигнув 637,77 пункта. Поскольку цены на российские "голубые фишки" уже довольно высоки, инвесторы ищут новые возможности заработать на стремительном росте российской экономики. Они выходят на рынок недвижимости с его высокими доходами и низкими рисками. В октябре первую сделку заключил институциональный инвестор – инвестиционный фонд, специализирующийся на недвижимости.

Fleming Family & Partners Russia Real Estate (FF&P), образованный в начале 2003 года как первый в России инвестиционный фонд по недвижимости, заключил сделку, которую рынок уже охарактеризовал как открывающую качественно новые перспективы. FF&P купил у Credit Suisse First Boston (CSFB) здание по адресу Гоголевский бульвар, 11, которое, по мнению экспертов, является одним из всего лишь десяти зданий инвестиционного уровня в центре Москвы. "Сделка по Гоголевскому, 11 была первой между двумя институциональными участниками рынка. Это событие чрезвычайно важное, выводящее рынок на новый уровень",– говорит Майкл Ланж, председатель крупнейшей в России компании недвижимости Jones Lang LeSalle, сопровождавшей сделку.

Фонд узкой специализации FF&P является инструментом для частных инвестиций семьи Флеминг, в нем участвуют ведущие финансисты мира, в том числе лорд Ротшильд, а также институциональные инвесторы, в частности General Electric. Семья Флеминг инвестировала в России с начала 1990-х годов, однако прошлой весной она первой вышла на новый российский рынок, создав фонд, специализирующийся на инвестициях в недвижимость.

Здание по адресу Гоголевский бульвар, 11, одно из лучших в Москве, находится рядом с Красной площадью; помещения там снимают такие компании, как General Motors, KPMG, Delta Airlines и российское представительство Международного валютного фонда (IMF). Оно было построено CSFB в 1998 году недалеко от храма Христа Спасителя. Здание привлекательно тем, что ни у одного из арендаторов не возникнет проблем с оплатой, и одним из условий сделки было соглашение, что их договоры об аренде не изменятся. По словам господина Ланжа, иметь такого арендатора, как IMF, особенно привлекательно: "Ситуация в России стабильна и будет лишь укрепляться. Это значит, что IMF будет сокращать свое присутствие, освобождая офисные площади".

Российский рынок недвижимости чрезвычайно разогрет, и несколько фондов торопятся войти в игру, прежде чем немногочисленные здания высокого качества будут раскуплены. FF&P уже предлагают большие суммы для инвестиций. По оценке господина Ланжа, стоимость существующих зданий инвестиционного уровня составляет от $300 млн до $500 млн. "Исходя из того, что типичный фонд недвижимости располагает как минимум $140 млн, то с учетом стоимости трансакций три-четыре фонда могут скупить все имеющиеся в Москве здания класса A",– говорит господин Ланж. В июле American Investment Group объявила о намерении совместно с холдинговой компанией Владимира Потанина "Интеррос" создать фонд прямых инвестиций в $500 млн, половина из которых будет направлена на рынок недвижимости.

Немцы выходят на старт

О создании похожего фонда ведут переговоры Carlyle Group и Alfa Group. Немецкие фонды недвижимости с жадностью смотрят на российский рынок. Поскольку экономика ФРГ переживает кризис, эти фонды располагают значительной ликвидностью и, как ожидается, в ближайшем будущем двинутся в Россию, где доходы высоки, а риски быстро уменьшаются. Brunswick UBS Warburg и другие немецкие инвестиционные фонды тоже выражают желание принять участие в игре.

До кризиса 1998 года российские банкиры и предприниматели богатели на спекуляциях на фоне экономических трудностей, которые вели к гиперинфляции и трехзначным цифрам доходов по гособлигациям. В России президента Владимира Путина экономическая ситуация быстро нормализуется, и инвесторы стремятся делать долгосрочные низкорисковые вложения.

Интерес к рынку недвижимости подогревается в том числе и развитием ипотеки. Дума приняла соответствующий закон в первом чтении, и российские банки разрабатывают предложения для растущего российского среднего класса. Другой фактор – высокая доходность. По данным инвестиционной компании "Атон", доходы по вложенному капиталу составляют 13-14% в секторе аренды офисных зданий в зависимости от качества здания, его положения на рынке и списка арендаторов и до 24% в секторе купли-продажи. По словам господина Ланжа, по мере развития рынка эти доходы будут быстро снижаться.

"Вопреки общепринятому мнению, права собственности на недвижимость в России относительно хорошо защищены и гарантируются Гражданским кодексом и Конституцией,– говорит Питер Уэстин, экономист из `Атона`.– Существуют также законы и процедуры, делающие сделки купли-продажи недвижимости рутинным процессом, особенно в Москве".

По оценкам Jones Lang LeSalle, на рынке в настоящее время имеется около 2,8 млн кв. м, из которых 600 тыс. кв. м относятся к классу A, при этом свободных площадей около 3%. В первой половине прошлого года было востребовано 270 тыс. кв. м, и брокеры ожидают, что к концу года эта цифра увеличится до 600 тыс. кв. м, включая переезд в новые здания, по сравнению с 170 тыс. кв. м в 1998-м. Уже являясь одним из шести наиболее активных рынков недвижимости в Европе, московский сохраняет потенциал для роста: в среднем в западноевропейских столицах на душу населения приходится 4,8 кв. м против 0,4 кв. м в Москве. "Учитывая, что компаниям нужно в среднем 8 кв. м офисных площадей на одного сотрудника, даже при консервативных подсчетах количества работающих предложение сейчас составляет от половины до двух третей потребности,– говорит господин Ланж.– У этого рынка хорошие перспективы роста".

В России – строительный бум, в 2002 году было построено новых зданий на $26 млрд, из них 13% в Москве, где рынок является самым крупным и прозрачным. Москва остается наиболее привлекательным рынком, цены здесь за последние несколько лет увеличились более чем вдвое. На отдаленном втором месте – Петербург, который, в свою очередь, намного обгоняет 13 городов-миллионников в регионах, которые также начинают привлекать инвестиции.

Сделки по недвижимости

Сделка FF&P была первой, заключенной между институциональными инвесторами, однако в прошлом году было и несколько менее крупных сделок, совершенных новичками на этом рынке. Коммерческий банк "Глобэкс" перекупил долгострой на Новинском бульваре – жертву кризиса 1998 года. Это первая инвестиция такого рода банка "Глобэкс". В здании – 78 тыс. кв. м, из которых 40 тыс. кв. м – офисные и еще 10 тыс. кв. м – высококачественные площади для продажи. Банк инвестировал $100 млн собственных средств. При сроке сдачи здания в декабре прошлого года около 80% его площадей уже сданы в аренду. "Инвестиции в недвижимость приносят хорошие прибыли, особенно в Москве,– говорит Эмиль Алиев, глава отдела по контактам с инвесторами банка `Глобэкс`.– Сохраняется большой разрыв между спросом и предложением офисных площадей класса A. По нашим оценкам, этот разрыв не будет устранен еще четыре-пять лет".

"Глобэкс" рассчитывает вернуть свои средства за четыре с половиной года и получить 20-процентную годовую прибыль (то есть больше, чем средний показатель инвестиционных фондов) с относительно небольшим риском. Банк также рассматривает варианты сдачи в аренду и продажи всех или части площадей одному из профильных инвестиционных фондов с тем, чтобы вложить полученные таким образом средства в другие проекты. "Ситуация в России изменилась. Вложения в недвижимость стали привлекательными, так как риски низки, а доходы высоки,– говорит господин Алиев.– До кризиса 1998 года пятилетний срок возврата инвестиций казался слишком долгим, особенно если вы могли заработать до 1000% на ГКО за три месяца. Однако сейчас экономика растет, и вы не можете получать подобную прибыль, а найти хороший инвестиционный проект становится все труднее".

Открытые фонды

Сделки и FF&P, и банка "Глобэкс" являются частными, а вот компания Eastern Property Holdings (EPH) котируется на швейцарской бирже и недавно выпустила акции, чтобы получить капитал для инвестиций в российский рынок недвижимости. "Мы купили уже существующую швейцарскую публичную компанию, переименовали ее и поменяли ее статус, сделав основой для российской холдинговой компании по недвижимости",– говорит Терри Олин, один из директоров компании.

Господин Олин давно инвестирует в Россию – он управляет ENR Russia Invest, инвестиционным фондом общего направления, вкладывающим в ценные бумаги и долговые обязательства. ENR первым сделал крупное вложение в недвижимость в России, купив в начале 2002 года долю в 19,25% в офисном и развлекательном комплексе "Романов двор-2" общей площадью 40 тыс. кв. м, также недалеко от Красной площади.

"У ENR есть капитал для вложений, и мы рассматривали различные идеи, пока не натолкнулись на `Романов двор`,– говорит господин Олин.– Экономика была на подъеме, и после завершения сделки в апреле мы провели 18 месяцев, анализируя российский рынок недвижимости, и пришли к выводу, что это один из самых привлекательных ныне инвестиционных рынков".

EPH приценивается еще к двум зданиям, не ограничивая себя лишь центром Москвы, как FF&P. По словам господина Олина, компания планирует вложить две трети своего капитала в существующие здания высокого качества, а остальное использовать в девелоперских проектах в таких секторах недвижимости, как офисы, жилье и склады. Продажа акций EPH, как ожидалось, должна была привлечь $100 млн, однако привлекла лишь половину – под влиянием политического скандала, связанного с арестом 25 октября Михаила Ходорковского, главы нефтяной компании ЮКОС.

Господин Олин говорит: "Мы все же получили солидную базу. 50 млн швейцарских франков ($37 млн), которые мы привлекли,– это достаточный капитал, чтобы реализовать нашу стратегию, как и планировалось (две трети в законченные проекты и одну треть – в строящиеся), плюс то преимущество для акционеров первого круга, что мы теперь сможем инвестировать гораздо быстрее, чем если бы у нас было $100 млн. Следовательно, будут большие выплаты дивидендов в 2004 году". Перевела Елена Бушина