Недвижимость за рубежом / Откровения звездного брокера

Партнер известной английской риэлторской компании Knight Frank Стивен Линдсей специализируется в области эксклюзивной недвижимости. С 1994 г., когда он избрал для себя недвижимость как сферу деятельности, через его руки прошло несколько десятков объектов для звезд мировой величины, включая, например, Мадонну. В этом интервью он рассказывает об особенностях звездных домов, о современных глобальных тенденциях рынков жилой и коммерческой недвижимости, а также о себе.

— Ваш приезд в Россию означает, что вы рассматриваете наш рынок недвижимости как перспективный?

— Да, Россия — прекрасная страна, где сегодня происходят глобальные изменения: экономический рост, повышение уровня жизни. В вашей стране идет масштабное строительство, наблюдается повышение интереса к собственности, в том числе и эксклюзивной.

— Можете ли вы сказать, что наш рынок самый привлекательный из всех стран Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ)?

— Он самый крупный. Можно сказать, что это привлекательный, растущий рынок. Сейчас у вас самое время инвестировать, и, я думаю, многие ваши соотечественники это делают.

— Какие другие перспективные рынки недвижимости вы можете назвать?

— Коста-Рику, например. Этакое безопасное место в Южной Америке. К сожалению, Марокко, несмотря на фантастическую красоту и интерес к этой стране, — неподходящая страна для безрисковых инвестиций. Главным образом потому, что находится на территории опасного региона.

— Каковы особенности работы с русскими клиентами? Доводилось ли вам приобретать дома для русских звезд?

— Конечно. В Лондоне живут русские знаменитости, например эстрадные исполнители. Да и не только поп-звезды, а просто очень известные люди.

Они любят высокие потолки и вообще приобретают в собственность дома очень высокого качества. Что касается любимых русскими районов, то ваши соотечественники останавливаются на максимально приближенных к центру Лондона — Белгравии, Найтсбридже, Челси, а также тяготеют к северо-западу — таким районам, как Хемпс и Найтгейт. Ну и, конечно, они очень ценят безопасность и надежность жилища — выбирают отдельные дома в тихих кварталах.

— До нас доходили слухи, что самые дорогие объекты в Лондоне приобретают арабские шейхи. Насколько далеко от них ушли наши соотечественники?

— В последние пять лет русские возглавляют список самых дорогих покупателей, оставив арабов позади. Достойную конкуренцию вашим соотечественникам составляют индусы, приобретающие в собственность значительно большие площади.

— Как случилось, что вы стали работать со звездами? Это достаточно эксклюзивный рынок.

— На первый взгляд это была чистейшей воды случайность. Но если разобраться в ситуации, то, наверное, не в последнюю очередь благодаря компании Knight Frank, работающей с элитными объектами в центре Лондона.

— Кто был вашим первым клиентом среди звезд?

— Мадонна. Три года назад она приобрела с моей помощью особняк площадью 12 000 кв. м и квартиру площадью 1000 кв. м в центре Лондона, недалеко от Сенче-Тауна. Работать с Мадонной трудно: у нее очень развито логическое мышление. Например, приобретая дом, она не пожелала жить в престижных районах, таких как Кенсингтон или Белгравия, потому что за престиж надо платить. Она потратила не один год, изучая Лондон, потому что хотела получить как можно больше за свои деньги. В итоге Мадонна нашла дом в западной части центра города.

— Какие еще звезды у вас в активе, все ли такие же экономные, как Мадонна?

— Гвинет Пэлтроу, Борис Беккер, Кейт Мосс, Руперт Мердок и даже королева Малайзии. Некоторые звезды очень взвешенно подходят к вопросам приобретения собственности.

— Звезды делегируют кому-нибудь вопросы приобретения недвижимости?

— Нет, они предпочитают работать с представителями риэлторских компаний напрямую. Я тоже люблю работать с клиентом без посредников — так лучше понимаешь его потребности.

— Нарисуйте, пожалуйста, портрет среднестатистического покупателя жилья в Лондоне.

— Хороший вопрос. Когда я только что пришел на работу в агентство, недвижимость покупали люди в возрасте 40-60 лет. Теперь возрастной барьер сместился: покупателям от 20 до 40 лет. Возрастной ценз покупателей стремительно снижается. Что касается всего остального, то лондонский рынок недвижимости очень богат и разнообразен. Здесь с равной степенью вероятности можно встретить жителей России и Индии, выходцев из стран Азии и Латинской Америки, адвокатов и светил науки, спортсменов и телезвезд. Сегодня среди покупателей жилья в Лондоне не так много американцев — доллар уже в меньшей мере, чем ранее, превалирует над английским фунтом стерлингов. Кроме того, Америка все еще переживает последствия трагических событий 11 сентября. Но, думаю, скоро ситуация изменится к лучшему — лондонский рынок недвижимости очень хорошо развит и привлекателен для представителей всех без исключения национальностей.

Недвижимость в центральных и других престижных районах — хорошее средство для инвестирования. Она постоянно растет в цене. Думаю, что и в Москве наблюдается аналогичная ситуация.

— Как приобрести недвижимость в Великобритании?

— Встречаетесь с [потенциальным] покупателем, выясняете, что конкретно ему нужно, а затем размещаете заказ на объект. Когда он найден, многое зависит от переговоров покупателя с продавцом. В случае успеха идете к нотариусу, адвокату, в ипотечные агентства, подписываете контракты. Эти специалисты проводят всю юридическую работу: осуществляют детальную проверку объекта, в случае необходимости организуют запросы в различные инстанции и проч. Далее контракты согласуются с подписывающими их сторонами. Затем происходит обмен контрактами. Для Великобритании характерно отсроченное исполнение контракта. Обычно при подписании контракта выплачивается 5-10% от стоимости собственности, а затем, спустя три месяца, — остальная сумма. Тогда можно считать, что сделка состоялась.

— Как скоро можно переехать на новое место жительства после завершения сделки?

— Все зависит от покупателя. Переехать можно и за один день, а можно растянуть процесс на год и даже на два. Например, если члены вашей семьи живут в разных странах или у вас несколько детей школьного возраста. В последнем случае, вероятно, следует дождаться каникул.

— Сколько времени в вашей практике заняли самая короткая и самая длинная сделки соответственно?

— На самую короткую сделку в моей практике ушло менее двух дней. Американская семья приобретала дом в районе Риджент-Парк. Они переехали буквально за сутки.

Самая длинная в моей практике сделка продолжалась более года. Мы многократно перерабатывали договоры, по уши увязли в бумагах. На протяжении всего этого времени покупатель и продавец не раз меняли точки зрения. Сделки с недвижимостью — нелегкое дело.

— Самая необычная в вашей практике сделка?

— Пожалуй, это было 10 лет назад, когда я продавал гостиницу (отель). Вообще-то это не мой профиль — я продаю дома. На этот раз я “оптом” продавал три соединенных между собой дома, образующих отель. Это был заказ одного из моих постоянных клиентов. Через сутки они подписали договоры. Таким образом, я продал гостиницу за 7,75 млн фунтов стерлингов. Ко всему прочему, это была очень доходная сделка. Здание сдавалось в аренду Вестминстерскому совету для бездомных. Правительство платило собственнику очень большие деньги — 1 млн фунтов стерлингов в год. Очень хороший доход и очень необычная, выгодная сделка.

— В России есть закон, в соответствии с которым можно контролировать приобретение дорогой собственности. Часто ли наши соотечественники приобретают собственность на чужое имя?

— Не знаю. Трудно проконтролировать весь процесс от и до. Наше законодательство позволяет покупателю сохранять анонимность в процессе приобретения собственности. Можно купить дом на чье-то имя, можно учредить компанию и оформить собственность на нее. Существует много вариантов, позволяющих сохранить тайну покупки.

— Какие ставки налогов на недвижимость в Великобритании? Можно ли сэкономить на уплате налогов?

— Каждая сделка на сумму свыше 1 млн фунтов стерлингов облагается 40%-ным налогом. Если умирают ваши родители и в наследство оставляют вам дом, вы также платите 40%-ный налог. Существуют также налоги с доходов компании и проч. Наряду с приобретением собственности налоги надо планировать.

— Какая часть ваших клиентов приобретает недвижимость в целях инвестирования?

— Чтобы собственность была доходной, ею нужно правильно управлять, распоряжаться. В Лондоне известны несколько фамилий, представители которых приобретают самую разную недвижимость — жилую, коммерческую, для отдыха — в инвестиционных целях. Некоторые звезды приобретают клубы, рестораны и другую досуговую собственность. Но в любом случае не стоит забывать, что доходы недвижимость начинает приносить лишь лет через пять после приобретения.

— А что покупают наши соотечественники?

— Рестораны, фитнес-клубы, досуговые центры. Конечно, у ваших олигархов есть большие возможности для инвестирования в недвижимость не только в Лондоне, но и в Великобритании в целом.

— Какая собственность сегодня в моде? Что бы вы посоветовали приобрести русским клиентам?

— Хорошую собственность в центральных районах города — Риджент-Парк, Белгравии, Найтсбридже, Челси, Хэмпстеде, Кенсингтоне. Даже в случае обвала рынка эта недвижимость не потеряет в цене. А еще я бы посоветовал приобретать эксклюзивные объекты в живописных уголках города. Лондон достаточно густонаселен, есть много улиц, на которых дома стоят вплотную друг к другу. Тем больше ценится хорошее расположение дома — на площади или рядом с парком. Важна и инфраструктура — удобный подъезд, наличие гаража или площадки для парковки.

— Какие доходы приносит собственность в Лондоне? Ваши прогнозы на этот год?

— 3% в месяц, причем рынок постоянно растет на протяжении последних пяти лет. В этом году также ожидается рост, если, конечно, ничего не случится. Рынок недвижимости очень чутко реагирует на различные эпохальные экономические и политические события. Например, последние два месяца я буквально работал круглые сутки напролет — было много желающих приобрести собственность в Лондоне, даже по очень высоким ценам. Я думал, что после этого рынок пойдет на убыль, но он снова пошел вверх.

— Как вы стали работать с недвижимостью?

— Я начал сразу по окончании школы, и мне сразу понравилось это занятие. Но прошло 4-5 лет, прежде чем я постиг все тонкости брокерского ремесла. Особенно меня привлекает работа с жилой недвижимостью. Это постоянный контакт с людьми. Вот почему сделки с жильем представляются мне интересными и волнующими.

— Вы сами инвестируете в недвижимость?

— Да, конечно. Все свободные средства я вкладываю в собственность.

— А когда начали?

— 10 лет назад, в 1994 г. Я понял, что не ошибся, когда уже через год мое первое приобретение удвоилось в цене.

— Вы миллионер?

— Нет, но однажды надеюсь им стать.

— Достигнув финансовой независимости, вы отойдете от дел?

— Я хотел бы работать на этом рынке до старости, до окончания трудовой карьеры. Елена Шувалова