Инвесторы устремились из центра на окраины

Крупных проектов в области торговой недвижимости в прошедшем году реализовано не было. Поэтому площади для ритейла прирастали в основном за счет встроенных помещений в новых жилых домах, реконструкции существующих магазинов и помещений, переведенных из жилого фонда в нежилой. Спрос как на покупку, так и на аренду торговых площадей оставался стабильным.

Центр города был и остается наиболее привлекательным местом для торговли. Но здесь торговая сеть уже сложилась. Новые торговые комплексы стали центрами притяжения и для магазинов поменьше. Если до строительства торговых центров “Этажи” и “Шоколад” самой главной торговой улицей была Большая Покровская, то сейчас ее статус изменился. Она по-прежнему весьма привлекательна для владельцев магазинов, здесь стремятся осесть и знаменитые брэнды, и малоизвестные предприниматели. Но сейчас это скорее выставочная улица, магазин или хотя бы магазинчик на Покровке — элемент престижа.

“Как пешеходная улица, Покровка привлекает в основном молодежь. Люди состоятельные здесь редко делают покупки: слишком шумно, суетливо, а главное, нельзя подъехать на автомобиле прямо к любимому бутику, — объясняет Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). — Поэтому знаменитые мономарки, раскрученные брэнды открывают магазин и на Покровке, и в одном или нескольких торговых центрах”.

Сейчас главной торговой магистралью стала улица Белинского, аналогичным образом формируется ул. Бекетова.

Но не все торговые центры, появившиеся в последние годы, одинаково успешны. По мнению Татьяны Романчевой, нужно не только правильно выбрать место; принципиально важны наличие концепции, сформированной до начала архитектурного проектирования, и дополнительные функции — рестораны, кинозалы и т. п. Этот тезис подтверждают как положительные примеры (“Этажи”, “Шоколад”), так и примеры не совсем удачных проектов (“Арго”, “Планета ИКС”).

Так как в центре города все привлекательные места уже освоены, инвесторы начали осваивать центры окраинных районов. В этом году должен быть построен торговый центр площадью 35 000 кв. м напротив Московского вокзала. Инвесторов, ГК “Столица Нижний”, не пугает соседство с самым большим из существующих универмагов города — ЦУМом. В центре Ленинского района строит торговый центр группа “Земляне”. ЧП Володина (ТЦ “Сити”, сеть маленьких гостиниц) и ЧП Кузнецова (сеть магазинов “Электроника”) начнут строить торговые центры в Автозаводском и Сормовском районах.

Более мелкие инвесторы охотно покупают площади под магазины в строящихся домах. Стоимость 1 кв. м нежилых помещений в строящихся домах в центре города — от $1000 до $1400, в центрах районов — до $700.

Мелкие инвесторы начали осваивать центры районов еще раньше. Так, в 2004 г. больше всего магазинов в помещениях, переведенных из нежилого фонда, было открыто в Автозаводском районе.

Продовольственные торговые сети уже обратили внимание на формат “магазин у дома”. Как считает Татьяна Романчева, следующий шаг — крупные города районного значения. Движение в этом направлении уже началось: в Кстово собираются открыть магазины “Евроспар”, “ХХI век”.

Хотя строится магазинов много, спрос на аренду остался неудовлетворен, цены растут. По словам Надежды Даниловой, менеджера АН “Адрес”, большими площадями в аренду (200-400 кв. м) интересуются в основном иногородние предприниматели, причем все хотят в центр города, на Покровку, а там свободных мест уже не осталось.

Большие площади спрашивают редко, но, по словам Натальи Романычевой, менеджера центра аренды АН “Выбор”, есть заявки на магазины в 1000 кв. м и даже в 5000 кв. м. Наиболее востребованные площади, по данным Центра коммерческой недвижимости, — 30-80 кв. м.

Но самый большой и неудовлетворенный спрос — на помещения для продовольственных магазинов. “Найти помещение для торговли продуктами очень сложно. Арендовать часть магазина практически невозможно — нужно разрешение СЭС, наличие вентиляции, возможности для установки холодильного оборудования. К тому же торговля продуктами выгодна, если торгуют алкоголем. А для таких магазинов городской администрацией установлены ограничения по площади. Арендовать магазин на первом этаже жилого дома для продуктов тоже практически невозможно: при переводе помещения в нежилое жильцы, как правило, дают согласие на перевод при условии, что здесь не будут торговать продуктами”, — объясняет Василий Енин, директор “Центра коммерческой недвижимости”.

Года три-четыре назад достаточно распространенной была практика аренды мини-маркетов. Сейчас, по словам Енина, мини-маркеты не пользуются спросом. Городская администрация заключает договор аренды земли только на год, у предпринимателей нет уверенности, что он будет продлен. Арендные ставки, по словам Татьяны Романчевой из НЦНЭ, росли неравномерно: в некоторых местах, например на Большой Покровской, в районе Московского вокзала, они были и так высоки, поэтому почти не менялись, в других районах росли быстрее. В среднем рост ставок составил, по данным Романчевой, около 15% в год.

В 2005 г., по мнению Романчевой, темпы роста арендных ставок будут такими же или чуть медленнее — немного больше уровня инфляции.

В крупных торговых центрах ставки росли медленнее. В этом секторе высока конкуренция, и с введением новых площадей она обострится еще сильнее. К тому же арендные ставки в ТЦ и так достаточно высоки: от $35-40 до $100-120 за 1 кв. м в месяц. Ввод новых крупных торговых центров, как считает Романчева, приведет, с одной стороны, к стабилизации арендных ставок. С другой — заставит владельцев прежних ТЦ улучшать условия для арендаторов.

Справка:

В 2004 г. в Нижнем Новгороде торговые площади увеличились примерно на 29 000 кв. м, в том числе за счет нового строительства и реконструкции – около 19 000 кв. м, за счет переоборудования (в помещениях, переведенных из жилого фонда в нежилой) – более 9000 кв. м. Рост составил по отношению к 2003 г. около 5%. По данным на конец 2004 г., общий объем торговых площадей составил более 426 000 кв. м. В 2005 г., по предварительным данным, торговые площади прирастут за счет нового строительства на 15–20%.

Ирина Бондаренко