Москва имеет резервы

13 февраля совместная комиссия Московской городской думы и правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений рассмотрела результаты обследования Контрольно-счетной палатой Москвы по оценке законности выделения в 2001-2002 годах земельных участков предприятиям и организациям, не находящимся в государственной собственности, а также соблюдения условий заключаемых договоров аренды земельных участков.

Докладчик, аудитор КСП Татьяна Юшина сообщила, что каких либо отклонений от установленного порядка принятия решений, связанных с выделением земельных участков и непосредственным их предоставлением, в ходе контрольного мероприятия выявлено не было.

Обследование показало, что существующая в городе в настоящее время процедура предоставления земельных участков отвечает требованиям Земельного кодекса РФ о порядке предоставления земельных участков.

Более того, в ходе мероприятия отмечена положительная динамика роста площадей земельных участков, ежегодно сдаваемых коммерческим организациям в аренду, а также увеличение общих сумм начисляемых арендных платежей и фактически поступающих платежей в городской бюджет.

Вместе с тем, как сообщили "Regions.Ru" в пресс-центре Мосгордумы, анализ материалов, полученных в ходе обследования, позволил выявить проблему с вовлечением в арендные отношения всех земельных участков, расположенных под объектами жилого фонда. Пока удается охватить лишь участки, занимаемые товариществами собственников жилья (кондоминиумами). Помимо этого, отсутствуют проекты градостроительного межевания на большую часть территории города, являющиеся основой для установления границ земельных участков. Кроме того, Палата обращает внимание депутатов на то, что до сих пор не решен важный вопрос о продаже городских земель в собственность юридических лиц, поэтому чиновники вынуждены применять в своей практике одну из разновидностей прав на занимаемый земельный участок: либо право собственности, либо право аренды.

По мнению специалистов КСП, все эти проблемы сдерживают в городе процесс оформления в долгосрочную аренду земельных участков, площадь которых является наиболее стабильным показателем при долгосрочном планировании объема поступлений в бюджет города арендных земельных платежей.

Между тем, полагают в Палате, у города имеются немалые резервы и возможности по вовлечению в аренду дополнительных земельных участков. Речь в данном случае идет об участках под объектами недвижимости, переданными в хозяйственное ведение государственным (муниципальным) унитарным предприятиям столицы.

Есть также значительные резервы по вовлечению в договорные отношения земельных участков, выделяемых под строительство. Так, анализ инвестиционных контрактов на строительство и реконструкцию жилых объектов, зарегистрированных Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города с начала II полугодия 2002 года до конца 1 полугодия 2003 года, на предмет заключения инвесторами договоров аренды земли, показал, что заключены или находятся на стадии согласования краткосрочные договоры аренды только на 83 из 168 земельных участков. Иначе говоря, только на 49 процентов от общего количества земельных участков, выделенных для реализации указанных инвестиционных контрактов. А это означает, что подобное отсутствие заключенных договоров аренды земли на период строительства приводит к невосполнимым потерям бюджета. Кроме того, установлено, что за счет использования различных базовых ставок арендной платы бюджет несет потери и в случаях, когда инвестиционные контракты на строительство реализуются в пределах земельных участков, уже арендуемых сторонними пользователями, имеющими, как правило, минимальные ставки арендной платы.

Наконец, Палата указала на то, что отсутствие заключенных договоров аренды земли на период строительства приводит к прямому нарушению правовых актов города, регулирующих проведение строительно-монтажных работ на территории мегаполиса, в соответствии с которыми наличие договора аренды земельного участка является необходимым условием для получения разрешения на их выполнение.

По итогам проведенного обследования Палата направила в адрес Мэра Москвы предложения о целесообразности рассмотрения вопроса о предоставлении земельных участков для капитального и некапитального коммерческого строительства нежилых объектов исключительно по инвестиционным контрактам с условием перечисления в городской бюджет обязательных платежей в виде компенсационных выплат.

В ходе обсуждения члены комиссии пришли к выводу, что выкуп прав на заключение договоров аренды земельных участков, предоставляемых под строительство нежилых объектов, пока на сегодняшний день более всего соответствует плате за право на строительство объекта и плате за право на подключение его к городским инженерным коммуникациям. Данные платы взимаются в настоящее время с инвесторов в виде компенсационных выплат в городской бюджет при заключении инвестиционных контрактов по строительству коммерческого жилья. По общему мнению и чиновников, и парламентариев, использование компенсационных выплат при заключении инвестиционных контрактов под строительство нежилых объектов позволяет не только направлять дополнительные средства в городской бюджет, но и создает равные условия для всех инвесторов. С точки зрения необходимости пополнения доходной базы бюджета, при предоставлении земельных участков под строительство нежилых объектов, для Москвы более предпочтительно взимание компенсационных выплат, а не сохранение выкупа права на заключение договоров аренды земли. При этом город дополнительно страхует себя от возможных изменений нормативов распределения доходов от земельных платежей между федеральным бюджетом и бюджетами субъектов РФ. Наконец, взимание компенсационных выплат позволяет направлять их в полном объеме в доход городского бюджета и тем самым обеспечивать финансирование городских программ.

Однако в ходе дискуссии представитель Москомзема посчитал необходимым подчеркнуть: чтобы иметь в будущем возможность максимально увеличивать доходы бюджета от использования земли, целесообразно предоставлять инвестору земельный участок за реальную цену, поскольку в действительности, по его мнению, он получает его от городских властей по так называемой верхней ценовой планке (фиксированной). Дело в том, - поясняет чиновник ведомства, - что это строго определено федеральным законодательством. В связи с этим городу пока не удается разработать и реализовать более выгодную для себя методику исчисления стоимости участка. В итоге комиссия приняла к сведению материалы обследования Палаты, поблагодарив ее специалистов за проделанную работу. Председатель комиссии депутат Иван Новицкий сообщил, что через неделю комиссия вернется к обсуждению данной темы, так как она весьма злободневна и, несомненно, требует гораздо большего времени для всестороннего обсуждения.