Цвет:0abc

Аренда коммерческой недвижимости, продажа жилой недвижимость, складская и загородная недвижимость |Аналитика |Оценка |Оценка |Телекоммуникации в сегменте коммерческой недвижимости Москвы - 2005


Россия | 05 марта 2005 | Оценка Офисы

Телекоммуникации в сегменте коммерческой недвижимости Москвы - 2005

В 2005 году доходы операторов связи на рынке телекоммуникаций в сегменте коммерческой недвижимости Москвы превысят $150 млн.

По прогнозам Гарс Телеком, доходы текущего года как минимум на $35,2 млн. превысят показатели прошлого года, за который операторы заработали $114,8 млн. Рост доходов обусловлен не только динамикой развития столичного рынка коммерческой недвижимости, но и ростом объема потребляемых услуг.

Аналитическое управление Гарс Телеком опубликовало комментарий по московскому рынку телекоммуникаций для объектов коммерческой недвижимости в 2004-2005 гг. Прогнозы доходов операторов от предоставления услуг связи, передачи данных и внутренних услуг основаны на данных крупных девелоперских и консалтинговых компаний по размеру и динамике столичного рынка коммерческой недвижимости, среди которых Cushman&Wakefield, Knight Frank LLC, Swiss Realty Group, ABN Realty и другие.

По мнению аналитиков Гарс Телеком, в 2004 году операторы связи заработали на рынке телекоммуникаций для объектов коммерческой недвижимости не менее $114,8 млн.

А в нынешнем году эта цифра возрастет, как минимум, до $150 млн. Этому будет способствовать не только рост количества площадей, но и увеличение объема потребляемых услуг, и дальнейшее развитие технологий. При этом динамика роста потребляемых услуг превысит эрозию тарифов на услуги связи и доступа в интернет, которые, во многом благодаря демпингу пытающихся выйти в этот сектор рынка не крупных игроков, в текущем году снизятся – на 15-20% и 10-20% соответственно.

ТЕЛЕКОММУНИКАЦИИ В СЕГМЕНТЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НИДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ. ПРОГНОЗ НА 2005 год Рынок телекоммуникаций для объектов коммерческой недвижимости вчера и сегодня.

По данным аналитиков крупных девелоперских компаний (Cushman&Wakefield, Knight Frank LLC, Swiss Realty Group, ABN Realty и других), столичный рынок офисных помещений классов «А» и «В» по состоянию на конец 2004 года превысил 3,6 млн. м2.

Из них только за прошлый год было введено в эксплуатацию от 600 до 700 тыс. м2.

Следуя разработанной аналитическим управлением Гарс Телеком формуле оценки доходности объектов коммерческой недвижимости, в прошлом году объекты принесли не менее $114,8 млн. телекоммуникационным операторам, предоставляющим услуги связи и передачи данных.

Оценки аналитиков рынка недвижимости по объемам офисных площадей, которые будут введены в 2005 году, различаются на 200 тыс. м2 (Knight Frank LLC оценивает рынок в 865 тыс. м2, ABN Realty – 800 тыс. м2, Swiss Realty Group - от 700 тыс. до 900 тыс. м2), что, впрочем, не мешает прогнозировать доходы операторов связи.

На рынке всегда есть ряд объектов, реальные сроки выхода которых на рынок очень сложно прогнозировать с высокой долей вероятности. Довольно часто случается, что строительство замораживается, бывает и так, что уже готовый объект месяцами проходит аттестацию госкомиссии, поэтому разница в прогнозах, по мнению аналитиков Гарс Телеком, закономерна. Оценивая телекоммуникационную составляющую и доходы операторов связи, учитываются пессимистичные прогнозы, следуя которым в 2005 году будет сдано порядка 700 тыс. м2.

Также при оценке объемов рынка телеком услуг необходимо учитывать, что с момента сдачи объекта и окончательного заселения проходит от 3 до 6 месяцев. А значит, площади, сданные в 2005 году, полностью начнут приносить доход телекоммуникационным операторам лишь в середине следующего года.

Таким образом, общее количество офисных площадей этого класса по итогам 2005 года достигнет 4,3 – 4,4 млн. м2. Из них 4 млн. м2 уже в этом году при сохранении текущей доходности с метра принесут операторам не менее $139,2 млн., а с учетом роста доходности с метра – свыше $151 млн. Динамика доходов операторов связи За последние 7 лет рост доход операторов связи от предоставления комплекса услуг на объектах коммерческой недвижимости вырос более чем вдвое – с $1,4/ м2 до $2,7- 3,1/ м2. Такая динамика обеспечивается тремя основными факторами. Первые два - это рост влияния ИТ на бизнес компаний, и развитие технологий – пять лет назад скорость передачи данных локальной сети 100 Мбит/с считалась высокой. Сегодня этот показатель выше на порядок. А, значит, больше и трафик. Причем динамика естественного снижения тарифов ниже динамики появления новых технологий и роста их потребления.

Третий фактор - объем услуг, предоставляемых операторами внутри здания (аренда портов, розеток и т.п.).

Аналитический комментарий Телекоммуникации в сегменте коммерческой недвижимости Москвы - 2005 Анализ технологий, способных поддерживать рост доходов операторов в ближайшие годы, показывает, что за счет развития беспроводных и интеллектуальных технологий (решения на базе IP технологий, Wi-Fi, FMC - объединение фиксированных и мобильных телефонных номеров в рамках единой корпоративной телефонной сети - и других) рост доходов сохранится. Однако в 2005 г. этот показатель составит не более 9%, что объясняется растущей эрозией тарифов на услуги связи – в текущем году тарифы на телефонию снизятся на 15-20%, и на 10-20% - на доступ в интернет.

Тренды и возможные риски рынка Прогнозируемая в 2005 году эрозия тарифов обусловлена в значительной мере тем, что рынком услуг связи для объектов коммерческой недвижимости заинтересовались небольшие компании-операторы, которые готовы демпинговать в расчете занять позиции на быстрорастущем столичном рынке коммерческой недвижимости.

Однако жажда любыми средствами войти в сектор может привести к снижению качества сервиса. Небольшие компании подчас не учитывают, что, например, один из элементов специфики работы с объектами недвижимости является лаг между инвестициями в строительство телекоммуникационной инфраструктуры и началом получения средств от предоставления услуг связи и передачи данных. В среднем по рынку эта пауза составляет не менее 6-7 месяцев. Таких «длинных» денег у мелких операторов нет. А значит, им будет сложно выполнять взятые перед владельцем здания обязательства.

Демпинг приведет к снижению рентабельности этого сектора рынка, а срок окупаемости проектов может возрасти до 6-8 лет. Мелкие операторы будут вынуждены снижать затраты на строительство сетей - при низком уровне рентабельности услуг связи такие операторы могут начать использовать дешевые решения и недорогую аппаратуру, экономить на резервных каналах и бесперебойном питании. В итоге объекты, инфраструктура которых будет формироваться силами таких операторов, могут перестать получать качественную инфраструктуру, что приведет к невозможности обеспечить уровень услуг, соответствующих офисам классов «А» и «В».

Такое развитие событий может негативно повлиять на ситуацию на рынке еще и потому, что сохраняющаяся динамика ввода новых объектов к 2007 году (ввод основных зданий комплекса Москва-СИТИ) приведет к выравниванию спроса и предложения. А при наличии выбора арендаторы будут в первую очередь ориентироваться на инфраструктурные возможности выбираемых объектов, качество сервисов и возможность развертывания новых услуг без дополнительных инвестиций.

В долгосрочной перспективе владельцы зданий будет вынуждены либо строить инфраструктуру за собственный счет, либо ограничить сотрудничество с операторами, специализирующимися на работе с объектами коммерческой недвижимости (т.н. Build-Based Local Exchange Carriers).


Тема дня