Открывая Россию

Крупные российские и зарубежные компании открывают региональный рынок России. В стратегических планах многих инвесторов, девелоперов, сетевых магазинов региональное развитие числится приоритетным. Для российских городов это означает, прежде всего, вливание крупных инвестиционных потоков в развитие всего региона.

Однако не все компании с оптимизмом смотрят на 17 тысяч квадратных километров «неосвоенного пространства» - как известно, работа на «диком рынке» связана не только с большими доходами, но и с высокими рисками.

До некоторого времени все инвестиционные потоки в России распределялись в основном по Москве и Санкт-Петербургу, в меньшей степени уходили в Нижний Новгород и города Сибири. Несмотря на то, что спрос на коммерческую недвижимость – магазины, рестораны, торговые и развлекательные центры, склады и офисы - до сих пор в разы превышает предложение даже в столице, рынок здесь вскоре перейдет на стадию насыщения, а значит, наступит эпоха стабильности и предсказуемости. Новым операторам входить на такой рынок достаточно сложно, а старым - не так интересно и перспективно.

Российские регионы для инвесторов – огромный неосвоенный рынок сбыта, который сулит сверхприбыли грамотным и профессиональным операторам.

Свой интерес к регионам обозначили крупнейшие иностранные сети – Castorama, Metro, IKEA, Real, OBI, «Рамэнка». В регионах работают и российские компании – «О`Кей», «Марта», «Перекресток-Девелопмент», ГК «Время», «Спортмастер», «М.Видео», «ИнвестКиноПроект», «Патэрсон», «МИР» и множество других. Несмотря на то, что в Москве и Санкт-Петербурге также будут открываться новые магазины, в ближайшее время основной рост, по мнению руководителей этих компаний, должно обеспечить региональное развитие.

Так, IKEA в марте этого года отмечает первый день рождения магазина в Казани, а в Нижнем Новгороде строится сразу пять бизнес-центров при поддержке московских инвесторов.

Один из наиболее перспективных сегментов для вложений, который уже начал развиваться, – торговля. Современных торговых комплексов в крупных городах по-прежнему не хватает, считают эксперты компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». В Нижнем Новгороде потребность в торговых площадях составляет 270 тыс. кв.м. при действующих 100 тыс. кв.м. Дело не только в недостатке инвестиций, но и в нехватке грамотных девелоперов. Так, в Самаре торговые комплексы строятся за чертой города и этим неудобны для покупателей.

Именно торговый потенциал дает возможность крупным сетевым операторам, в том числе московским, достаточно быстро осваивать региональные рынки, а также делает регион привлекательным для западных инвесторов.

С другой стороны, дефицит качественных торговых площадей – одна из причин, по которым крупные московские и российские сети не могут выйти на рынок. Так, в Екатеринбурге из-за нехватки торговых центров арендные ставки на площади такого назначения уже сопоставимы с московскими. Экономические ожидания местных девелоперов и реалии местного рынка не соответствуют моделям экономической эффективности крупных московских розничных сетей, которые могли бы при более низких арендных ставках разместить здесь свои магазины.

Где осесть?

Самый неосвоенный сегмент коммерческого рынка недвижимости регионов – офисы и склады. А ведь эта та инфраструктура, которая необходима при вхождении любой крупной компании на местный рынок. Наличие представительского офиса и помещений для хранения товаров – основные точки опоры для начала бизнеса.

Из-за нехватки складских помещений под Новороссийском в ожидании приема на портовые территории простаивают составы с черным металлом, дизельным топливом и пиломатериалами. Компании несут огромные убытки из-за дефицита в одном из важнейших сегментов коммерческой недвижимости.

Те склады, которыми сегодня располагают многие города, - в основном обветшавшие и неприспособленные под хранение товаров постройки советского периода. Такие помещения неудобно расположены и не отвечают международным стандартам качества.

То же самое касается офисных помещений. Офисы, которые по московским меркам определяются как класс «С» - то есть большей частью неприспособленные под офисы помещения – составляют почти 80% рынка регионов. В основном это непрофильные площади, принадлежащие НИИ или гостиницам. Основная масса офисных помещений Омска расположена в зданиях бывших НИИ, административно-бытовых корпусах промышленных предприятий. Предприниматели размещают свои офисы на первых этажах жилых многоэтажных домов.

Таким образом, представительства крупных компаний в регионах вынуждены арендовать помещения низкого качества, не отвечающие общим требованиям той же фирмы в Москве. Тогда как местные компании вполне довольны ситуацией – здесь содержание офиса воспринимают не как «представительский расход» и надежный актив, а как обременительную, но необходимую трату.

Современные офисы европейского уровня в Екатеринбурге составляют, к примеру, всего 2% рынка, а в Ростове-на-Дону и в Новосибирске их вообще нет. В Хабаровске построено только одно здание, в котором офисы оснащены кондиционером, имеют многоканальную телефонную связь и охрану. При этом стоимость аренды квадратного метра здесь составляет $420-540, или в два раза дороже, чем в других помещениях в центре города.

В то же время в Иркутске дефицит в секторе офисной недвижимости обострился именно в связи с ростом потока московских инвестиций. В центре города сегодня расположено более 20 деловых центров, несмотря на то, что более половины помещений остро нуждаются в ремонте. В областной администрации Ростова отмечают, что московские инвесторы охотно идут в южный регион – большая часть офисов в городе возводится именно на их средства. При этом в качестве подрядчиков они привлекают местных строителей, создавая рабочие места как на этапе строительства, так и на этапе обслуживания здания. Объем инвестиций в этот сегмент строительства составляет более $200 млн.

Таким образом, приход серьезных инвесторов выгоден регионам. Крупные сетевые компании и девелоперы вкладывают средства в развитие инфраструктуры, прокладывают дороги, благоустраивают территорию города. Новые инвестиции связаны с оживлением рынка, увеличением налоговых поступлений в местные бюджеты, развитием строительства, созданием дополнительных рабочих мест. В итоге капиталовложения способствуют развитию города и повышению уровня жизни населения.

Кто первый?

Освоение регионов зависит от того, кто первый придет на этот рынок и начнет строить коммерческую недвижимость, продавать товары и предоставлять услуги. «Пионеры» регионов могут рассчитывать на большие доходы, но и рискованность такого предприятия тоже очевидна.

Несмотря на то, что здоровая конкуренция стимулирует развитие любого рынка, местные девелоперы, строительные организации, торговые, инвестиционные компании, а также городские власти не всегда с одобрением смотрят на новых «колонистов» рынка коммерческой недвижимости из Москвы, Петербурга и Европы. Пока инвестиционные ресурсы работали на две российские столицы, местные компании частично завоевали некоторые сегменты рынка. Местные организации опасаются, что более опытные и развитые московские девелоперы могут создать такие конкурентные условия, в которых их бизнес не выживет. Поэтому во многих городах региональные компании делают все, чтобы не пускать на свой рынок «чужих».

Так, уральские мебельщики всерьез настроены не уступать рынок компании «IKEA». Открытие нового торгового комплекса шведской мебели, который строится на Московском тракте в Екатеринбурге, запланировано на конец 2006 года. В этом же месте и в эти же сроки будет построен и сдан в эксплуатацию целый мебельный торговый центр, инициатором строительства которого стали местные организации. Девелоперы проекта не скрывают, что идея создания ТЦ возникла после сообщений в СМИ о строительстве в городе магазина известной шведской фирмы. Они считают такое соседство вполне выгодным: можно сэкономить на рекламной компании и обеспечении центра всей необходимой инфраструктурой: парковкой, подъездными путями.

Развитию крупного бизнеса в регионах зачастую препятствуют и местные власти. Без хорошо налаженных контактов с местной администрацией любой проект может столкнуться с большими трудностями. Начинаются они уже на этапе землеотвода и проводки коммуникаций. Такое отношение местных властей является фактором риска для инвестиционных вложений, поэтому открытость аппарата управления городов зачастую является определяющим условием для прихода капитала на территорию.

Кто владеет информацией – владеет миром

Крупные компании, понимая отношение местных организаций к вхождению на рынок опытных девелоперов, предпочитают не спешить.

«За последние 2-4 года инвестиционные, строительные компании, банки осознали необходимость предварительного анализа того сегмента рынка, в котором они собираются действовать, - считает главный аналитик Российской Гильдии Риэлторов и Директор Аналитического Центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник - Это стало особенно актуально в последние два года, когда бурный рост цен на недвижимость привел к росту доходов от инвестиций. Приход на российский рынок иностранных компаний, которые не предпринимают никаких действий без серьезного маркетингового анализа, усилил эту тенденцию».

Для наилучшей ориентации на рынке потенциальные инвесторы предпочитают получать консультации профессиональных риэлторов и аналитиков, определив потенциал определенного сегмента рынка в данном регионе, возможности и перспективы ведения бизнеса и наличие надежных партнеров.

Однако сегодня полной информационной базой о российских регионах не располагает ни один риэлтор. Разные аналитики предоставляют не только не совпадающие, но порой противоречащие друг другу данные. При этом исследователи в различных регионах России пользуются различными системами сбора и обработки данных, и в результате сводная информация оказывается искаженной.

Именно недостаток информации о том или ином регионе привел к тому, что до последнего времени российские города развивались самостоятельно и в некоторой степени образовали закрытые, не связанные друг с другом рынки.

Необходимость формирования открытого, цивилизованного рынка недвижимости во всей России с правильной реализацией инвестиционных возможностей региона понимают сегодня не только девелоперы и инвесторы, но, в первую очередь, риэлторы и аналитики.

Указывая на несовершенство существующей системы сбора, обработки и обмена аналитической информации в России, господин Стерник отметил, что изменить подходы к информированию может только сообщество аналитиков, договорившись о единых методах работы и взаимном обмене данными.

Впервые привести к единообразию методы исследований в различных российских регионах предложили специалисты компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Совместно с Российской Гильдией Риэлторов Компания организовала конференцию «Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты» (ссылка http://www.miel.ru/news/20050201_144443), которая состоится 18 марта в «Ренессанс-отеле». Ведущие аналитики и представители региональных риэлторских компаний соберутся, чтобы разработать единый стандарт подготовки аналитических данных в сфере коммерческой недвижимости. С помощью такой унификации будет создана единая информационная база, которой смогут пользоваться все участники рынка.

Организаторы конференции уверены: результатом этой масштабной работы станет правильное распределение инвестиционных потоков в России, актуальное как для каждого региона, так и для всей страны в целом.

Пока в рейтинге наиболее инвестиционно привлекательных стран Россия занимает лишь 11-е место, причем за 2004 год ее позиции ухудшились на три пункта. По уровню открытости рынков мы занимаем лишь 30-е место. Тем не менее, интерес как западных, так и отечественных инвесторов не уменьшается: по официальным прогнозам, в 2005 году общий объем инвестиций в основной капитал страны превысит $100 млрд.