ЗИЛ станет офисным центром
В течение трех ближайших лет территория ЗИЛа будет реформирована из производственной зоны в коммерческую, в результате чего он станет одним из крупнейших арендодателей Москвы. Вчера на заседании столичного правительства чиновники поддержали предложение руководства АМО ЗИЛ вывести большую часть автомобильного производства в регионы, а освободившуюся площадь "задействовать в интересах города". Помимо создания бизнес-инкубатора для малого бизнеса, территория ЗИЛа будет сдана в аренду под строительство коммерческих помещений. Чиновники сейчас убеждают рынок, что арендная ставка за них будет колебаться от $20 до $250 за квадратный метр в год. Опрошенные "Бизнесом" эксперты считают, что цена будет значительно выше.
"Свободные территории ЗИЛу не нужны в полном объеме: автопроизводство необходимо сконцентрировать в производственной части, а то, что раньше было местом для складирования грузовиков, нужно использовать в стратегических целях",- подытожил вчерашнее заседание столичного правительства, на котором обсуждалась концепция реформирования АМО ЗИЛ, мэр Москвы Юрий Лужков.
Идея реформирования ЗИЛа, а точнее - перебазирования предприятия из центра города на окраину, обсуждалась в кулуарах московской власти еще в советские времена. Однако неоднократные экономические подсчеты убедили чиновников в том, что это слишком дорогостоящий для городской казны сценарий, и от его реализации отказались. Но теперь, когда появилась возможность привлечь к "переселению" предприятий инвесторов, вопрос о реформировании ЗИЛа вновь стал актуальным для правительства Москвы и руководства завода.
Сейчас территория ЗИЛа- это 350 га земли, которая, как говорит генеральный директор управляющей компании АМО ЗИЛ Константин Лаптев, слишком дорого обходится и без того убыточному предприятию. Руководство ЗИЛа нашло довольно нестандартный способ вывести предприятие из кризисного состояния: оно решило перебазировать "заготовительные и экологически грязные производства" в региональные дочерние предприятия ЗИЛа, а "на головной площадке в Москве", площадь которой к 2008 году должна сократиться до 70 га, оставить лишь штамповое и сварочное производства, а также окраску и сборку автомобилей.
Оставшуюся территорию ЗИЛа, согласно концепции реформирования предприятия, в течение ближайших трех лет планируется распределить так: 30 га отдать под размещение предприятий малого бизнеса (как заявил вчера Юрий Лужков, для строительства бизнесинкубатора уже "практически подготовлена техническая документация"), около 100 га - под реконструкцию ТЭЦ и инженерную инфраструктуру, а 130 га земли с имеющимся имущественным комплексом - под "коммерческую зону".
Какие объекты могут появиться на этой территории ЗИЛа и какова будет стоимость аренды земли, Константин Лаптев комментировать отказался, сославшись на то, что "для начала департамент имущества Москвы должен провести оценку имущественного комплекса". В прессслужбе департамента имущества столицы "Бизнесу" пояснили, что при оценке имущества будут учитываться стоимость комплекса и цена перебазирования предприятия, а также упущенная выгода для производства. Между тем на основании представленных вчера на заседании правительства Москвы документов руководство ЗИЛа уже подсчитало приблизительные доходы от аренды помещений: к 2008 году они должны составить более 739 млн руб. в год (или около $25 млн) при арендной ставке от $20 до $250 за квадратный метр в год.
Однако опрошенные "Бизнесом" эксперты убеждены, что стоимость аренды нежилых помещений на территории ЗИЛа будет значительно выше.
По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, проходные ЗИЛа выходят на Третье транспортное кольцо, то есть эта территория имеет удобные подъездные пути. "Разумнее всего будет сделать реконструкцию имеющихся зданий с перепрофилированием в офисный или офисно-складской комплекс класса В. Себестоимость реконструкции квадратного метра для склада составляет $300, для офисов - $600-700",- добавляет он. А директор по развитию Leeds Property Алексей Могила полагает, что данный участок хорошо подходит для размещения технопарков, логистических и торговых центров, недорогих офисов, ставка аренды в которых может составлять до $400 за квадратный метр год. Однако, как считаетМогила, нынешним владельцам АМО ЗИЛ перед выходом на аукцион необходимо сначала разработать единую концепцию развития территории и только после этого продавать ее по частям. "Это увеличит стоимость продажи и поможет решить проблему энергетических мощностей, которые могут быть уже отобраны у предприятия,- и тогда главной головной болью для инвестора окажутся переговоры с "Мосэнерго" о выделении мощностей для проекта, занимающего большую территорию",- говорит Могила.
В компании Knight Frank, эксклюзивном консультанте ЗИЛа, "Бизнесу" рассказали, что концепция развития его территории будет разрабатываться в несколько этапов. "Сейчас утверждена программа реализации первого этапа, предполагающего возведение комплекса площадью 197 тыс. кв.
м, 3/4 из которых займут офисы, а остальное - научно-производственные и выставочные помещения. Важным нюансом является то, что Москва взяла на себя обязательства по прокладке линии наземного метро от "Коломенской" до "Нагатинской"",- поясняют в компании.
АМО ЗИЛ работает в Москве с 1972 года, тогда в его состав входили 17 специализированных заводов. Десять лет назад ЗИЛ практически остановил производство автомобилей, но после того как в 1996 году контрольный пакет акций АМО ЗИЛ (64%) приобрело правительство Москвы, завод вновь заработал. Производственные мощности ЗИЛа составляют 100 тыс. автомобилей в год; до 2010 года их предполагается сократить вдвое.
ОКСАНА КАРПОВА, НАДЕЖДА РУСИНА, ПАВЕЛ ПРЯНИКОВ