Отформатированная торговля: Местные торговые комплексы воюют с иностранцами

ЕКАТЕРИНБУРГ — Рынок торговой недвижимости стал привлекательным для московских и, что важнее, для иностранных капиталов. Последние уже запустили несколько торговых центров, которые могут полностью изменить торговый ландшафт города. Местные игроки не собираются сдавать свои позиции пришельцам и создают концептуальные форматы собственных ТЦ, а также выбивают самые лакомые землеотводы в центре города.

Заграница нам поможет

На сегодняшний день в Екатеринбурге функционируют 13 торговых центров. Их общая торговая площадь составляет почти 130 000 кв. м (примерно 90 кв. м на 1000 жителей. В странах Западной и Восточной Европы этот показатель в 10 раз выше). До конца 2005 г. планируется ввести в эксплуатацию еще один объект площадью 7000 кв. м. По оценкам консалтинговой компании “Урал-Гермес”, за последующие 10 лет торговые площади в мегаполисе увеличатся в 3-3,6 раза — до 400 000-470 000 кв. м.

Этот год стал особо урожайным для местного рынка: сразу четыре центра объявили о своем открытии. Самый крупный из новичков — ТРЦ “Парк Хаус” (общая площадь — 61 000 кв. м) построен и введен в эксплуатацию с привлечением “иногороднего” (самарская группа компаний “Время”) и иностранного (австрийский холдинг Meinl European Land) капитала. “Интересно, что, пока рынок не был насыщен, западные компании не особо интересовались Екатеринбургом, — напоминает председатель Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. — Теперь, когда местные игроки своим примером доказали, что этот бизнес может приносить деньги, иностранцы решили принять в нем участие”. Наиболее показателен пример того же ТРЦ “Парк-Хаус”, где Meinl European Land (MEL) выкупил долю в уже практически построенном молле. Хотя управление комплексом по-прежнему осуществляет группа компаний “Время”. В ближайшие полтора года австрийский холдинг намерен потратить на приобретение недвижимости в России еще 380 млн евро. Покупая готовые объекты, MEL перекладывает проблемы с землеотводами и строительством на российского партнера. Объект в Екатеринбурге обошелся компании в 75 млн евро. Член правления компании Питер Вайнцирль пояснил, что это только инвестиции в строительство. После того как будут заключены договоры с арендаторами, они доплатят за участие в бизнесе.

Пресс-секретарь группы “Время” Алексей Ванчугов отмечает, что Екатеринбург представляет огромный интерес для девелоперов. По оценкам “Времени”, в ближайшие пять лет ежегодная покупательная способность населения мегаполиса будет давать прирост 15-20%. Хотя уже сегодня, по словам Ванчугова, рынок заполнен почти на 60% и скоро может возникнуть ситуация, при которой появляется некий паритет между количеством ТЦ и потенциальных клиентов. Среднестатистический покупатель посещает торговый центр 2-3 раза в месяц и оставляет там от $50 до $100. Олег Войцеховский считает, что к 2010 г. местные операторы смогут рассчитывать только на половину товарооборота — большую часть рынка займут федеральные и иностранные компании. “Местные ТЦ не будут лидировать на рынке Екатеринбурга. Максимум, чего они смогут добиться, — это конкуренции на равных”, — утверждает Алексей Ванчугов.

Центростремление

С другой стороны, по мнению коммерческого директора компании “Кит-Кэпитал” Сергея Краснобородько, “именно иностранные компании должны переживать, как они будут с нами конкурировать, а не мы”. Топ-менеджер полагает, что инфраструктура, менеджмент и концепция местных центров не уступает западным. К тому же у екатеринбургских игроков есть козырь: географическое расположение их объектов — преимущественно в центре города. Новичкам же приходится довольствоваться окраинами, поскольку в центре практически нет землеотводов для масштабных проектов. Один из последних получила металлургическая группа “Синара”, которая в конце 2004 г. решила выйти на девелоперский рынок. Вблизи Центрального стадиона она собирается построить крупнейший в центре города (50 000 кв. м) ТРЦ. На место якорного арендатора там претендуют петербургская продуктовая сеть “Пятерочка” и французская “Ашан”.

“Иностранцы не знают [местного] рынка, поэтому либо работают по неправильным схемам, либо назначают слишком высокую арендную ставку. Кроме того, они выбрали неудачное расположение — на окраинах города. Объекты в центре привлекут больше покупателей, и поэтому я предполагаю, что скоро "Парк-Хаус" начнет терять клиентов”, — считает директор ТРЦ “Антей” Андрей Гавриловский.

Соучредитель девелоперской компании “Общество Малышева — 73” (ТЦ “Купец” и “Гермес-Плаза”) Игорь Завадовский говорит: “С открытием "Парк-хауса" количество выданных чеков в "Купце" сократилось на 5%, а оборот снизился на 3%. Но не думаю, что это значимые данные. Возможно, в выходные дни часть покупателей предпочтет съездить в "Парк-Хаус", но в будни мы останемся лидерами из-за расположения в центре города. Новые ТЦ рискуют пойти по пути районных комплексов, которые будут конкурировать с небольшими магазинами, находящимися поблизости. Думаю, что при равной развитости инфраструктуры и представленности торговых марок основным методом конкурентной борьбы станет удобное географическое расположение”.

Единственный путь обосноваться в центре, считают местные операторы, — реконструкция и перепрофилирование старых зданий. Иногда это кинотеатры, расположенные на пересечении транспортных и пешеходных потоков (как “Современник” или “Буревестник”), столовые (ТЦ “Купец” на Малышева) или бывшие производственные помещения (недостроенный корпус типографии “Уральский рабочий” на Карла Либкнехта).

Избранные форматы

Местные игроки рассчитывают, что ТЦ с иностранным капиталом займут не более 25% рынка еще и потому, что екатеринбургские комплексы выходят на новую стадию развития — создание индивидуальных концептуальных форматов работы. Большая часть екатеринбургских ТЦ ориентируется на массовый сегмент. По мнению специалистов компании “Урал-Гермес”, сейчас начинается новый этап в развитии торговых центров. Наиболее конкурентоспособными становятся торговые центры, которые имеют четкую рыночную концепцию и ориентированы на определенного потребителя. ТЦ уходят от простого массового тиражирования классических торговых и торгово-развлекательных центров в сторону создания особой модели — концептуальных и специализированных ТЦ, рассчитанных на узкую, качественную аудиторию. Один из самых ярких примеров — создание Центра моды (ТЦ “Гермес-Плаза”), который принадлежит “Обществу Малышева — 73”. Игорь Завадовский открывает его в начале октября. “Универбыт” уже больше года продвигает себя как центр европейской торговли и место, где собраны только марочные арендаторы (Gant, In Wear/Mantinique, Nando Muzi, Norma J Baker).

Ольга Евсеева