Недвижимость в ОАЭ: Строительная буря в пустыне
За последние пять лет недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) стала необычайно привлекательной для иностранных покупателей. За 2001–2003 годы риэлтерам ОАЭ удалось привлечь около $5 млрд зарубежных приобретателей. Причина — уникальное предложение жилья класса de luxe и постоянный рост цен.
До 2010 года риэлтеры ОАЭ рассчитывают продать иностранцам жилья на $50 млрд. К этому времени, впрочем, по мнению экспертов, закончится строительный бум, после чего наступит коррекция рынка. Строительный бум Еще несколько лет назад рынок недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах был открыт исключительно для собственных граждан.
Иностранцы соответственно не могли приобретать недвижимость в собственность. Три с половиной года назад ситуация в корне изменилась. В мае 2002 года указ правительства эмирата Дубай разрешил иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность. С землей несколько иная ситуация, пока в собственность иностранцам ее не оформляют. Но де-факто в ОАЭ три года назад появился термин freehold, обозначающий статус, присваиваемый недвижимости на основе абсолютного права пользования.
Последние три года рынок недвижимости ОАЭ переживает строительный бум, с каждым годом наращивая темпы строительства и объемы продаж, как на внутреннем, так и на внешнем рынке. Активное строительство жилых проектов ведется по всей стране (Дубай, Шарджа, Рас-ЭльХайма, Умм-Эль-Кайвайн и Фуджейра). По словам руководителя проекта компании Swiss Realty Group Виталия Чекулаева, особого внимание заслуживает крупнейший эмират страны — Абу-Даби, который занимает площадь 85% территории страны и где сосредоточено 90% нефтяных запасов Эмиратов. «С начала 2005 года столица объявила о долгосрочной стратегии по созданию уникальной туристической инфраструктуры с жилыми проектами на побережье и вдоль водоемов. Причем застраиваться на начальном этапе будет не материк, а естественные острова, которые окружают город Абу-Даби»,— говорит Чекулаев.
Тем не менее, пока рынок недвижимости в Дубае остается наиболее развитым. По словам руководителя проекта Euroresident.ru Евгения Соколова, на сегодняшний день проектов болеесорока, и основное строительство, которое идет сейчас, завершится в 2008 году. Среди наиболее интересных объектов — жилой комплекс Djumeira Beach Residence, комплекс офисных зданий Lake Terrace, парк развлечений Dubailand и комплекс International City, где будут расположены жилая и офисная недвижимость: дома в марокканском, персидском, греческом, французском, испанском и китайском стилях. Кроме того, многофункциональный жилой комплекс The Palm объединяет два самых больших искусственных острова в мире по 500 га каждый. Острова The Palm — Jumeirah и The Palm — Jebel Ali удлиняют береговую линию Дубая на 120 километров. «Вообще все проекты Дубая похожи на футуристическую картину. Это действительно похоже на город будущего»,— говорит Соколов.
Исходя из масштабов строительства, роста уровня цен и динамики международного спроса — строительный бум будет продолжаться в течение четырех-пяти лет, после чего наступит стадия коррекции рынка с последующим стабильным развитием. «В ближайшие десять лет вся береговая линия Эмиратов превратиться в один крупный мегаполис протяженностью 180–200 км от столицы Абу-Даби через Дубай и Шарджу до последних эмиратов вдоль Персидского залива»,— предсказывает Чекулаев. Плюсы и минусы
«Основными показателями, влияющими на увеличение спроса на покупку недвижимости в Дубае, являются экономический рост (11-процентный годовой прирост ВВП), наличие современной инфраструктуры и политическая стабильность. К тому же в Дубае открыли свои офисы и представительства 139 из 500 транснациональных компаний»,— говорит директор по связям с общественностью Knight Frank Андрей Патрушев. Эмираты могут также похвастаться невысоким налогами на операции с недвижимостью и достаточно эффективной системой ипотечного кредитования под низкий процент (4–5%). «Покупка недвижимости от застройщика не облагается налогами со стороны государства. Есть различные схемы оплаты. В основном первый депозит составляет 10– 20%, затем выплаты идут поквартально — все зависит от объекта»,— рассказывает Евгений Соколов.
Визовый режим также достаточно благоприятен. «При покупке дома необходимо получить резидентскую визу, которая обновляется каждые три года. Расходы на содержание жилья составляют примерно от $1 до $5 за квадратный метр в год. Доходы от сдачи собственности в аренду — 12–15% в год»,— утверждает Соколов. Однако Виталий Чекулаев уверен, что ситуация не столь радужная, как может показаться на первый взгляд: «Рынок пока еще слишком молодой. Отсутствие федерального закона о недвижимости не гарантирует права иностранных покупателей». «Очень важно, что в Эмиратах нет закона о владении землей, написанного на бумаге, сейчас проходит процедура его оформления», добавляет Евгений Соколов.
«Кроме того, в каждом эмирате существует монополия государства на реализацию крупных проектов на больших территориях»,— утверждает Чекулаев. К слову, девелоперская компания Nakheel, на 100% принадлежащая государству, имеет доступ к элитным участкам земли и обладает монополией на реализацию всех проектов в море. Рост спроса и предложения Однако плюсы ОАЭ перевешивают минусы. Вероятно потому, что вот уже несколько лет вложения в недвижимость Дубая гораздо более привлекательны, чем инвестиции в фондовый рынок, утверждает Андрей Патрушев. По его данным, эту тенденцию подметили и некоторые фондовые спекулянты, которые перевели часть своих активов на рынок недвижимости ОАЭ. Размер инвестиций, привлеченных в сектор недвижимости за 2001–2003 годы, составил около $5–7 млрд. К 2010 году финансовые аналитики прогнозируют приток инвестиций объемом до $50 млрд.
По данным компании Swiss Realty Group, ценовая политика большинства застройщиков направлена на привлечение покупателей на этапе строительства по цене, более низкой по сравнению с готовыми объектами. При этом рентабельность вложений измеряется любопытными цифрами: за 2002–2003 годы рост цен составил 30–50%, за 2003–2004 — от 40% до 60%, за 2004–2005 — до 100% прибыли. «Владельцы недвижимости, приобретенной в период с 2002 года, сделали на этом состояние»,— говорит Андрей Патрушев.
Ввиду падения ажиотажа среди перекупщиков, которые в погоне за сверхприбылями серьезно подогревали рынок, структура спроса на рынке существенно изменилась. Эта тенденция вызвана постепенным насыщением предложения и различными ограничительными мерами на сделки купли-продажи со стороны государственных девелоперов.
По словам Виталия Чекулаева,на сегодняшний день среди покупателей преобладает большое количество конечных пользователей и долгосрочных инвесторов из Великобритании, Австралии, России, стран Востока и Азии. Все большим спросом пользуются отдельно стоящие дома и виллы с индивидуальным дизайн проектом и придомовой территорией не меньше 25 соток.
Недвижимость класса de luxe сконцентрирована в шаговой доступности от береговой линии или же в непосредственной близости от полей для гольфа. Кроме того, покупатели стали обращать пристальное внимание на качество проектов, степень их готовности и расположение. Цена же на конкретную квартиру или дом внутри проекта напрямую зависит не столько от площади, сколько от этажа и вида из окон.
АНТОН ПАВЛОВ