Все выше, и выше, и выше
Все выше, и выше, и выше
Пока целенаправленно высотным строительством в Москве занимаются лишь крупные компании. Причина проста: этот вид девелопмента требует серьезных инвестиционных вливаний и большого опыта. Эксперты рынка прогнозируют, что с появлением необходимых нормативов по возведению высоток и постепенным развитием этого сегмента все больше компаний будут пробовать свои силы именно в высотном строительстве.
Не последним фактором, влияющим на выход новых игроков на этот рынок, станет и постепенно увеличивающийся дефицит земли в столице.
Стройка без правил
Все девелоперы высотных объектов в один голос заявляют, что основная сложность этого сегмента рынка— устаревшие СНИПы. Это единственная проблема, связанная непосредственно со строительством, все остальные проблемы — экономического характера, говорит директор по строительству делового комплекса «Федерация» Артур Александров. По его словам, сейчас существующие СНИПы находятся в процессе уточнения.
Впрочем, пока вопрос стандарта высоты не решен, многим компаниям, выбравшим одним из направлений развития бизнеса именно высотное строительство, приходится при помощи проектных институтов разрабатывать дополнительные правила для возведения своих зданий.
«Поскольку до сих пор СНИПы рассчитаны для зданий не выше 75 м, каждый высотный проект „Дон-строя” при согласовании получал индивидуальное техническое сопровождение ведущих институтов, таких как НИИ ОСП, ФГУП КТБ ЖБ, ГСПИ, НИИМосстрой, ФАПС (Госстрой)»,— рассказывают специалисты компании «Донстрой».
Для прохождения согласования проекта в каждом из этих институтов компания получает все необходимые заключения — по фасадам, фундаменту, конструкциям, гидроизоляции кровель и стилобатов.
В связи с неразберихой в нормативной базе по высотному строительству многие компании пока опасаются выходить в этот сегмент рынка, который требует более ответственного подхода и высоких инвестиций, чем обычное строительство. Поэтому основными «высотными» игроками продолжают оставаться крупные компании — Mirax Group, «Дон-строй», «Конти» и «Квартал».
Для развития высотного направления рынка столичные власти в 1999 году создали специальную программу «Новое кольцо Москвы», в рамках которой до 2015 года должно быть построено боле 60 высоток.
Несмотря на все проблемы, по мнению участников рынка, уже сейчас тридцати-сорокаэтажные здания московские компании строят вполне успешно. Тем не менее при реализации особенно высоких объектов им все-таки приходиться приглашать иностранных подрядчиков.
«Мы привлекли западного подрядчика и консультанта к строительству „Федерации” только потому, что у нас в стране, к сожалению, пока нет опыта строительства подобных зданий. Мы научимся и станем строить сами»,— заверяет Артур Александров.
Высотка изнутри
Опыт высотных застройщиков Москвы выявил несколько основных технических нюансов возведения зданий выше 35 этажей в столице. «Наши разработки показали, что грунтовые условия в Москве диктуют снижение массы высотного здания: для этого целесообразно переходить на бетоны более высоких классов, В60В80»,— рассказывает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов.
По его словам, дополнительную устойчивость, прочность и огнестойкость высотным жилым комплексам обеспечивает железобетонный каркас, ранее для строительства таких зданий применялись стальные несущие конструкции. Так как обычно масса одной высотки превышает 100 тыс. тонн, Вячеслав Тимербулатов добавляет, что во время строительства очень важен постоянный мониторинг состояния дома: его усадка и положение относительно вертикали.
Не менее серьезным аспектом являются и ветровые нагрузки. Специалисты компании «Квартал» рассказывают, что после строительства здания меняется аэродинамика окружающей среды, возникают сильные воздушные потоки, что приводит к необходимости при проектировании зданий исследования их аэродинамики с учетом прилегающей застройки.
Помимо более совершенных и современных материалов возведение высотки требует привлечения специальной техники, а также установления более жестких нормативов по всем системам здания. Основная особенность высотного строительства — очень высокие требования к скорости принятия решений и устранения неполадок, уверяет Артур Александров.
«То есть, в случае если выходит из строя лифт, ремонт должен осуществляться не в 24 часа, или в два дня, как положено по нормативам для обычных зданий, а в течение двух-трех часов»,— приводит пример Александров.
Как правило, обязательно предусматривается автономная энергосистема, которая исключает возможность того, что лифты окажутся заблокированными, добавляет Вячеслав Тимербулатов. По его словам, в случае отключения центрального энергоснабжения системы объекта переходят на резервное питание. Это значит, что в течение трех-четырех часов лифты продолжат работу в обычном режиме, а в квартирах жильцов будут вода и электричество.
Особое внимание в высотных зданиях также уделяется системе пожаротушения и водоснабжения. На наших объектах через каждые 10–15 этажей есть специальные нежилые помещения, в них размещаются инженерные коммуникации, они же являются пожарными укрытиями, говорит Вячеслав Тимербулатов.
«Система водоснабжения высотного здания подразумевает специальные технические помещения, которые строятся, как правило, через каждые двенадцать этажей. Там устанавливаются дополнительные насосы, удерживающие давление воды на большой высоте»,— подробно рассказывает Тимербулатов.
После того как высотка построена, профессиональные девелоперы, как правило, стараются оставить эксплуатацию здания за собой. Артур Александров рассказывает, что Mirax Group является управляющей компанией на всех своих объектах. «То есть бизнес строится путем включения в ответственность нашей корпорации всех стадий, начиная от постановки задачи для проектировщика до эксплуатации здания»,— поясняет Александров.
К тому же само обслуживание уже готового высотного здания накладывает на управляющую компанию большую ответственность. По словам начальника отдела маркетинга ОАО «Квартал» Павла Епихина, при эксплуатации высотных зданий должны быть представлены три этапа: мониторинг технического состояния конструктивных элементов, инженерных систем, помещений и прилегающей территории; комплекс мероприятий по предупреждению преждевременного износа здания и элементов, расположенных на прилегающей территории, а также стратегии, предусматривающие устранение износа.
Экономика высотного девелопмента
Из-за повышенных требований к надежности всех систем здания, высотное строительство обходится девелоперу намного дороже, чем возведение объектов ниже тридцати этажей. Существенно повышается коэффициент надежности по грунту, по сейсмозащите, по пожарной защите, по организации эвакуации людей из сооружения в случае чрезвычайных обстоятельств; по доставке ресурсов, рассказывает Артур Александров.
Также, по его словам, идет существенное удорожание подачи электроэнергии на верхние этажи высотного здания; требуются дополнительные теплообменники, дополнительные технические этажи.
«Удорожание себестоимости строительства высотного здания происходит за счет затрат на сложную инженерию и составляет около $1–1,5 тыс. за квадратный метр»,— оценивает разницу в инвестициях Вячеслав Тимербулатов. Помимо самих систем, компаниям приходится закупать некоторое оборудование за рубежом.
«Например, грузоподъемные механизмы — отечественных у нас нет, произвести их своими силами пока невозможно, поэтому используются импортные»,— говорит Тимербулатов.
Игроки рынка высотного строительства полагают, что жилое высотное здание окупается значительно быстрее, чем объекты офисной и коммерческой недвижимости. По подсчетам «Конти», срок его окупаемости три года с начала строительства, а норма прибыли 15–20%.
«Что касается офисных и гостиничных комплексов, строить их могут компании, имеющие опыт управления подобными объектами, так как средства от реализации таких проектов окупаются в течение 10–15 лет»,— уверен Вячеслав Тимербулатов.
Однако, поскольку сейчас все высотные комплексы Москвы ограничиваются сорока этажами и никто не знает, что будет на уровне 260 метров, эксперты затрудняются прогнозировать развитие высотного (выше 40 этажей) домостроения в столице.
«Если там 70% времени туман и смог, то, наверное, перспективы не будет никакой»,— полагает Артур Александров. Впрочем, на мировом рынке недвижимости высотные здания уже давно заняли почетное место: «Например, в Дубае большинство строящихся зданий имеют высоту 50 этажей и выше»,— резюмирует эксперт.
Маргарита Федорова