Год, изменивший рынок Екатеринбургского жилья

Закончившийся 2005 год для рынка жилой недвижимости Екатеринбурга стал, в некоторой степени, переломным. Изменения коснулись рынка практически во всех его сегментах: от появления новой законодательной базы (появился новый Жилищный кодекс РФ и целый ряд "жилищных" законов), до относительной стабилизации уровня цен. Неизменным для екатеринбургского рынка жилья остался только показатель активности. В течение всего 2005 года рынок оставался достаточно активным, сроки продаж квартир - невысокими, а выбор у покупателей был ограниченным.

Стоит отметить, что законодательное и ценовое изменения рынка были лишь опосредованно связаны в формировании картины екатеринбургского рынка жилья. Тем не менее, мы считаем уместным остановиться на обоих этих направлениях.

В первые дни появления в России нового Жилищного кодекса документ этот стал основной темой для комментариев политиков и самых различных участников екатеринбургского рынка жилья. Основные позиции кодекса были озвучены и объяснены разработчиками документа. С разъяснениями перед екатеринбуржцами выступили руководитель рабочей группы по разработке Жилищного кодекса, председатель Комитета по законодательству Госдумы РФ Павел Крашенинников и один из основных авторов документа — заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии профессор, доктор юридических наук Борислав Гонгало. Оба комментатора отметили, что главной проблемой нового документа является то, что большинство граждан плохо представляют его суть и основные позиции, а большинство политиков пытаются спекулировать на этом незнании. "Новый Жилищный кодекс не имеет цели сделать жилье бесплатным, он только укрепляет права граждан и дает им возможность регулировать жилищные вопросы с позиций нового времени и новой обстановки", — отмечали разработчики Жилищного кодекса в первые дни марта 2005 года.

Одновременно с этим, специалисты рынка жилья отмечали, что новый кодекс стал всего лишь объединяющим разрозненную законодательную практику отношений на рынке жилья. В частности исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев в марте 2005 года утверждал, что новый кодекс никаких новаций в жизнь не внес. Этот документ сформулировал и узаконил реально существовавшие явления рынка жилья. Разработчики кодекса объединили в единый блок все направления и системы, действовавшие вопреки старому, еще советскому кодексу, но при этом бывшие фактической приметой современности.

Помимо нового Жилищного кодекса в практику вошли еще несколько законов. Самым противоречивым из них стал закон об участии в долевом строительстве. Это единственный правовой акт из всех жилищных законов, не начавших работу ни в Екатеринбурге, ни в целом по России. Застройщики пошли по пути "не нарушения" закона об участии в долевом строительстве, но и не применения его. Механизм долевого участия в строительстве не используется, используются другие механизмы. В частности, новый закон об участии в долевом строительстве привел к тому, что вернулись к жизни жилищно-строительные кооперативы, знакомые населению по советским временам.

Ожидалось, что в закон об участии в долевом строительстве будут внесены какие-то поправки, поскольку по сути своей закон нельзя назвать плохим — он позволяет накопить соответствующие средства еще до начала работы экскаваторов над рытьем котлована под фундамент. То, что закон требует изменений, осознавали все — включая законодателей — более того, пакет поправок уже был подготовлен. Однако принятия этих поправок пока не последовало, и объясняется это тем, что закон не начал работать. Как отмечает Рустем Галеев, "Ситуация развивается по пресловутому замкнутому кругу — любая работа по новому закону позволит вскрыть реальные неточности, которые следует исправить, но работать никто не хочет, поскольку это очень рискованно".

В целом, именно два этих документа и сыграли самую значимую роль в развитии отношений на рынке недвижимости Екатеринбурга. Однако они практически не сказались на другом — главнейшем показателе рынка жилья — ценах на квартиры в уральской столице.

Прошедший 2005 год стал знаковым для екатеринбургского рынка жилья еще и потому, что цены в уральской столице превысили показатель в 1000 долларов США за квадратный метр общей площади жилья. Достижение исторического максимума может быть расценено двояко — ряд экспертов отмечают, что теперь покупка жилья полностью вышла за пределы возможностей среднестатистического екатеринбуржца. В то же время, другая, много большая, группа специалистов считает, что такая ситуация — есть явление вполне закономерное, более того, тысяча долларов США за квадратный метр — не предел повышения цены.

По сравнению с теперь уже позапрошлым, 2004 годом, ситуация на рынке жилья в 2005 году выглядела спокойной, отсутствовала та нервозность и ажиотаж, которые присутствовали у участников рынка в предыдущем году. Тогда, в первую очередь, это было вызвано значительным дефицитом предложения и высокими темпами роста цен, которые ставили в сложное положение в первую очередь участников обменных цепочек и не позволяли потенциальным покупателям осуществлять поиск в спокойной обстановке. Предпосылки "успокоения" сложились еще в конце 2004 года — на вторичном рынке жилья начался рост объема предложения, который продолжился и в первой половине 2005 года. Однако темпы насыщения рынка были незначительными, что не позволяло полностью остановить рост цен. Тем не менее, в первой половине 2005 года темпы роста цен снизились до 0,5-1,5% в месяц, что на фоне предыдущего года выглядело вполне приемлемым для большинства участников рынка жилья. Однако если в начале года темпы роста цен характеризовались 0,5-1,5%, а в мае 2005 года вообще оставались практически неизменными, то в последующие месяцы цены начали расти. В октябре средняя по городу цена предложения 1 квадратного метра общей площади выросла на 2% и впервые за всю историю екатеринбургского рынка превысила уровень в 1000 долларов США. На конец 2005 года тенденция к повышению средней цены квадратного метра общей площади по Екатеринбургу сохранилась, а сам средний показатель достиг отметки в 1038 долларов США.

Главной причиной роста цен все екатеринбургские эксперты считают ограниченный объем предложения на рынке жилья. По оценкам директора КБ "Ярмарка" Дмитрия Гусева, на вторичном рынке жилья в течение 2005 года отсутствовала единая тенденция изменения объема предложения. В среднем по городу, говорит Гусев, объем предложения в 2005 году немногим превысил показатель конца 2004 года. Немаловажную роль играет высокая привлекательность Екатеринбурга как развитого экономического центра. Это приводит к достаточно высокому уровню миграции граждан из других городов. И как следствие усиливает спрос на жилье.

Вообще, фактор спроса-предложения является главным фактором формирования ценовой картины, а остальные по сути своей являются следствием данного, потому при не снижающемся спросе, для снижения цен должен значительно вырасти объем предложения. Несмотря на то, что в 2005 году в строй было введено свыше 600 тысяч квадратных метров жилья, спрос на жилье не уменьшился, как следствие, не изменились и расценки.

Стоит отметить, что, по мнению ряда экспертов, именно высокие рыночные цены на жилье определяют высокий уровень рентабельности жилищного строительства и обеспечивают увеличение его объемов. По словам Рустема Галеева, застройщики не заинтересованы инвестировать капитал в строительство дешевого жилья, поскольку есть возможность при одинаковых вложениях получить больший доход. В частности, говорит Галеев, во многих городах России темпы строительства чрезвычайно низки, притом, что себестоимость строительства приблизительно одинакова. Таким образом, мы вновь видим замкнутый круг: цены на жилье могут снизиться при увеличении объемов строительства, но при снижении цен темпы строительства снизятся из-за снижения рентабельности.

Тем не менее, предел роста цены все равно существует — так считают большинство экспертов рынка. Этот предел заключается в покупательской способности екатеринбуржцев. Как отмечает директор АН «Новая квартира» Владимир Андреев, цена на жилье растет исключительно в свете роста благосостояния екатеринбуржцев и их доходов. "Если посмотреть на другие города Свердловской области, там цены относительно стабильны, и объясняется это низкими доходами их жителей, — говорит Андреев, — в Екатеринбурге, напротив, доходы горожан растут, а потому растут и цены на жилье". С коллегой согласен и Дмитрий Гусев. Он утверждает, что выше показателя покупательской способности цены не вырастут, поскольку тогда рынок войдет в состояние стагнации, как уже было в 2002-2003 годы — продавцы не захотят снижать цены, но покупатели не смогут жилье приобрести.

Пробуксовка закона об участии в долевом строительстве практически не сказалась на событиях и ценах на жилье в 2005 году. Мы уже не раз упоминали, что в течение прошедшего года большинство строительных и инвестиционных компаний работали на старых договорах — заключенных до начала действия закона. Однако к концу года этот лимит был выработан. Как уже упоминалось, для не нарушения закона местные инвесторы и застройщики начали работать по новым (или, как уже говорилось возрожденным старым) схемам. Однако массового характера в 2005 году такая практика не обрела. По прогнозам экспертов, точки над "i" будут расставлены в наступившем 2006 году. Но, повторимся, события предыдущего года не позволяют говорить об особой роли изменений в практике "долевки" на екатеринбургском рынке жилья.

Не сыграло особой роли и снижение ставок по ипотеке. Количество ипотечных контрактов, конечно, возросло по сравнению с предыдущим, 2004 годом, но не настолько значительно, чтобы говорить о качественно новом значении и развитии ипотеки. По мнению Рустема Галеева, ипотека в 2005 году только начала развиваться как эффективный инструмент рынка жилья. В этом плане новый, 2006 год, тоже станет показательным — он продемонстрирует жизнеспособность ипотечного кредитования в современных екатеринбургских условиях.

Таким образом, события рынка жилья в 2005 году действительно можно считать переломными в развитии этого рынка. Законодательная база стала более качественной и совершенной, одновременно показавшей недостатки кардинального полярного изменения требований в области права. В то же время, рост цен в 2005 году был вполне объяснимым и закономерным. А изложенные выше факторы позволяют говорить и о продолжении этого роста. Большинство экспертов считают, что в наступившем 2006 году цена жилья в уральской столице повысится на 25-30 процентов, то есть приблизительно на 2-2,5 процента в месяц. Большинство риэлтеров считают, что к концу года цена квадратного метра жилья составит 1300–1400 долларов США за квадратный метр общей площади.

Артем Рябов