Корректировка для риэлтеров

Почти за пятнадцать лет развития в Москве профессиональных риэлтерских услуг не только определились лидирующие игроки рынка, но и сложились правила ведения самого бизнеса.

 

Если раньше риэлтерские структуры работали обособленно, то сейчас большинство из них уже обладают девелоперскими и инвестиционными подразделениями. При этом потенциал для роста индустрии все еще достаточно велик — до сих пор около 40% столичного рынка занимают частные маклеры. 

 

Путь к цивилизации

 

Как известно, развитие рынка риэлтерских услуг началось со старта массовой приватизации жилья в 1991–1992 годах. 

 

До этого момента как таковых сделок по купле—продаже квартир не заключалось, официально граждане могли лишь обменять арендуемую у государства площадь на более подходящий вариант.

 

Как рассказывает ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин, в то время маклерам зачастую приходилось выстраивать «цепочки» из семи-десяти звеньев, чтобы жилье могли менять несколько семей. 

 

По мере увеличения собственников квартир спрос на услуги частных маклеров возрастал пропорционально. Однако далеко не все осуществляли свой бизнес легально. «Для борьбы с аферистами,— напоминает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова,— через три года после начала приватизации было введено лицензирование риэлтерской деятельности».

 

Именно в начале 1990-х образовались основные риэлтерские компании — «Миэльнедвижимость», «Инком-недвижимость», «Бест-недвижимость», МИАН, которые до сих пор занимают лидирующие позиции на московском рынке. 

 

Одна из особенностей раннего этапа развития рынка вторичного жилья в Москве — отсутствие у риэлтеров эксклюзивных договоров. Иными словами, одной и той же квартирой могли заниматься сразу несколько фирм, что сказывалось на качестве предоставляемых услуг.

 

«В начале становления рынка риэлтерских услуг игроки, как правило, даже не декларировали комиссионные — обычно вознаграждение было „зашито” в стоимость имущества»,— говорит генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН» Нина Кузнецова. Помимо непрозрачных правил игры участники отмечают, что в этот период рынок был абсолютно ненасыщенным информационно. 

 

В 1997 году ввели наконец практику эксклюзивного договора, что стало одним из самых значительных событий развития московского риэлтерского бизнеса. «Это позволило упорядочить рынок, повысило ответственность риэлтеров за качество услуг, послужило толчком к формированию единых баз данных по предлагаемым объектам»,— поясняет важность введения практики «эксклюзивов» заместитель гендиректора по маркетингу компании «Пересвет-инвест» Виталий Новиков. 

 

Коррекция рынка

 

Серьезная корректировка рынка риэлтерских услуг произошла после 2000 года, когда стало ясно, кто смог пережить последствия кризиса 1998-го. А в 2002 году рынок уже сформировался окончательно. «Тогда закончился процесс массового слияния и поглощения компаний, стал активно развиваться девелопмент»,— говорит Марина Маркарова.

 

Тем не менее до сих пор только около 60% московского рынка риэлтерских услуг контролируют профессиональные игроки, остальные сделки проводятся покупателями и продавцами жилья самостоятельно или при посредничестве частных маклеров. 

 

По сравнению с этапом формирования рынка перечень услуг риэлтеров дополнился принципиально новыми схемами и возможностями. 

 

«Так, одним из нововведений на рынке риэлтерских услуг стал принцип multilisting, заключающийся в предложении своим клиентам всего спектра новостроек от всех застройщиков Москвы»,— приводит пример директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина.

 

Также добавилась услуга по приобретению квартиры в новостройке с зачетом уже имеющегося жилья или предоставлением ипотечных кредитов. «Если в 2003– 2004 годах в основном покупка квартир по ипотеке проходила на вторичном рынке, то с 2005-го весьма активно идут ипотечные продажи квартир в новостройках»,— говорит директор по маркетингу АН «Домострой» Елена Комова. 

 

Игра на ставках

 

С развитием рынка риэлтерских услуг постепенно определилась и норма комиссионных. Как утверждают почти все игроки рынка, сейчас шкала комиссионных риэлтерских компаний аналогична западной — в среднем 5–6% от суммы сделки.

 

«Если речь идет о простой консультации по проведению сделки и всю ответственность за нее клиент берет на себя, комиссионные могут быть минимальными — не более 2–3%»,— поясняет управляющий директор департамента вторичной недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Юрий Стретович. 

 

Впрочем, по его словам, в этом случае не стоит надеяться на проверку юридической чистоты и обеспечение безопасности сделки. 

 

Несмотря на всю категоричность заявлений со стороны «старших коллег», «новички», только вышедшие на рынок, ставят их под сомнение. Так, бюро недвижимости «Агент 002», созданное членом совета директоров компании «Вимм-Билль-Данн» Михаилом Дубининым, изначально отказалось от традиционных комиссионных, заявив 2% агентских от любой сделки.

 

Компания рассчитывает за пять лет выйти на уровень крупнейших столичных риэлтеров, занимающих сейчас 8–10% рынка. «На этот момент в Москве около 1,2 тыс. риэлтерских компаний,— говорит директор по PR „Агента 002” Ольга Побединская.— Единственный способ удержаться на гребне в условиях такой жесткой конкуренции— инновации. К примеру, снижение процента». 

 

Тем не менее многие эксперты считают принципиально невозможным оказание качественной услуги на рынке вторичного жилья менее чем за 3,5% комиссионных. 

 

«На практике 2% комиссионных может брать свободный риэлтер, который не несет тех расходов, которые есть у компании,— не платит за офис, штат сотрудников, масштабную рекламу,— рассуждает генеральный директор РК „Русский дом недвижимости” Юрий Хлестаков.— Посмотрим, что получится у „Агента 002” через пять лет. Если пофантазировать и предположить, что на риэлтерском рынке действительно может существовать компания, честно работающая за 2%, и если им удастся это доказать, на рынок, конечно, это не повлиять не сможет». 

 

Маргарита Федорова