Конкуренции в ЖКХ не получилось

К 1 марта жильцы каждого многоквартирного дома должны будут определяться с выбором управляющей компании (УК), сохранив ДЕЗ или выбрав новую управляющую компанию. В реальности это право получили только жители новостроек возрастом не более 10 лет и дорогого жилья.

Даже несмотря на повышение тарифов, работать с более старым и дешевым жильем управляющим компаниям выгодно, только если они получают сразу большой объем, чего существующая процедура отбора гарантировать им не может. Власти продлили срок выбора управляющих компаний до 1 января 2007 года, однако это вряд ли что-то изменит на рынке: ни индексации тарифа, ни смены процедуры выбора УК не планируется. 

Прошел год с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса, направленного на создание конкурентного рынка жилищно-коммунальных услуг. За этот период лишь немногие жители многоквартирных домов определились с управляющей компанией. Сами частные УК пока тоже не спешат браться за эксплуатацию старого фонда. 

В результате согласно исследованиям ФАС, проведенным в конце 2005 года, в России только 3% собственников определили способ управления домами. «На федеральном уровне было принято решение отодвинуть сроки до 1 января 2007 года»,— рассказывает гендиректор маркетинговой группы БЕШ Оксана Крымина.

Новая дата была утверждена федеральным законом, подписанным президентом РФ Владимиром Путиным в конце прошлого года. Тем самым законодатели дали жителям и УК еще один год на то, чтобы те наконец договорились между собой о способе управления жилой недвижимостью и цене вопроса. Однако скорей всего они не договорятся и к концу года. 

Что изменил рост тарифов

С января 2006 года базовые тарифы на ЖКХ существенно возросли. «Из этого тарифа технического облуживания и финансируются расходы на содержание общедомовых сетей и придомовой территории, содержание всего персонала, расходы на управление, юридические консультации и привлечение подрядчиков, а также электроэнергия и отопление мест общего пользования»,— поясняет гендиректор компании «Жилстройэксплуатация» Роман Кудрявцев. 

Тарифы на содержание всего этого хозяйства выросли весьма существенно. Согласно старым городским тарифам те, у кого в собственности была единственная квартира, платили за квадратный метр 3,7 руб. (остальное доплачивал город) в месяц. Теперь эта сумма возросла до 5,1 руб. 

«Для УК сдвигается граница выгодно—невыгодно,— считает Оксана Крымина.— По старым тарифам управление многих домов для частных УК было неинтересно, теперь же есть возможность рассмотреть и другие объекты. А это означает увеличение количества домов для коммерческого управления». 

С ней категорически не согласны ее коллеги. «Сами тарифы возросли примерно на 37%. При этом, учитывая то, что 60% средств, собираемых за эти услуги, все равно идет на зарплату работникам, которая должна быть проиндексирована хотя бы на темпы инфляции, та же ситуация с прочими расходами. Получается, что прибыль УК увеличится незначительно»,— полагает заместитель генерального директора компании «Новая площадь» Евгений Якубовский. 

«О радикальном повышении прибыльности УК речь идти никак не может»,— считает генеральный директор ЗАО «МИАН-сервис» Андрей Письменный. 

Где конкуренция заработала

Большинство компаний предпочитают работать либо на дорогих объектах, либо получить в управление новостройки эконом-класса. Частные управляющие стараются вовсе не брать в управление старые, старше 10 лет объекты. 

«На новых объектах доходность управляющей компании намного выше (12–15%), чем среди жилого фонда старше 15–20 лет (5%)»,— констатирует Роман Кудрявцев из «Жилстройэксплуатации». Поэтому частные компании стараются получить в управление либо новостройки эконом-класса, либо сразу делают выбор в пользу управления более дорогим жильем, где ставки могут доходить до $2 за квадратный метр, а рентабельность— достигать 50%. 

В «Новой площади» согласны с этой точкой зрения, за исключением того, что в компании приводят более скромные оценки доходов частных УК. При самых благоприятных условиях рентабельность на сегодняшний день может находиться в пределах от 20% до 25%, так уверяют в компании «Новая площадь». 

Согласиться на меньшую рентабельность частные управляющие компании могут лишь при гарантированном объеме. «Если портфель компании увеличивается, то она может позволить себе снижение процента рентабельности: в случае, если это всего несколько объектов, разбросанных по нескольким районам, компании стараются не опускаться ниже 15%, но, получив в управление целый микрорайон, УК может согласиться и на 7%»,— резюмирует Оксана Крымина. 

Проблема состоит в том, что гарантировать частной компании сразу микрорайон никто не может. По текущей процедуре жители каждого дома выбирают себе УК самостоятельно без оглядки на мнение соседей. 

Маргарита Федорова