Пешеходы поднимают цены

К 2010 году на территории Петербурга должно появиться 14 новых пешеходных зон, из них шесть - в Центральном районе. Агентства недвижимости прогнозируют элитный статус и высокие цены домам, расположенным на пешеходных улицах.

Идея создания пешеходных зон в Петербурге возникла еще в начале 90-х годов прошлого века, но первая пешеходная улица – Малая Конюшенная – открылась только в 1998 году. Проект ее обустройства разрабатывал бывший главный художник города Феликс Романовский. В осуществлении проекта участвовали ведущие архитекторы, художники Петербурга, крупнейшие специалисты-дорожники. Главным консультантом по устройству конструкции улицы выступал заведующий кафедрой автомобильных дорог ЛИСИ Борис Карпов.

По мнению специалистов, реконструкция Малой Конюшенной улицы позволила существенно увеличить товарооборот предприятий розничной торговли и общественного питания, расположенных на прилегающей территории. В ходе расселения коммунальных квартир в домах на Малой Конюшенной отдельное жилье получило 160 семей. Резко (примерно в три раза) увеличилась стоимость жилья и арендные ставки для помещений, расположенных в домах на новой пешеходной зоне. Однако сегодня чиновники говорят, что проект реконструкции улицы был не совсем правильным. Одной из ее проблем называют большое количество автомобилей, паркующихся на пешеходной зоне. Например, всегда заполнена стоянка напротив Город-ской больницы № 5 (Малая Конюшенная, 8), предназначенная для санитарных машин.

В 1999 году закончились работы по благоустройству Малой Садовой улицы. В ходе их в порядок привели саму улицу, очистили дворы прилегающих домов, расселили более 200 коммунальных квартир. Районные власти признают, что после благоустройства быстрыми темпами пошло расселение остальных коммуналок, вырос спрос на коммерческую недвижимость. В 2000 году закончились работы по благоустройству территории «Дворы Капеллы».

После этого чиновники решили принять перспективную программу благоустройства существующих пешеходных зон и организации новых. Для этого в 2001 году на заседании правительства был принят документ под названием «Перечень пешеходных зон и зон повышенной комфортности, создаваемых в 2001–2004 годах». В него попало около 50 адресов, однако большая часть проектов так и не была реализована. В 2003 году Комитету по благоустройству и дорожному хозяйству администрации Петербурга было поручено проработать концепцию создания пешеходных зон, увязав их с транспортными потоками. В 2004 году городское правительство одобрило концепцию развития пешеходных территорий исторического центра Петербурга до 2010 года; на ее реализацию предполагается потратить 10 млрд рублей из городского бюджета.

В соответствии с новой программой в Петербурге решено создать 14 пешеходных зон, из них шесть – в Центральном районе: «Музейный Петербург», «Таврическая», «Невская», «Привокзальная», «Центральная», «Большая Московская – улица Правды», четыре – в Адмиралтейском: «Витебская», «Петербург Достоевского», «Театральная» и «Садовая». Две зоны будут расположены в Василеостровском районе, еще две – на Петроградской стороне. В рамках этой программы предполагается реконструировать Большую Конюшенную улицу, Конюшенную площадь, продолжить благоустройство Невского проспекта, улицы Ломоносова, Мраморного переулка, Перинной и Думской линий, Михайловской улицы и др.

Часть программы уже реализована. Так, в октябре 2004 года после благоустройства открылись Большая Московская улица и улица Правды. Их вид значительно изменился: пешеходной стала четная сторона улиц, по нечетной стороне сохранилась проезжая часть шириной 7 метров для одностороннего движения, на Большой Московской улице и в Свечном переулке оборудовали две парковочные зоны – на 61 и 108 машиномест.

Кстати, квартирами на новой пешеходной улице заинтересовались частные инвесторы еще до ее открытия: в результате их работы число жителей, прописанных в коммунальных квартирах на этих улицах, сократилось с 4022 до 2149 человек. «Если бы расселение такого количества человек происходило за счет администрации, то на это было бы необходимо потратить не менее
$10 млн», – говорит глава Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству городской администрации Владимир Дедюхин.
 
Финансовая сторона вопроса
 
Как уже было отмечено, внимание городских властей по части пешеходных зон в основном сосредоточено на центральных районах. Благоустройство улиц сразу же меняет их статус, переводя их (и дома на них) в разряд элитных: ведь создание пешеходной улицы положительно сказывается не только на внешнем облике территории – в результате благоустройства цены на квартиры и аренду помещений первых этажей близлежащих домов увеличиваются в два-три раза. Так, например, весной 2005 года, за полгода до открытия пешеходной зоны на Большой Московской улице и улице Правды, КУГИ значительно повысил ставки аренды помещений на этой территории, в результате чего некоторые арендаторы были вынуждены переехать.

Также, например, недавно внимание потенциальных инвесторов привлекло нежилое здание на улице Правды – бывший ДК Пищевиков, находящийся сейчас в аварийном состоянии, – которое продавалось на торгах Фонда имущества. Инвестор – ЗАО «Международная Балтийская инвестиционная компания» – купил полуразрушенный Дом культуры за $4,1 млн. При этом стартовая цена здания была почти в два раза меньше. На то, чтобы привести здание в порядок, компании предстоит потратить еще не менее $10 млн. Через несколько лет здесь должен появиться офисно-гостиничный комплекс. По мнению оценщиков, этот проект окупится в течение 5–6 лет. Стоит отметить, что бывший ДК стоял невостребованным более 10 лет, инвесторы не обращали на него внимания до тех пор, пока улицу Правды не привели в порядок.

Жить в центре, причем на улице, по которой не ездят машины, – это, согласитесь, очень престижно. Отсюда и цена. Для примера: стоимость квартир после приведения в порядок той же Малой Конюшенной – как продаваемых в собственность, так и сдаваемых в аренду – резко возросла. Так, стоимость аренды трехкомнатной квартиры в доме на Малой Конюшенной, 5 сейчас составляет от $200 до $260 в сутки. Показателен пример в разнице ставок аренды жилья на пешеходной Малой Конюшенной и непешеходной Большой Конюшенной: за типовую квартиру на первой нужно платить около $3000 в месяц, а за аналогичную на второй – $2000. «Этому есть логичное объяснение: освободив от транспорта одну улицу, автоматически загружают вторую – если на первой становится тише и спокойнее, то на второй появляется больше машин, больше пробок, сразу же падает ее инвестиционная привлекательность», – объясняет генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский.

Создание пешеходной зоны на Андреевском бульваре Васильевского острова (бывшие 6-я и 7-я линии) также повлияло на стоимость помещений в соседних зданиях – цены на жилье выросли до 50%, с $410 до $720 за «квадрат» (это минимум – максимальные цены здесь находятся около отметки $2000 за кв. м).  «Инвесторов интересуют объекты не только на существующих пешеходных зонах, которые, кстати редко появляются в списках предложений, – рассказывает Дмитрий Щегельский. – Как только появляется информация о предстоящем благоустройстве той или иной зоны, сразу же растет интерес ко всем объектам на ней – как жилым, так и коммерческим – цены на недвижимость увеличиваются до 30%. Такие вложения приносят инвесторам в дальнейшем до 20% ежегодного дохода».

Если говорить о коммерческой недвижимости, то после благоустройства резко увеличивается стоимость помещений на первых этажах зданий, которые выходят фасадами на пешеходную зону. В них размещаются кафе, рестораны и небольшие магазины. Часто под эти же цели инвесторы выкупают квартиры на первых этажах зданий, после чего переводят их в разряд нежилых. Пешеходные зоны превращаются в места для отдыха граждан. Если Малая Конюшенная, например, не так изобилует кафе и ресторанами, то на Андреевском бульваре количество магазинов и ресторанов после благоустройства увеличилось в разы. То же самое можно сказать и про Большую Московскую улицу. Стоимость аренды коммерческих помещений на Малой Садовой улице после появления там пешеходной зоны выросла, по мнению специалистов, примерно на 50%.

Известно, например, что за бывшее помещение магазина «Парнас» на Малой Садовой, 3 московская парфюмерная сеть «Арбат-Престиж» заплатила около $1,5 млн. Напомним, что осенью прошлого года громко обсуждалась возможность перехода в ведение «Арбат-Престижа» здания Елисеевского магазина, также расположенного на Малой Садовой улице, на углу с Невским проспектом. Руководитель департамента оценки петербургской компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игорь Лучков говорил, что сумма такой сделки могла составить около $10 тыс. за метр площади, т. е. за весь Елисеевский предстояло заплатить около $10 млн. И хотя в конечном итоге сделка не состоялась, стоимость помещения и ставка его возможной аренды все-таки достаточно примечательна.

Благоустройство и открытие новых пешеходных улиц в центре города выгодно как жителям, так и городу, особенно если учесть, что городские власти стремятся сделать из Петербурга крупный туристический центр. Пешеходные улицы традиционно считаются местом привлечения туристов, которые тратят деньги в магазинах и ресторанах, расположенных на них. В то же время обу-стройство каждой улицы обходится городу достаточно дорого. Известно, что на благоустройство Большой Московской улицы и улицы Правды было потрачено около 225 млн рублей. Хотя нет ничего лучше, чем жить в историческом центре Петербурга, да еще и на пешеходной улице!

Ирина Петрова