Выгодное предложение
О развитии ипотеки в Перми, ее перспективах и наиболее востребованных продуктах — руководитель ипотечного центра ОАО КБ КАМАБАНК Галина Матвеева.
Как Вы оцениваете развитие ипотеки в Перми?
— Считаю, что жилищные кредиты являются одним из наиболее востребованных продуктов на региональном рынке. И это понятно. Увеличилось число банков-участников этого рынка, больше стало информации, предложений. Условия займов сегодня более приемлемы для клиентов, их не пугают процентные ставки. Государство последовательно стимулирует рост ипотеки, активизируя работу федерального агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). В Перми еще есть масса людей, желающих взять ипотечный кредит и улучшить свои жилищные условия. О востребованости ипотеки сегодня свидетельствует и появление нового участника этого рынка — инвестиционного брокера, который помогает клиенту ориентироваться в условиях разных программ, подсказывает, куда обратиться, подбирает наиболее приемлемый вариант кредита.
Расскажите о наиболее активной категории заемщиков.
— Сейчас основными заемщиками являются молодые семьи, причем не только участники областной целевой программы. Все чаще это семьи со сравнительно небольшим доходом, использующие возможность привлечения созаемщиков, увеличивая, таким образом, сумму кредита и приобретая жилье более высокого класса. Активно пользуются услугами ипотеки семьи со средним достатком и даже с высоким уровнем доходов. Каждый, исходя из возможностей, выбирает для себя наиболее приемлемый вид недвижимости. Если в конце прошлого года средняя сумма кредита была порядка 450-500 тысяч рублей, то теперь мы расширили ипотеку на рынок коттеджей, начали кредитовать долевое участие в строительстве. Здесь уже заемщику нужны суммы в несколько раз больше.
Комментарий:
Андрей Туев, председатель правления АКБ «Экопромбанк»:
— Проблемы ипотеки в нашем регионе не носят уникальный характер, они типичны для всей России. Главная из них — отсутствие ресурсов необходимой срочности (до 25 лет) для подобного кредитования. Кроме того, существенно тормозит развитие ипотеки наличие на сегодняшний момент практически только одного механизма рефинансирования, Агентства ипотечного жилищного кредитования, неразвитость законодательства и рынка ипотечных бумаг. Следствие всего вышеперечисленного — высокие ставки по кредитам (13-15 %).
Андрей Туев, председатель правления АКБ «Экопромбанк»:
— Проблемы ипотеки в нашем регионе не носят уникальный характер, они типичны для всей России. Главная из них — отсутствие ресурсов необходимой срочности (до 25 лет) для подобного кредитования. Кроме того, существенно тормозит развитие ипотеки наличие на сегодняшний момент практически только одного механизма рефинансирования, Агентства ипотечного жилищного кредитования, неразвитость законодательства и рынка ипотечных бумаг. Следствие всего вышеперечисленного — высокие ставки по кредитам (13-15 %).
По Вашим оценкам, какая доля населения сегодня может позволить себе ипотечный кредит?
— Исходя из уровня доходов населения, лишь 8-10 % граждан готовы брать ипотечные кредиты.
До какой величины, по Вашему мнению, должна быть снижена ставка, чтобы это доля населения существенно выросла?
— По оценкам аналитиков, при снижении ставки до 8-9 % доля населения, способная воспользоваться кредитами на покупку жилья, может вырасти до 30 %.
Но такие дешевые ресурсы может обеспечить либо государство, либо иностранный банковский капитал.
— В реальности так и происходит. Сейчас успешными ипотечными (не считая АИЖК) программами могут похвастаться в основном банки с иностранным капиталом. Именно они предлагают «длинные» западные деньги, низкие (опять же западные) проценты. Правда, не надо забывать, что кредиты эти банки выдают тоже в иностранной валюте (заемщики в своей массе не понимают, с каким валютным риском это сопряжено). В силу достаточной стабильности на внутреннем валютном рынке (вопрос, надолго ли, остается открытым) валютные ипотечные кредиты получили большое распространение, в среднем по России на их долю приходится около 70 %. Учитывая, что доля АИЖК на рынке составляет около 28 %, получается, что рублевые кредиты представлены практически только этим оператором.
Из простейшего анализа видно, что вся ресурсная база ипотечного кредитования представлена иностранным капиталом (через займы и участие в капиталах российских банков), с одной стороны, и государством (АИЖК), с другой стороны (все остальное составляет менее 2 %).
В таком случае каковы перспективы развития этого рынка, с чем они связаны?
— По оценкам аналитиков, при нынешнем уровне процентных ставок рынок ипотеки в России оценивается в сумму около 40 миллиардов рублей. Чтобы удешевить кредиты и, соответственно, увеличить спрос, необходимо удешевить ресурсную базу банков (это звучит тривиально, но другого варианта просто не существует). Источником подобных ресурсов как по стоимости, так и по сроку могут выступать средства пенсионных фондов (и государственных, и негосударственных). Для этого необходимо развивать рынок ипотечных ценных бумаг и определить правила игры — в какие из них ПФР может вкладывать свои средства, а в какие нет. Учитывая, что ПФР размещает свои средства под 5-6 % годовых, то чем это не ресурсная база для банков?! С такой стоимостью ресурсов банки смогут выдавать кредиты на приобретение жилья как раз под 9 процентов. Это глобальная проблема и задача, безусловно, параллельно необходимо развивать и рынок посредников, которые нивелируют финансовую безграмотность населения.
Сегодня о необходимости снижения ставки по ипотечным кредитам говорится на уровне первых лиц государства, подчеркивается, что при реализации национального проекта «Доступное жилье» это становится основным вопросом. Но выдержит ли рынок резко подешевевшие денежные ресурсы?
— Вся существующая ныне система ипотечного кредитования приводит к тому, что стимулируется спрос, а не предложение. Очень активное развитие ипотечного кредитования в данный момент только еще больше провоцирует рост спроса. А соответствующего предложения ни на первичном, ни на вторичном рынках сегодня нет. В итоге, деньги, приходящие сюда, приводят к необоснованному росту цен на недвижимость. Не случайно, по данным статистики, по итогам 2005 года средняя стоимость строительства 1 квадратного метра жилья в Пермской области составляла 15 тысяч рублей, а средняя цена продажи в городах с нормальным уровнем развития колебалась в диапазоне 18-20 тысяч рублей, доходя в Перми до 35-40 тысяч рублей.
Получается замкнутый круг?
— Безусловно, проблема носит очень серьезный макроэкономический характер. Хотя отдельные моменты все-таки позволяют смотреть в будущее с оптимизмом. В частности, положительно скажется на развитии строительного рынка тот факт, что наконец-то начал работать новый Жилищный кодекс, и, в частности, был запущен механизм ипотеки под долевое участие. Он позволяет выпускать закладные на этапе строительства. То есть определенные подвижки, в том числе на государственном уровне, мы видим, и если государственные инициативы будут работать не только на поддержку покупательского спроса, но и строительного предложения, то ипотека в России сможет реально заработать.
Сергей Карпов