По прогнозам экспертов, цены на недвижимость останутся стабильными
По прогнозам экспертов, цены на недвижимость по всей Украине до конца марта 2006 года останутся стабильными, а впоследствии в Киеве будут расти в соответствии с уровнем инфляции.
Сдержит цены предчувствие выборов – строители, не уверенные в том, какими будут условия работы в дальнейшем, не готовы к повышению цен, поэтому стоимость пока не поднимается. Но, между тем, эта отметка уже достаточна велика. Естественно, в первую очередь это касается столицы. Согласно информации начальника отдела выпуска финансовых инструментов «Укрсоцбанка» Эрика Наймана, по ценам за один квадратный метр жилья Киев уже обогнал Москву. Как отмечает Найман, когда российская столица зарабатывала столько же денег, сколько сейчас зарабатывает Киев, метр жилья там стоил не 1,4 тысячи долларов в среднем, а 1- 1,1. По его оценкам, сейчас цены на недвижимость у нас перегреты где-то на 30%. И если среднестатистическому европейцу нужно работать семь-восемь лет, чтобы обзавестись жильем, то среднему киевлянину понадобиться для этого 17 лет.
Средняя стоимость квадраметра жилья, по оценкам порталов недвижимости, в столице сейчас составляет на первичном рынке около 1,5 тысячи долларов. Чуть дороже вторичный рынок - к концу января цены там составляли 1,71-1,78 тысячи долларов с незначительными колебаниями в зависимости от количества комнат в квартире. Обвала цен, который прогнозировался после Нового года, киевляне так и не дождались. Хотя цены несколько снизились. По оценкам специалиста из «Укрсоцбанка», цены на окраинах Киева и в некоторых центральных районах в частности Шевченковском, Печерском упали где-то на 10-15%. Самый большой спад был, естественно, на «выселках», где жилье ниже качеством. По области стоимость квартир упала где-то на 7%. Причина все те же - пресловутые выборы.
Между тем, даже в крупных городах на периферии цены остаются значительно ниже. Как отмечалось на сайте недвижимости Днепропетровска, в среднем один метр жилья в городе стоит около 760 долларов, что, согласитесь, значительно ниже столичных цен. Однако даже эти цены строители считают значительным прогрессом по сравнению с ценами, царившими там ранее. Как отмечал президент ЗАО «Девелоперская компания «МС Инвест» Михаил Жоголев, «только в этом году стало возможным строить в регионах, так как выросшие цены на жилье дают возможность застройщику получить прибыль. И то, только благодаря более дешевым технологиям, чем те, которые используются в Киеве».
Интересные цифры: средняя стоимость квадраметра недвижимости с ремонтом на юге Франции сегодня составляет около 5000 евро, а средняя стоимость 1 кв. м. с ремонтом в Лондоне — 6700 фунтов стерлингов. В столицах Восточной Европы цены ниже.
Заставляет цены так неукротимо «ползти» вверх спрос. Спрос на жилье в Украине не падает, поскольку недвижимость - единственная возможность разместить «теневые» деньги, без предоставления справки об их источнике. Снизить спрос такого рода мог бы налог на недвижимость. В этом господин Найман солидарен с налоговой администрацией. По его мнению, это был бы хороший налог, который бы снизил цены на 1,5% и сократил бы количество желающих «спрятать» деньги в недвижимость, дав место под солнцем нуждающимся в жилье. Однако во введении такого налога в этом году налоговой отказано.
Заставляет «нагнать цены» и недостаток предложения. Как заявил исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Антон Сергеев, время темпы роста жилищного строительства снизились и составляют всего 40% от уровня 1987 г. По его данным, на душу населения в Украине сегодня приходится всего 22 кв. м жилой площади. Для сравнения: в Венгрии этот показатель составляет 39 кв. м, в Германии - 47 кв. м, в США - 60 кв. м. Основная причина такого малого предложения при большом спросе - нехватка средств для строительства.
Как заявил член совета директоров инвестиционной компании «ХХІ век» (Киев) Ярослав Кинах, банки не могут обеспечить ресурсами потребности компаний на рынке недвижимости. По его мнению, финансовые ресурсы от украинских банков краткосрочны и слишком дороги, поэтому компании вынуждены искать финансирования на международных рынках. «Сегодня у нас нет проблем с привлечением средств от наибольших украинских банков, но у них есть определенные условия, которые нам не подходят. Наш бизнес капиталоемкий, и чтобы он был конкурентоспособным, нам нужно иметь самые дешевые средства. Поэтому мы вынуждены выходить за границы Украины, чтобы привлечь ресурсы», - сказал специалист. Однако, как можно понять, выйти на международные рынки компаниям непросто, да и не очень дешево.
Ипотека, за счет которой планировалось привести на рынок средства граждан, по-прежнему остается неоправданно дорогой. Хотя некоторый прогресс в сторону удешевления начинает наблюдаться. Как было отмечено в сообщении Международного ипотечного банка, они снизили ставки по ипотечным кредитам сроком до 10 лет с 13% до 11,5% годовых. По мнению банка «такое снижение ставок свидетельствует об улучшении ситуации на рынке жилья, который очень быстро развивается, в частности в Киеве». Однако, как рассказал Сергеев, по показателям прошлого года объем ипотечных кредитов в 2005 году составил около 2% ВВП или 10 млрд. гривен. Доля же ипотечных займов в общем кредитном портфеле коммерческих банков по итогам года достигла 7%.
Так что, как можно понять, покупать квартиры сейчас невыгодно. Эрик Найман советует присматриваться к ним ближе к выборам, когда цены, может быть, немного снизятся. Ну а выгодней всего, по его словам, построить свой дом, что обойдется в полтора раза дешевле, чем квартира.
Ирина Ходорова