Живем, работаем, отдыхаем

На московском рынке недвижимости все чаще появляются комплексы, обозначенные таким звучным, но пока малопонятным определением как "многофункциональные". Каковы особенности подобных объектов? В чем их привлекательность, если таковая вообще существует? Будет ли количество данных проектов возрастать? Как оказалось, найти ответ на эти вопросы не так-то просто.

Суть вопроса

Сложности возникают, прежде всего, потому что на данный момент в толковом словаре девелопера нет четко сформулированного определения многофункционального комплекса. Нередко таковыми называют жилые объекты с развитой вспомогательной инфраструктурой. С подобной точкой зрения согласны далеко не все участники рынка. Это и понятно. Ведь какими бы ни были «дополнительные опции» ЖК (бассейн, тренажерный зал или паркинг) назначение их одно – делать проживание в доме максимально комфортным. И о многофункциональности в данном случае говорить не приходится.

Более распространенной является иная точка зрения. Специалисты отмечают, что отличие многофункциональных комплексов от обычных заключается в количестве их эксплуатационных назначений, которых должно быть не менее двух. «При этом различные функции дополняют основную, – говорит Елена Калинина, начальник отдела маркетинга Группы компаний «Конти». – Наиболее популярны торгово-развлекательные, офисно-деловые, гостинично-деловые, а также жилые комплексы с различными составляющими: торговой, развлекательной и офисной частью». Согласен с подобной точкой зрения и Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж компании «Контакт – Элитная Недвижимость». По его словам, многофункциональные объекты подразумевают наличие в жилом комплексе дополнительных нежилых помещений, пользоваться которыми могут не только владельцы квартир.

При этом надо отметить, что нескольких жилых корпусов в сочетании с офисами, собственным магазином и фитнес-центром на первых этажах недостаточно для того, чтобы комплекс начал именоваться многофункциональным. «Это должна быть масштабная застройка, напоминающая город в городе, – считает Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Nordblom Group. – На территории такого объекта можно не только жить, но и работать, совершать покупки, проводить время в ресторане, организовывать конференции в специальном зале, смотреть новые фильмы в кинотеатре и т. д.».

Сегодня потребность в появлении «всеохватных» проектов ощущается особенно остро. Ритм современной жизни приводит к тому, что человеку не хватает 24 часов в сутках, и он стремится с максимальной пользой использовать свое время, которое просто неразумно убивать, простаивая в пробках. «Многофункциональные комплексы, создаваемые по принципу «город в городе», обеспечивают максимально комфортные условия для работы, жизни и отдыха, – считает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп». – В условиях, когда мегаполис диктует определенное расписание, человек стремится рационально подходить к использованию времени и находить решение проблем в кратчайшие сроки».

Задача девелопера, проектирующего многофункциональные комплексы, заключается в том, чтобы обеспечить жителю-покупателю-посетителю максимальное количество возможностей. «Человек должен проводить как можно больше времени и тратить свои деньги именно на территории этого отдельно взятого «государства», – говорит Ирина Жарова-Райт. – Представьте, что, выйдя из квартиры в выходной день, чтобы позаниматься в спортзале часа два, вы останетесь на SPA-процедуры, потратите деньги в магазине или ресторане, потом пойдете в кино, где в ожидании сеанса выпьете по фужеру вина в баре или поиграете в боулинг. Результат – средний чек на день вырастает раза в 2 или 3, что, безусловно, не может не обрадовать арендатора, а следовательно, и арендодателя-владельца «дома, который построил Джек». При этом участники рынка предупреждают: существуют секторы недвижимости, чье соседство крайне нежелательно, так что «компота» следует избегать. Поэтому при проектировании подобных комплексов нельзя забывать о необходимости разделения жилой и нежилой частей. «Офисные или торговые помещения должны иметь свой отдельный вход, а также собственную парковку, т.е. никоим образом не затрагивать пребывание владельцев квартир в жилой части», – предостерегает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Элитный бизнес-класс

Для того чтобы определить, к какому сегменту относится МК, необходимо понимать профилирующую функцию объекта. Именно она и позволит отнести его к какой-либо категории недвижимости. Например, если большая часть здания жилая, это будет многофункциональный жилой комплекс. «При этом один и тот же МК редко может сочетать в себе равноправные по значимости функции, – отмечает Елена Калинина. – Исключение составляют лишь офисно-гостиничные комплексы. Бывают случаи, когда назначения проекта существуют вообще независимо и при этом не мешая друг другу».

Говорить о какой-либо классификации многофункциональных комплексов пока не приходится. «Скорее всего, это вопрос будущего, поскольку рынок еще не сформировался, и развитие подобных проектов только набирает обороты, – считает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп».

Если до недавнего времени подобные объекты в силу их масштабности безоговорочно относили только к бизнес-классу, то сегодня ситуация меняется. «Существующая тенденция укрупнения домов высокого уровня, а также комплексной застройки районов привела к тому, что в Москве стали появляться целые элитные кварталы, – отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – И, безусловно, такие территории не могут состоять только из жилой части, здесь формируется также и деловая зона».

Однако вряд ли можно говорить о существовании многофункциональных комплексов класса de luxe (по крайней мере, если речь идет об их жилой составляющей), поскольку в России таковыми считаются камерные малоквартирные дома. «Что касается офисных, торговых или развлекательных площадей, то здесь нет никаких ограничений по уровню и качеству, – дополняет Ирина Жарова-Райт. – Думаю, что в данном случае можно использовать общепринятую классификацию. Так, рядом с жилыми и торговыми площадями бизнес-класса вполне уместен бизнес центр класса А или, например, четырехзвездочная гостиница».

Преимущества и недостатки

О достоинствах и недостатках МК говорить можно долго. Дело вкуса, как говорится. Кто-то предпочитает камерный тип проживания: малоквартирные объекты с минимумом инфраструктуры. Другим нравятся дома с бассейнами, SPA, саунами и кафе, магазинами и ресторанами, открытыми для всех желающих.

«Работа нежилых помещений на город уменьшает коммунальные платежи жильцов МК, – рассказывает Дмитрий Воронков. – И зачастую наличие торговых или офисных площадей расценивается владельцами апартаментов как несомненное достоинство. Кроме того, некоторые приобретают сразу и квартиру, и офис в одном доме, а это, безусловно, можно считать удачной покупкой».

Однако не стоит забывать и об оборотной стороне медали. Так, по мнению Жанны Опихайленко, руководителя отдела по работе с корпоративными клиентами компании «Усадьба», с одной стороны, наличие в доме, например, банка может быть удобным для жильцов (повышенная охрана такого объекта – несомненное достоинство), но с другой стороны, деятельность подобной организации может вызывать и опасения. Конечно же, идеальный вариант – золотая середина, при которой проектировщикам удается объединить жилые и коммерческие площади  таким образом, чтобы владельцы квартир и просто посетители комплекса или офисные служащие лишний раз не пересекались друг с другом.

«Проектировать многофункциональные комплексы гораздо сложнее, чем обычные жилые объекты, – рассказывает Алексей Белоусов. – Это связано в основном с разделением потоков внутри объекта, особенно в условиях дефицита площадей». К примеру, в «Городе Столиц» при планировке одной из самых больших автостоянок в Европе (6 уровней, 2100 машиномест) архитекторами был найден способ рассредоточить въезды и выезды, разделить отсеки для каждой функциональной зоны: торговой, офисной, жилой. Таким образом, потоки людей и машин из частей МК не пересекаются.

Не стоит забывать, что для реализации подобных объектов необходимы определенные участки земли, которые не предполагают существенных ограничений по высоте и площади будущего проекта.

Выгода налицо

По мнению большинства участников рынка, МК являются на сегодняшний день одним из самых привлекательных сегментов девелопмента.

«Подобные проекты масштабнее и интереснее, чем дома с офисами на первых этажах (административно-жилые объекты), – считает Ирина Жарова-Райт. – Если в таком комплексе предусмотрены торговые площади, то это должен быть не магазин «для своих», а супермаркет или гипермаркет, вход в который открыт для всех желающих. Если есть бизнес-центр, то в нем необходимо создать все условия для качественной работы: и удобные планировки, и высокий уровень инженерии, и наличие управляющей компании». МК должен быть коммерчески рентабельным не только за счет продажи жилья, но и за счет стабильного дохода от аренды и эксплуатации.

Не стоит забывать, что в концепцию таких объектов легче вписывается идея продаж «апартаментов временного пребывания» по ценам почти равным жилью. В качестве примера можно привести проект на Пречистенской набережной, где строится офисно-торгово-жилой комплекс. «Решение застройщика по жилой части данного объекта отличается от стандартной практики, когда площади продаются с целью быстрого возврата денег, вложенных в проект, – рассказывает Жанна Опихайленко, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами «Усадьбы». – Квартиры здесь не продают, их планируется сдавать в аренду, на манер доходного дома. Несмотря на «длинную» окупаемость, прибыль в данном случае может в разы превысить доход от продаж жилых площадей».

Кроме того, общеизвестно, что квартиры на первых этажах раскупаются достаточно медленно. «При строительстве обычного ЖК девелопер «отдает» эти площади под элементы инфраструктуры или технические помещения, а это, естественно, приносит ему гораздо меньшую прибыль, чем сдача первых этажей в аренду под офисы, что как раз и позволяет концепция МК», – отмечает Константин Ковалев.

Ну и, наконец, за счет уменьшения рисков при вложении денег одновременно в разные виды недвижимости увеличивается инвестиционная привлекательность подобных проектов.

Несть числа

Большинство многофункциональных комплексов элитного уровня в настоящий момент только строятся. Много интересных объектов появится в ЦАО: в Замоскворечье это «Коперник» и «Онегинъ», готовится документация по «Дворцовому комплексу» в районе «Золотой мили», а также по проектам «Итальянский квартал» и «Парк-Сити». Ведется работа по созданию таких МК, как «5 столиц», Green Plaza, «Неглинная-Плаза».

Одним из самых интересных можно назвать многофункциональный комплекс «Город Столиц», строительство которого ведется в рамках ММДЦ «Москва-Сити». «Это действительно грандиозный проект, который можно приравнять к таким значимым деловым центрам мира, как Wall-street в Нью-Йорке, Fleet St. в Лондоне, – рассказывает Алексей Белоусов. – Здесь будут сосредоточены офисы ведущих российских и международных компаний, финансовых учреждений и органов государственной власти. «Город Столиц» представляет собой уникальное пространство для жизни, работы и отдыха одновременно. Он будет расположен на первой линии застройки «Москва-Сити», на Краснопресненской набережной, всего в 4 км от Кремля. В его состав войдут роскошные апартаменты, офисные помещения, бутики, рестораны, а также фитнес-центр».

Огромное количество МК возводится и за пределами ЦАО, это объекты таких компаний, как «ДОН-Строй», «Капитал Груп», «Крост», «Теско», «Конти» и др.

В качестве примера можно назвать, например, «Гранд-Паркъ». «На сегодняшний день данный проект стал своеобразным эталоном для домов подобного уровня, – рассказывает Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – Этот район отвечает всем требованиям недвижимости бизнес-класса: удачное местоположение, развитая инфраструктура, хорошая экологическая обстановка, качество строительства и единая социальная среда».

Еще один яркий пример подобного объекта – «Воробьевы Горы». Это очень крупный проект (его общая площадь составляет 315 тыс. кв.м), в рамках которого реализован целый ряд уникальных архитектурных и инженерных решений, внедрены новые технологии. Комплекс стоит на едином террасном стилобате, в котором удалось разместить обширную инфраструктуру, не перегружая при этом внутреннюю территорию. Здесь есть общедоступные торгово-развлекательный комплекс площадью 26 тыс. кв.м с супермаркетом и спортивно-оздоровительный центр с бассейном, а также современный бизнес-центр площадью около 6 тыс. кв.м. Отдельно расположены подземные гаражи с автомойками и сервисом.

Елена Квятковская, Елена Седова