В Москве продается все меньше квартир

В феврале квартиры в столичных новостройках выросли в цене в среднем на 5%, а за первую половину марта – на 4,4%. Причина непрекращающегося роста цен на квартиры кроется в торговой политике застройщиков, которые "вбрасывают" в продажу контракты на квартиры в новостройках минимальными порциями. А покупатели, несмотря на череду скандалов с задержками сроков сдачи объектов, по-прежнему охотно эти контракты приобретают, надеясь получить доходы от их последующей продажи.

Первичный рынок

Риэлтеры и застройщики не скрывают, что постоянно поднимать цены им помогает многочисленная категория покупателей жилья, именующая себя "инвесторами",– они покупают квартиры с целью дальнейшей перепродажи. Для них не существует понятия разумной цены на жилплощадь, их интересует только перспектива роста стоимости жилья. "Инвесторам" приходится все жестче конкурировать с обычными покупателями и друг с другом: квартир в Москве строится все меньше, а те, что есть, не всегда попадают в продажу. Так, по данным компании "Сити-ХХI век", на реализацию социальных программ Минобороны в этом году уйдет до 10% от всех построенных в столице квартир. Добавим, что инфляция, на которую последнее время списывается рост цен на все товары, влияет на удорожание жилья в последнюю очередь. В таких условиях выбор у покупателей небольшой, особенно в сегменте экономкласса. В конце зимы на рынок поступило как никогда мало новых предложений.

Из крупных проектов можно отметить лишь 14-й жилой микрорайон Новопеределкина, который возводится вдоль Лукинской улицы, и одноименный жилой комплекс. Не путайте эти объекты. Микрорайон – это восемь корпусов на площади 23,6 гектара. Самые дорогие квартиры в нем стоят сейчас $1850 за квадратный метр. В расположенном рядом жилом комплексе цены начинаются от $2100 за квадратный метр. В ближайшее время начнутся продажи квартир в еще одном здании экономкласса – комплексе "Лазурный блюз-2" в Строгине. Предполагаемая стоимость квадратного метра составит $2100-2500. В сегменте бизнес-класса выбор у покупателей побольше. В этом месяце началась продажа квартир в жилом комплексе "Доминанта", возводимом недалеко от метро "Щукинская". Этот дом планируется сдать госкомиссии в начале 2008 года, а стоимость квадратного метра в нем уже сейчас составляет от $2500 до $3400.

Чуть ближе к центру, возле станции метро "Беговая", строится комплекс "Дом на Беговой". Продажи квартир в нем начались зимой. Особенность этого комплекса – большое число квартир малой площади – от 43 квадратных метров. Жилье в этом доме стоит от $2450 до $3290 за квадратный метр, по уверениям застройщиков, продано почти 36% квартир. И это несмотря на то, что окна здания выходят прямо на развязку третьего транспортного кольца. Недвижимость, отнесенная к элитной ценовой категории, в минувшем месяце росла в цене медленнее своих дешевых аналогов – всего на 4%. Впрочем, инвесторы не разочаровались в "элитке", ведь год назад, в феврале 2005-го, эта категория жилья подорожала всего на 1,2%. А в этом году наблюдается и рост числа сделок: Ольга Творогова, гендиректор компании Soho Realty, говорит, что только за один февраль было продано объектов больше, чем за последний квартал прошлого года. Рост интереса покупателей заставил продавцов поменять правила игры.

"Продавцы увидели тенденцию роста цен и предпочли снять с продажи элитные квартиры. Некоторые застройщики открыто объявили о том, что квартиры в новостройках не будут продаваться на этапе котлована,– говорит Илья Шкабра, заместитель генерального директора компании 'КВ-инжиниринг'.– Застройщику выгоднее получить кредит в банке по ставке от 10% до 16% годовых и выиграть на продаже жилья от 20% до 30% в год в силу общего роста рынка". Из новых элитных домов, выставленных на продажу в последнее время, стоит отметить разве что здания в Головином и Еропкинском переулках и на улице Шумкина. Дом в Головином переулке будет иметь переменную этажность – шесть-семь уровней, причем первый этаж полностью отдан под нежилые помещения.

Сейчас на месте дома находится только котлован, но квартиры уже продаются по цене $5 тыс. за квадратный метр. Чуть выше над землей поднялся дом в Еропкинском переулке. Это 40-квартирное здание планируется сдать в эксплуатацию в следующем году. Поэтому квартиры в нем продаются уже по $7 тыс. за квадратный метр. Улицу Шумкина в Сокольниках никак нельзя отнести к традиционному месту строительства элитной недвижимости. Тем не менее на ней началось строительство 42-квартирного дома "Эгоист". Сдача дома намечена на первый квартал 2007 года, но уже сейчас квартиры в нем продаются по цене от $3260 до $6070 за квадратный метр.

Вторичный рынок

По данным аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в феврале 2006 года темп роста цен на вторичное жилье Москвы достиг рекордной отметки. По сравнению с январем средняя удельная цена предложения выросла на 6,6% (на $184) и составила $2958 за квадратный метр. Причиной подорожания недвижимости по-прежнему является продолжающийся дефицит предложения при высоком платежеспособном спросе: объем предложения относительно первого месяца нового года увеличился на 47% (с 12 282 до 18 055 объектов) и чуть превысил объем декабря (16 500), однако не достиг уровня февраля–ноября прошлого года (от 35 000 до 21 000 объектов).

По мнению Геннадия Стерника, научного руководителя аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", ситуация может измениться только через год-два с помощью государственного вмешательства. Речь идет об изменении закона о долевом строительстве, государственных гарантиях на кредитование подготовки земельных участков под строительство и субсидировании процентных ставок по кредитам застройщикам.

Татьяна Комарова