Покупатели недвижимости двинулись из Москвы в Петербург

Северная столица безнадежно отстала от Москвы по уровню цен на жилье: столичная недвижимость сегодня в два раза дороже петербургской, хотя на протяжении нескольких лет разница составляла 40%. Догнать Москву уже вряд ли удастся, но эксперты с облегчением отметили: стагнация, характерная для питерского рынка в прошлом году, закончилась. Подъем во всех сегментах рынка начался уже в январе, и сейчас риэлторы прогнозируют, что цены будут устойчиво расти московскими темпами, то есть на 3-4% в месяц.

Питерский рынок поднимают варяги

По мнению аналитиков корпорации "Петербургская недвижимость", прошлогоднюю стагнацию спровоцировало затоваривание на первичном рынке, а также отток значительной части покупателей из других регионов, рассматривающих приобретение жилья как надежный способ вложения средств, на растущий бурными темпами московский рынок. Теперь, когда средняя цена предложения в столице достигла умопомрачительных высот ($2800 за кв. метр - "ИФ"), иногородние клиенты возвращаются в Петербург: местная недвижимость существенно дешевле.

Квадратный метр на первичном рынке Северной столицы стоит в среднем $1050, на вторичном - $1300. По оценке исследовательско-консультационной фирмы "Альт", доля иногородних покупателей, главным образом москвичей и жителей сырьевых регионов, на питерском рынке составляет - 20-25%, у некоторых компаний - доходит до 40%.

"Приезжие, как правило, покупают жилье в центральной части города, поскольку, кроме Невского проспекта, других улиц в Петербурге не знают. Многим квартиры нужны для представительских целей", - объясняет генеральный директор консалтинговой фирмы "Бизнес. Недвижимость. Консалтинг" Михаил Бимон.

Среди прочих причин, изменивших ситуацию на рынке, эксперты называют общий рост благосостояния граждан, развитие ипотеки, а также возвращение в риэлторские конторы тех граждан, кто, понадеявшись на обещания федерального центра сделать жилье доступным, в прошлом году воздержались от покупки квартиры. "Наступил момент, когда весь отложенный спрос выплеснулся на рынок, который чисто физически не в состоянии его переварить", - говорит начальник отдела маркетинга Корпорации ЛЭК Валерий Корнилов.

В.Корнилов пеняет на 214-ФЗ, заставивший застройщиков отказаться от приобретения пятен под застройку и открытия новых объектов. "В такой ситуации даже минимальное количество сделок, растянутое во времени, приводит к вымыванию предложения. А при нарастающем спросе дефицит ощущается особенно остро", - отмечает он. По мнению директора по развитию корпорации "Петербургская недвижимость" Ильи Еременко, хотя количество кредитов, выданных на покупку жилья пока невелико, ипотека также сыграла определенную роль в изменении ситуации на рынке. Он отмечает любопытную тенденцию - увеличение доли кредитов по дорогим квартирам. "Людям проще взять кредит под 11-13% годовых, чем изъять нужную сумму из бизнеса, где можно заработать больше", - поясняет И.Еремеенко.

Преждевременный рост

Возросший спрос на жилье не замедлил сказаться на ценах. Уже в январе они медленно, но верно пошли вверх, а в марте рынок разогрелся до стабильного роста на 1% в неделю. По итогам I квартала стоимость жилья в среднем увеличилась на $100-150 за кв. метр. Для риэлторов это оказалось сюрпризом.

"События на рынке начали развиваться по благоприятному сценарию уже весной, хотя мы ожидали подъема не раньше августа-сентября", - признаются в "Петербургской недвижимости", отмечая, что "объемы сделок сейчас даже выше, чем в удачном для риэлторов 2003 году".

Абсолютные лидеры продаж - Петроградский, Московский и Кировский районы, где по отдельным адресам цены за последний месяц выросли сразу на 15-20%.

Традиционно пользуется спросом исторический центр Петербурга, стоимость жилья в котором может доходить до $10 000 за кв. метр. Правда, отмечают в агентстве недвижимости "Аркада", многое зависит от расположения конкретной квартиры. Цена жилплощади с видом на Неву, Фонтанку или Мойку и квартиры в том же доме, но только с окнами, выходящими во двор-колодец, может различаться в 10 раз. "Если канал Грибоедова продается по $1500 за кв. метр, значит недвижимость расположена внутри как минимум третьего двора-колодца", - предупреждают эксперты.

Еще одна проблема вторичного рынка - плохое качество жилья, на которое трудно установить адекватную его месторасположению цену. "Зато ликвидные квартиры на вторичном рынке как минимум на 15% дороже, чем на первичном", - говорит руководитель отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Итака" Яна Долотова, отмечая, что это касается не только домов старого центра и престижных сталинок, но также панелей.

На первичном рынке, по данным компании "Альт", особым спросом пользуется более дешевое панельное жилье, причем однокомнатные и двухкомнатные квартиры раскупаются еще на начальном этапе строительства. "Даже трехкомнатные квартиры, которые прежде приобретались, когда дом уже сдавался в эксплуатацию, сегодня уходят на любой стадии готовности", - указывают эксперты.

Спрос на элитное жилье не падал даже во времена прошлогодней стагнации, а сейчас цены стабильно растут в среднем на 3% в месяц. Интересно, что большинство застройщиков, которые работают в элитном секторе, считают этот сегмент недооцененным. "По качеству элитная недвижимость в Петербурге не хуже московской, не говоря уже о более престижном месторасположении многих объектов. А вот цены на порядок ниже, чем в столице", - сетует генеральный директор компании "Новый проект" Антон Новиков.

В готовом комплексе клубного типа "Новая Звезда" Холдинга RBI максимальные цена продаж составляет $8000 за кв. метр, в строящемся доме Stela Maris корпорации "Петербургская недвижимость" - $10 000 за кв. метр (Для сравнения: в Москве самые дорогие квартиры уже в прошлом году превысили планку $25 000 за кв. метр).