С вещами на выезд

Апрель – традиционное время заключения договоров аренды дач. В этом году стоимость аренды по сравнению с прошлым годом выросла незначительно, но на рынке появилось много дорогих предложений.

В отличие от постоянно растущих ставок аренды на московские квартиры, стоимость аренды дач выросла в сравнении с прошлым сезоном всего на 7-10%. "И этот рост цен обусловлен исключительно инфляцией",– утверждает Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды компании "МИАН-недвижимость". Однако в целом рынок дачной аренды заметно подорожал – риэлтеры берутся за работу с объектами стоимостью от $1 тыс. в месяц, а в прошлом году средняя "планка отсечения" составляла $500. Менее дорогие варианты следует искать через подмосковные риэлтерские агентства. Соответственно, выросло и качество предлагаемых к аренде построек.

Дача, сдающаяся через крупные агентства в этом году, как минимум должна быть оснащена всеми городскими коммуникациями (водопровод в доме, отопление), обставлена мебелью и оснащена бытовой техникой. Это минимальный уровень комфорта, на который может рассчитывать арендатор, готовый платить $1-2 тыс. в месяц.

"Сейчас можно сказать, что рынок предложений загородной аренды наконец-то сформировался. Пополняется он постоянно в основном за счет коттеджей, построенных специально для сдачи их в аренду",– говорит Сергей Ганусов, руководитель отдела загородной недвижимости "БЕСТ-Недвижимость".

Самый большой спрос риэлтеры наблюдают на дачи, аренда которых стоит до $2 тыс. в месяц. Такие предложения находят спрос буквально за считаные часы. А самое большое число предложений – по дачам в ценовом диапазоне от $2 тыс. до $5 тыс.

Дома в следующем ценовом диапазоне – от $5-8 тыс. в месяц – отличаются обязательным наличием охраны, расположены на территории организованных коттеджных поселков, часть мебели в них могут поменять по просьбе арендатора. Количество таких предложений, как и спрос на них, ограниченно. Очень мало сейчас в риэлтерских базах предложений об аренде дач по цене $10-20 тыс. в месяц. Все они знакомы риэлтерам "поименно".

"Много коттеджей, сдававшихся раньше в этом ценовом диапазоне, выставлены сейчас на продажу,– рассказывает Сергей Ганусов.– Цены на недвижимость благоприятствуют продаже домов. Вероятно, сейчас то самое время, когда хозяева могут получить за них максимальные цены".

"Почему люди готовы платить за аренду коттеджа по $10 тыс. в месяц? Прежде всего из-за цен на загородную недвижимость. Большинство потенциальных покупателей ищет домовладения стоимостью до $250 тыс. Качественных предложений в этом сегменте мало, и потенциальные покупатели арендуют дачи",– объясняет Виталий Курапов, старший консультант отдела жилой недвижимости компании Knight Frank.

Сейчас в Подмосковье риэлтерские и девелоперские компании активно занимаются возведением коттеджных поселков под аренду.

Среди самых известных из числа уже действующих можно упомянуть поселки "Семейный клуб", "Рублево-1 и 2", "Успех" (Рублево-Успенское шоссе), "Сновидово" (Ильинское шоссе), "Павловы родники", "Новодарьино" (Калужское шоссе), "Росинка", "Истра Holiday" (Пятницкое шоссе), Moscow Country Club (Волоколамское шоссе), "Никольская слобода" (Новорижское шоссе) и Forestville (Дмитровское шоссе). В большинстве случаев стоимость аренды дач в этих поселках не зашкаливает за $20 тыс. в месяц.

Стоит упомянуть, что во многих поселках существует многомесячный лист ожидания (ждать приходится до восьми месяцев), а также негласный фейс-контроль – как считают риэлтеры, это особенно ценят тамошние арендаторы.

Дача как источник дохода

Частные инвесторы осваивают профессию "дачных рантье". К примеру, в поселке Рождествено на Пятницком шоссе семь коттеджей принадлежит одному человеку. Все они сдаются в аренду.

Ценовой потолок на рынке аренды загородной недвижимости ($25 тыс. в месяц) вполне сопоставим с наиболее высокими арендными ставками на элитные квартиры в Москве. Стоимость аренды летнего дачного дома на шести сотках вполне соответствует цене однокомнатной квартиры ($500 в месяц). Коттеджи, сдающиеся за $3-5 тыс. в месяц, соответствуют квартирам бизнес-класса, арендовать которые в Москве можно по чуть более низким ставкам.

Тем не менее следует иметь в виду, что аренда загородной недвижимости – бизнес сезонный. Летом все собственники подмосковной недвижимости находят жильцов. В холодное же время года (с октября по май) спрос находят не больше 30% всех предложений. При том что осень-зима – самое затратное для хозяев загородной недвижимости время. Дома вне зависимости от того, живут в них или нет, приходится отапливать и охранять. Собственники квартир в Москве получают гарантированную прибыль в течение всего года. Впрочем, большинство владельцев загородных домов, сдающих их в аренду, заключает с нанимателями договор на весь год – и это является обязательным условием сделки.

Пик спроса на аренду загородного жилья приходится на апрель. Кроме того, много желающих снять дом на праздничные дни в канун Нового года.

Что написать в договоре аренды

При заключении договора аренды загородного дома прежде всего необходимо полностью расписать перечень и объем предоставляемых коммунальных услуг ("удобства", водоснабжение, горячая вода, максимальная суммарная мощность всех включенных электроприборов и т. п.), других дополнительных благ, вполне очевидных при аренде городской квартиры, но не всегда предусмотренных или обеспечиваемых с перебоями за городом. Необходимо также предусмотреть санкции на случай, если предусмотренные договором услуги не будут предоставляться или будут предоставляться не в полном объеме.

Необходимо составить опись имущества, передаваемого в пользование вместе с домом, его состояние. Следует оговорить степень ответственности арендатора за сохранность имущества хозяев в случае неосторожного обращения и в то же время ответственность арендодателя, если, например, произошел пожар или затопление имущества арендатора из-за изношенности электропроводки, газового оборудования или водопроводной сети. Во избежание разногласий в этой части договора рекомендуется настоять, чтобы арендодатель застраховал дом, сообщив страховщику, что он сдается в аренду.

Чаще всего споры по договору аренды возникают в случае досрочного прекращения пользования арендованным имуществом как по инициативе арендатора, так и арендодателя. По общему правилу любой договор может быть расторгнут только по общему согласию сторон. В случае же, если арендатор вынужден покинуть дачу по инициативе арендодателя, последний обязан возместить убытки и компенсировать моральный вред. Стоит отметить, что смена собственника не влечет автоматического расторжения договора аренды – просто получателем арендной платы с момента регистрации сделки становится новый собственник. Поэтому если арендодатель решит продать дом в разгар дачного сезона, он обязан либо поставить покупателя в известность о таком обременении, как договор аренды, либо уладить вопрос с арендатором полюбовно.