Инвестиции в котлован

Министерство индустрии и торговли Казахстана разработало проект закона о долевом участии граждан в жилищном строительстве. Этот документ запланировано внести в парламент до 1 октября этого года. Существующее в стране правовое поле никоим образом не охватывает все аспекты долевого строительства. А поскольку в государстве нет необходимых правовых актов, регулирующих процесс долевого строительства и привлечения денежных средств дольщиков, то они являются по сути незаконными. Между тем в Казахстане инвестиционный потенциал в сфере недвижимости значительно превышает собственные финансовые возможности местных девелоперов и строительно-инвестиционных компаний. Поэтому долевое участие в строительстве стало традиционным путем привлечения капитала. Эта схема сотрудничества представляется выгодной обеим сторонам – застройщики таким образом привлекают беспроцентные инвестиции, а вкладчики покупают жилье на приемлемых условиях. По словам самих застройщиков, в зданиях, уровень готовности которых выше 50%, практически все квартиры проданы. Закон, по замыслу, должен восполнить все правовые пробелы и защитить права дольщиков.

Расставить все точки над i

Катализатором к созданию законодательной площадки для долевого строительства стали многочисленные споры в судах, касающиеся разногласий между застройщиками и дольщиками. Как правило, строительные компании не учитывают пожелания вкладчиков при заключении соответствующих договоров и тем более не прописывают в них свою ответственность. Не преминули воспользоваться пробелами в законодательстве и недобропорядочные компании. Жертвами отсутствия закона о долевом участии стали дольщики жилых комплексов «Москва» и «Жамихан», застройщики которых использовали не по назначению инвестиции вкладчиков и не выполнили перед ними своих обязательств. Согласно существующим правовым нормам в случае банкротства строительной компании участники долевого строительства получают свои деньги в последнюю очередь, после выплаты заработной платы, обязательных платежей в бюджет, погашения задолженности основному кредитору. В результате дольщики остаются ни с чем. Лопнувшие проекты привлекли к себе внимание власти: глава государства поручил правительству разработать в срочном порядке соответствующий закон.

Для нормального существования любого рынка, в том числе и рынка недвижимости, необходимы механизмы защиты интересов обеих сторон. Новым законом определены важные моменты, из-за отсутствия законодательного контроля над которыми ранее покупатель оставался почти бесправен перед застройщиком.

Предполагаемые правила игры в долевом строительстве обяжут строительные компании придерживаться заявленного качества и сроков сдачи в эксплуатацию жилья. По словам вице-министра индустрии и торговли Аскара Баталова, сегодня затягивание сроков сдачи в эксплуатацию жилья – явление практически повсеместное, лишь 10% объектов сдается в срок и то с натяжкой. Согласно разработанному проекту застройщик обязан предоставить дольщику полную информацию о себе, а также всю проектную, разрешительную, имущественную документацию на объект. Если он нарушает гарантии качества или вносит изменения в проект, дольщик вправе расторгнуть договор без суда и потребовать выплаты неустойки. По словам Аскара Баталова, за разовое нарушение сроков сдачи объектов будет следовать административное наказание, а за систематическое – отзываться лицензия.

Чтобы избежать двойной продажи квартир, договоры по долевому участию будут проходить государственную регистрацию. В настоящее время только застройщик знает, какую квартиру он продал. Вопросы контроля и лицензирования предполагается передать на местный уровень управления. В обязанности акиматов вменяется проверка качества работы.

Следует отметить, что в настоящее время в полномочиях местных органов управления – выделять землю, проводить тендеры, выдавать лицензии строительным компаниям, предъявлять квалификационные требования, которые застройщики должны выполнять. И все же акиматами при таком широком наборе административных рычагов допускается ввод некачественного жилья, задержки по срокам сдачи в эксплуатацию. По мнению директора департамента по страховому сектору и небанковским финансовым организациям Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) Аскара Ерназарова, для более эффективной работы механизма защиты дольщиков в законе должны быть нормы, устанавливающие требования не только к сторонам договора долевого участия, но и к уполномоченным государственным органам. «Также уместно прописать в законопроекте нормы, обязывающие предоставлять гарантию застройщика на сданный жилой объект», – считает г-н Ерназаров.

Отсев дилетантов    

Рынок недвижимости стал объектом вложения капитала. Компании, получившие из сырьевых секторов сверхликвидность, вкладываются в строительство, не имея при этом соответствующей квалификации и опыта. По мнению финансового директора компании TS-engeneering Игоря Смагулова, инструменты их развития зачастую нечистоплотные – они переманивают специалистов, применяют административные рычаги, а это препятствует формированию цивилизованного рынка. «Дилетантский подход таких компаний подрывает степень доверия населения к сектору недвижимости. Они наводят на добросовестных застройщиков тень подозрений. А принятие закона о долевом участии удалит их с рынка», – говорит он.

Между тем, по мнению представителей АФК, в законопроекте установлены относительно жесткие рамки к уставному капиталу строительных организаций, что может привести к излишней монополизации рынка строительства. Дополнительные требования, предъявляемые законом, не должны существенно повлиять на деятельность тех строительных компаний, которые успешно ведут свой бизнес. Предполагается, что размер уставного капитала должен составлять не менее 150 000−кратного минимального расчетного показателя для застройщиков, зарегистрированных в городах республиканского значения и столице, и не менее 50 000 – для зарегистрированных в других регионах страны. Кроме того, застройщик должен иметь опыт возведения жилых зданий не менее 2 лет и сдать в эксплуатацию не менее 2 жилых зданий. Также застройщики смогут привлекать средства дольщиков только после получения разрешения на строительство. По оценкам казахстанского представительства Международной ассоциации профессиональных риск-менеджеров PRIMA, 33% жилья застраивается компаниями, не имеющими продолжительной истории. Поэтому количество строительных организаций резко сократится. В первую очередь в регионах, где большая часть нового жилья возводится силами именно мелких компаний.

По оценкам директора компании «Дом Сервис» Тимура Курмангалиева, после полугода-года действия нового закона количество новых строительных площадок может уменьшиться на 1/3 и более, а через 1–2 года объемы вводимого жилья по стране снизятся почти вдвое.

Разработанный проект закона о долевом участии запрещает привлекать денежные средства дольщиков иностранным компаниям. По мнению Игоря Смагулова, неправильно ограничивать иностранные компании, обладающие передовыми технологиями и соответствующим уровнем квалификации в привлечении капитала физических вкладчиков в условиях асимметричной конъюнктуры на рынке, когда спрос значительно опережает предложение. Именно они могли бы сократить этот разрыв.

Ценовая лихорадка

Мнения экспертов сводятся к тому, что принятие закона о долевом участии приведет к ужесточению условий для застройщиков, и это зеркально отразится на условиях для дольщиков. Однозначно, за снижение рисков придется расплачиваться. Новые правила приведут к увеличению себестоимости долевого строительства. «Застройщики будут вынуждены брать кредиты на более долгий срок, чтобы восполнить недостаток оборотных средств. Дополнительные административные издержки отразятся на себестоимости жилья и лягут в конечном итоге на плечи дольщиков и конечных покупателей квартир», – полагает Тимур Курмангалиев. По его прогнозам, по итогам года после действия нового закона рост цен достигнет 15–20%. А ситуация на рынке первичного жилья автоматически проецируется и на рынок вторичного жилья.

Так, в результате принятия закона, направленного на защиту прав дольщиков, в России стоимость квадратного метра на первичном рынке за прошлый год выросла в среднем на 21–28%. Следом подорожал и вторичный рынок. Из-за сложной системы согласования, установленной законом, многие объекты в 2005 году не вышли на рынок. Кроме того, застройщикам запретили привлекать средства дольщиков до получения разрешения на строительство. Итогом стала отсрочка ввода новых объектов и резкое сокращение предложения. В настоящий момент ни одна из предложенных законом схем финансирования не работает. Банки в силу непрозрачности рынка жилья и высоких рисков пока не очень охотно кредитуют застройщиков. Последние предпочитают искать альтернативные источники финансирования.

Игорь Смагулов полагает, что сейчас цена на рынке Казахстана определяется не себестоимостью, а спросом, который, по оценкам компании «Дом Сервис», в 4 раза превышает предложение. В этой связи застройщики имеют гигантскую маржу. По словам председателя Казахстанской ипотечной компании Азамата Ибадуллаева, она составляет минимум 40%, а верхняя ее планка зависит только от фантазии застройщика.

«Когда мы начали продавать свой «Мега тауэр» по 900 долларов за квадратный метр и увидели наплыв покупателей, то подняли цену до 1600 долларов. Я понимаю, что это отчасти провоцирует рост цен на рынке, но таким образом мы обеспечиваем себе некий задел на будущее, если произойдут негативные коррекции в экономике», – говорит финансовый директор компании «Базис А» Вера Фомина. У строительных компаний есть возможность сдержать всплеск цен на жилье за счет снижения маржи. Вопрос в том, пойдут ли на это компании.

Уйти от рисков

По мнению участников рынка, рост цен на жилую недвижимость, который произойдет вследствие снижения предложения, спровоцирует новую волну спекулятивных операций. «Для риелторов любое изменение в законодательстве повод поиграть на ценах», – считает г-н Смагулов. В настоящее время, по оценкам компании «Базис А», такие сделки составляют в целом по стране 10%, а это большой показатель. Директор же риелторской компании Scot Holland Роджер Холанд полагает: «Доля спекулятивной составляющей достигает 50%, и, возможно, я даже слишком консервативен в оценках».

В России, например, принятие закона о долевом участии повлекло за собой панику на рынке жилья, мультипликативно увеличив спрос. Застройщики сдерживают ввод жилья в эксплуатацию, сетуя на закон о долевом строительстве. Частники откладывают реализацию инвестиционных квартир, ожидая прогнозируемый рядом экспертов 100−процентный прирост цен на жилье к концу года – по подсчетам участников рынка, сейчас около 20% квартир покупается для перепродажи. В качестве борьбы со спекулятивными сделками в Казахстане планируется запретить юридическим лицам участвовать в долевом строительстве. Однако этой меры недостаточно, чтобы отсечь спекулятивную составляющую с рынка. Риелторские компании успели нарастить жирок, обладают оборотными средствами и останутся на плаву после принятия закона о долевом участии.

«Разработанный закон о долевом участии предусматривает, что дольщик должен быть физическим лицом и при этом застрахован», – разъясняет г-н Баталов. Требование обязательного страхования дольщиков могло бы снизить уровень их рисков. В данном случае страховые компании были бы заинтересованы в эффективности строительных проектов и проводили бы мониторинг строительных компаний, проверяя их соответствие определенным требованиям. Однако пойдут ли на это страховые компании? «То обстоятельство, что страховые компании не реализуют продукты по страхованию рисков дольщиков, несмотря на то что потребность в них очевидна, на мой взгляд, лишний раз подчеркивает тот факт, что наступление страхуемых рисков очень велико и страховые компании просто не хотят проблем. Каждая страховая компания проводит экспертизу возможных рисков и только после этого принимает решение заключать соответствующий договор страхования или нет», – говорит партнер адвокатской конторы «Саят Жолши и Партнеры» Надежда Кусяпова.

По мнению управляющего директора по рискам АО «БТА Ипотека» Кайрата Буркутбаева, для защиты дольщиков от рисков банки должны при финансировании строительных компаний контролировать денежные потоки и быть гарантами, а в случае неисполнения застройщиком обязательств перед дольщиком учесть интересы дольщика в равной степени, так как он выполнил свои обязательства, осуществив полную оплату.

При привлечении средств потенциальных покупателей строительные компании сталкиваются с большим соблазном потратить эти деньги на покупку оборудования, земли или сноса сооружений. Эти затраты должны покрываться заемными или собственными средствами. В результате непродуманного освоения средств дольщиков проекты лопаются либо запаздывают по срокам сдачи в эксплуатацию.

Лучше поздно, чем никогда

В России принятие закона о долевом участии повергло рынок жилья в шоковое состояние. Застройщики там уже долгое время привлекают средства дольщиков. Неформальные правила игры образовались стихийно. Изменение условий привело к недоумению участников рынка относительно дальнейшей деятельности. В Казахстане условия сотрудничества между дольщиками и застройщиками еще не устоялись и создание правового поля в этой сфере должно пройти мягче. Однако процесс адаптации всегда чреват различного рода сложностями. Принятие закона, конечно, необходимо, однако правительство запаздывает с созданием правовой площадки для процессов, происходящих на рынке, хотя по определению должно идти впереди, подготавливая почву.

В настоящее время форма и условия договора о долевом участии в строительстве жилья устанавливаются каждой организацией самостоятельно и могут различаться между собой. Принятие закона о долевом участии, по мнению экспертов, введет практику единообразного применения норм законодательства, прозрачность строительной индустрии и обеспечит ее финансовую стабильность. Однако в существующем виде проект закона еще не доработан и содержит много спорных моментов.

К примеру, отсутствие ответственности контролирующих органов. Во Франции, например, согласно закону защита прав дольщиков является прямой обязанностью государства. В случае банкротства застройщика правительство Франции за счет собственных средств обязано завершить строительство объекта. В суде у чиновников гораздо больше шансов, чем у обманутых дольщиков, отстоять свои интересы, если застройщик нарушил закон. Вот основной принцип французского законодательства.

Также процент привлеченных средств посредством долевого участия должен быть ограничен в проектах, так как застройщики подвергаются высоким рискам при привлечении большой доли средств физических вкладчиков.

В Польше в 1999–2000 годах в связи со спадом в экономике многие строительные компании столкнулись с ситуацией, когда дольщики не могли вовремя осуществлять выплаты. Проблемы в том числе возникали из-за применения схемы поэтапного финансирования проектов. В результате строительство на многих объектах остановилось, так как застройщики не могли рассчитаться с генподрядчиками. Печальный урок в этой стране был учтен, и сейчас некоторые застройщики привлекают средства дольщиков только через банки. Именно они, а не граждане, являются прямыми инвесторами проектов. Такая схема позволяет существенно уменьшить риски всех участников долевого строительства.

В Великобритании застройщик может привлекать в проект средства дольщиков, но их доля не может превышать 10% от общей стоимости квартиры. Как правило, такая схема финансирования начинает применяться на раннем этапе строительства и существует до получения разрешения на строительство. Вся сумма обязательно должна храниться на депозите в банке. По закону застройщик не может их использовать до окончания строительства. Таким образом, финансовые права дольщиков полностью защищены.

Алия Шалабаева