Дефицит нежилых помещений в Киеве приводит к тому, что ставки аренды — одни из самых высоких в Европе

С недавнего времени на рынке помещений, пригодных под коммерческое использование, наблюдается явный недостаток реально ликвидного предложения при постоянно нарастающем спросе. Данная тенденция прослеживается как на рынке аренды, так и на рынке купли­-продажи. Явная несбалансированность спроса и предложения приводит к постоянному и устойчивому росту цен и арендных ставок.

Дефицит нежилых помещений в Киеве приводит к тому, что ставки аренды — одни из самых высоких в Европе, и порой достигают отметки $1 тыс. за кв. м в год. Их окупаемость при сдаче в аренду варьируется в столице в среднем в пределах 6­-7 лет.

Что нужно учитывать при покупке объекта коммерческой недвижимости с целью дальнейшей выгодной сдачи в аренду? Прежде всего, общие тенденции на рынке недвижимости, особенности деятельности в этом направлении органов государственной власти и спрос конкретных арендаторов в данном сегменте рынка. В настоящее время наиболее рентабельны вложения в магазины и офисы, менее — в склады и производство.

Внимательно изучив ситуацию, можно прийти к выводу, что в аренду чаще предлагают площади минимум от 200 кв. м, а спросом пользуются помещения от 20 до 60 кв. м.

Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное качество — способность приносить доход тому, кто ее использует. Выбирать объект надо так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов, конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени удовлетворяющие этим требованиям, принесут соответственно и разный доход. Не учитывая подобных рекомендаций, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищущих арендаторов и терпящих убытки. Необдуманный выбор объекта для инвестирования очень рискован.

Какие же конкретные варианты существуют в Киеве для вложения суммы менее $100 тыс. в коммерческую недвижимость?

Одна из имеющихся на рынке возможностей — покупка в собственность небольшого нежилого помещения под магазин или офис. При покупке необходимо точно прогнозировать, какого арендатора в будущем данный объект заинтересует. Например, под офис в аренду, в основном, требуются помещения в пределах центральных районов города, рядом с метро (не более 10 минут пешком), в легко находимых местах, с окнами, телефонными линиями и Интернетом, не требующие значительного ремонта, а при расположении в жилом доме, имеющие отдельный вход. Небольшие торговые площади пользуются спросом во всех районах Киева, но, в основном, находящиеся на видных с дороги, проходимых и проездных местах. Каждый метр в расстоянии до метро может изменять арендную ставку. Но, в рамках рассматриваемой сумы выбор соответствующих объектов невелик, а зачастую просто отсутствует.

Еще одна возможность — покупка нежилого помещения на этапе строительства. Здесь есть два подводных камня: трудность определения выгодности расположения (если, например, идет застройка нового жилого района), а также проблематичность определения реальных сроков окончания строительства, поэтому точно рассчитать рентабельность не всегда легко.

Но есть и альтернативный вариант...

Жилые квартиры — потенциальные объекты коммерческой недвижимости

Возможность стать собственником коммерческой недвижимости путем перевода квартиры в нежилой фонд заинтересовала инвесторов на самых первых этапах развития данного рынка в Киеве. Особенно актуальными данные операции стали в последние годы, к чему привел появившийся дефицит предложений нежилых помещений. Тем не менее, перевод квартиры в нежилой фонд не стал четко сформулированной и понятной потенциальному потребителю услугой на рынке операций с недвижимостью.

С одной стороны, зачем что­то менять? Может стоит воспользоваться тем, что есть? Снять приличное офисное помещение в хорошем (или не очень) бизнес­центре и нет проблем! Все верно. Но цена...

Использование площадей в квартирном фонде — куда более доступный по деньгам вариант. Но если за помещением, которое вы присмотрели себе, уже закреплен коммерческий профиль, то проблем не возникает. А что делать, если по документации облюбованное вами помещение находится в жилом фонде?

Для того, чтобы превратить бывшее жилое помещение в коммерческое, необходимо осуществить перевод его из одной категории в другую. Процесс перевода помещения из жилого в нежилой фонд связан с большими хлопотами, но ваши старания не пройдут даром и окупят себя сполна. На рынке жилой недвижимости самый неликвидный товар — квартиры на первом этаже. Они не пользуются спросом до тех пор, пока не превращаются в коммерческую недвижимость. А стоимость продажи или сдачи в аренду «переведенной» квартиры на первом этаже, да еще и с отдельным входом, сразу же возрастает в полтора­два раза. Но, прежде всего, следует четко определить, пригодно ли выбранное вами помещение для коммерческого использования, и — для какого именно. Если вам нужен рабочий офис, где разместятся две секретарши и бухгалтер, нет никакого смысла выбирать в первой линии домов с окнами на людную улицу. Когда же речь идет о торговой точке или клиентском офисе, то все с точностью до наоборот.

Жилье на первых этажах используют под магазины (около 70%), реже под предприятия сферы услуг (например, салоны красоты — 15­20%). По оценкам инвесторов, наибольшие доходы приносят расселения под кафе и рестораны в центре, однако, подыскать подходящие для такой цели квартиры крайне сложно из­за особых требований по энергомощности. Под офисы сейчас расселяют меньше, поскольку данный вид недвижимости демонстрирует меньшую доходность. Специализация магазинов зависит от места: в центре обычно создают дорогие бутики, магазины одежды, в спальных районах — магазины продуктов и товаров повседневного спроса.

Доходность

На фоне общего снижения доходов от вложений в недвижимость инвестиции в первые этажи жилых домов приносят за год до 25% дохода в зависимости от расположения объекта и его целевого назначения. Срок окупаемости площадей, приобретаемых для перевода, в среднем, составляет четыре­пять лет, в то время как готовое встроенное нежилое помещение окупается за шесть­семь лет. В покупку готовой коммерческой недвижимости придется вложить от $1800 до $5000 за 1 кв. м. Покупка квартиры на первом этаже даже при выгодном месторасположении обойдется на порядок дешевле — от $1000 за 1 кв. м. Стоимость перевода, по оценкам специалистов, составляет $5­7 тыс. в зависимости от сложности (если рискнуть справиться своими силами, без посредников). Кроме того, потребуется ремонт (обычно его производят одновременно с переводом) — от $100 за 1 кв. м. (дорогой бутик в центре обойдется дороже). Зато после окончания всех процедур стоимость недвижимости возрастет до 70­90%.

Все преимущества перевода квартиры в нежилой фонд налицо. Но, к сожалению, не все так просто...

Суровые реалии

А сложность, собственно, в самой процедуре перевода. В Киеве она регламентируется распоряжением Киевской городской государственной администрации «Об утверждении порядка перевода домов и жилых помещений в нежилые в г. Киеве».

Жилищным кодексом предусмотрено два основания перевода в нежилой фонд:
признание жилого дома, помещения непригодным для проживания (ст.7);
признание целесообразности изменения функционального назначения жилого дома, помещения (ст.8).

И хотя второе основание является, согласно законодательству, исключением, на практике в основном используется именно оно.

Во всей процедуре можно выделить несколько этапов:

получение распоряжения КГГА о переводе помещения в нежилой фонд.

Для этого собственник помещения обращается с заявлением в КГГА с просьбой о переводе жилого дома, помещения в нежилой. К заявлению прилагаются:

нотариальные копии документов, подтверждающих право собственности на дом, помещение (договор купли­продажи, свидетельство с отметкой регистрационной надписи БТИ);
техпаспорт жилого дома, помещения (поэтажный план);
справка из ЖЭКа о том, что в доме, помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
письменное согласие собственника дома (ЖЭК, ОСМД) на дальнейшее использование помещения.

Заявление передается на рассмотрение соответствующей районной в г. Киеве администрации, которая готовит письмо­согласие с обоснованием целесообразности перевода жилого дома, помещения в нежилое и дальнейшего его использования. С Главным управлением экономики и развития города (ГУЕРГ) заключается соглашение на уплату паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города. Главным управлением жилищного хозяйства (ГУЖХ) рассматриваются поданные документы и готовится проект (при наличии оснований) готовится проект распоряжения КГГА о переводе жилого дома, помещения в нежилое. Данный проект согласовывается с первым заместителем главы КГГА, заместителем главы, которому непосредственно подчинено ГУЖХ, начальником ГУЕРГ, главой РГА, юридической службой, руководителем аппарата. Итогом является долгожданное распоряжение о переводе. Но это только начало…

Подготовка проекта и его согласование.

В новом нежилом помещении вас обязуют провести перепланировку согласно планируемому функциональному назначению помещения и требованиям контролирующих органов, обустроить отдельный вход (входную группу). Для этого необходимо, чтобы лицензированная проектная организация изготовила ТЗК (техническое заключение) и проект. Заключается договор на ведение авторского надзора за переустройством и переоборудованием помещения.

Полученный проект согласовывается во множестве инстанций: СЭС, СДПЧ (пожарники), Госархстройконтроль, ГлавАПУ, Киевгаз, Киевенерго, Киевводоканал и т. д. (список длинный и изменяется в зависимости от особенностей перепланировки). Проблема еще и в том, что каждую истанцию приходится посещать далеко не один­два раза.

При обустройстве отдельного входа необходимо также изготовить и согласовать новый паспорт фасада.

Подготовленный и согласованный проект выносится на рассмотрение Межведомственной комиссии при РГА (МВК). Здесь, как показывает практика, вас обычно просят внести определенные дополнения в проект, что­то изменить. Так что продолжаем хождения, согласовываем дальше, выносим еще раз на комиссию, — и, если все устраивает, получаем письмо­разрешение на начало работ и утверждение проекта. Теперь официально можно строить. Но и это еще не конец.

Ввод в эксплуатацию.

И вот, когда все построено, то завершенный объект должен быть введен в эксплуатацию. Здесь эпопея хождений продолжается, поскольку вышеупомянутые инстанции должны подтвердить, что все построено согласно утвержденному проекту, установленным нормам и правилам. Если все нормально, МВК выдает Акт ввода в эксплуатацию (с подписями всех служб), который дополнительно утверждается ГАСКом. На основании Акта РГА выдает распоряжение о вводе завершенного строительством объекта в эксплуатация.

Оформление Свидетельства о праве собственности.

И остается самая малость — оформить право собственности на новое нежилое помещение. БТИ делает обмеры помещения, изготавливается новый техпаспорт. Заканчивается этап получением Свидетельства права собственности на нежилое помещение. Вот теперь­то вы полноценный собственник нового объекта коммерческой недвижимости.

Все эти хождения занимают немало времени (9­12 месяцев при хорошем стечении обстоятельств). Может оказаться и так, что после прохождения половины пути в переводе вообще откажут: например, сочтут причины для перевода жилого помещения в нежилое недостаточно основательными или какая­либо инстанция окажется непреодолимым барьером. А деньги то уже вложены немалые. Как видите, не очень­то радужные перспективы. Но благо, выход есть... Нужно просто довериться профессионалам!

Решение проблемы

В Киеве существует ряд консалтинговых компаний, которые достаточно давно предлагают на рынке комплексную услугу, позволяющую клиенту получить из жилой квартиры, в определенные договором сроки, полноценное нежилое помещение, пригодное под коммерческое использование. Комплексность услуги включает как предварительную работу по переводу в нежилой фонд (консультации по вопросам целесообразности перевода помещения в нежилой фонд, квалифицированная оценка возможности устройства изолированного входа, при необходимости поиск квартиры пригодной для перевода и юридическое сопровождение ее покупки), так и основные работы:

получение распоряжения КГГА о переводе в нежилой фонд;
изготовление и согласование проекта перепланировки помещения в целом;
получение разрешения на строительство;
обеспечение приемки помещения в эксплуатацию;
регистрация права собственности на помещение.

Конечно, как минус, услуга эта стоит немалых денег. Цены зависят от сложности перевода и характеристик объекта. Как правило, весь комплекс работ обойдется в $10­12 тыс. Но есть в этом и плюсы.

Сотрудники данных компаний имеют большой опыт работы по вышеуказанным операциям, а также четко налаженные связи с городскими структурами, ответственными за перевод в нежилой фонд, и прочими, связанными с этим формальностями. Это, в первую очередь, позволяет значительно сократить сроки достижения результата, а, соответственно, ускорить окупаемость вложений. Профессионалы гарантируют срок в 3­4 месяца. Во­вторых, гарантирован позитивный результат решения вопроса. То есть риски значительно уменьшаются, а прибыли не заставляют себя ждать.

Итоги

Вроде бы стало понятно, что некоторые объекты недвижимости выгодно переводить в нежилой фонд:

квартиры в любом районе города, расположенные на первых этажах вблизи станций метро, с окнами на улицу;
квартиры в центре на первых этажах и выше, включая квартиры с окнами во двор;
квартиры на первом этаже и выше, в домах, расположенных на крупных магистралях.

Перевод в нежилой фонд выгоден по нескольким причинам:

квартиры на первых этажах часто не находят спроса у покупателей жилой недвижимости;
стоимость квадратного метра помещения, пригодного под коммерческое использование, значительно выше стоимости аналогичного по параметрам жилого помещения;
в условиях дефицита помещений, объекты коммерческой недвижимости находят своего покупателя по самым высоким ценам.

А значит, это один из видов высокорентабельных инвестиций с наименьшими рисками. Кроме того, перевод в нежилой фонд, порою, остается единственной альтернативой для желающих приобрести коммерческое помещение с выгодным месторасположением.

Единственный отпугивающий момент — сложность процесса перевода. Но и это не является проблемой, если поручить ее решение профессионалам.