Проценты по ипотеке снижаются
По данным Минэкономразвития, в прошлом году россиянам было выдано около 30 млрд. рублей ипотечных кредитов. При самом приблизительном подсчете, приняв сумму в 300 тыс. рублей в качестве минимального размера ипотечного кредита, получается, что во всей стране в 2005 году ипотекой воспользовались никак не больше ста тысяч человек (а на самом деле меньше, поскольку далеко не во всех регионах возможно приобрести жилье за эту сумму). При этом, по различным оценкам, хотели бы улучшить свои жилищные условия от 40 до 60 % россиян, а воспользоваться ипотечным займом готовы лишь 4 % граждан, планирующих приобрести в этом году жилье.
Представители государственной власти, однако, рисуют самые радостные перспективы развития российской ипотеки, полагая, очевидно, что от многократного повторения ключевого слова жилищные условия граждан начнут волшебным образом улучшаться сами по себе. Еще в конце 2004 года министр экономического развития и торговли Герман Греф представил прогноз, согласно которому ипотека может стать массовой уже через 5 лет, то есть к 2009 году. В начале текущего года были озвучены планы министерства довести общий ежегодный объем выдаваемых по стране ипотечных кредитов к 2010 году до 415 млрд. рублей, увеличив его почти в 14 раз.
Важнейшим параметром, от которого зависит доступность и эффективность ипотеки, неизбежно является процентная ставка по кредиту. Конечно, за несколько лет развития ипотеки в России ставки снизились на несколько пунктов, но пока все еще продолжают оставаться достаточно высокими. Так, работающие в России банки предоставляют кредиты на покупку жилья под 12—17% годовых в рублях и 9,8—14% в долларах США.
На днях генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка сообщил, что уже до конца текущего года минимальная ставка по программе ипотечного кредитования АИЖК снизится до 11% (сейчас 12%), а к 2008 году и вовсе упадет ниже отметки в 10%.
Чем же объясняются сравнительно высокие процентные ставки по ипотечным кредитам в настоящее время и станет ли тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам в России массовой? Этот вопрос Guide to Property задавал экспертам ведущих банков, работающих с ипотекой.
«Процентная ставка за пользование любыми кредитными средствами формируется, исходя из стоимости фондирования, платы за риски, которые возникают при предоставлении заемных средств, а также маржи банка. Очевидно, что ни стоимость привлечения ресурсов, ни оценка возникающих, в том числе по ипотеке, рисков — кредитных, правовых, операционных — в России не сопоставима с аналогичными показателями ни в европейских странах, ни в США», — пояснила G2P начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ компании «Внешторгбанк Розничные услуги» Мария Серова. Она также отметила, что, тем не менее, на российском рынке ипотечного кредитования явно наметилась тенденция к удешевлению кредитов — за последние 3—4 года ставки снизились на 3—5 % пунктов.
«Высокие процентные ставки обусловлены в первую очередь уровнем инфляции — в России она составляет примерно 10—11 %, во всем мире — 2—3 %. К этому добавляется стоимость издержек банка по кредитованию 1—2 %, и получается ставка кредитования в России –—12—15 %, во всем мире — 3—5 %», — рассказала G2P заместитель начальника управления розничных операций банка «Возрождение» Марина Малайчик.
По мнению андеррайтера «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования» Павла Комолова, ставки по ипотечным кредитам в России только кажутся высокими: «Если ставка составляет 11 % в рублях, это фактически ниже уровня инфляции. Кроме того, ставка по ипотечному кредиту физически не может упасть ниже ставки рефинансирования, установленной Центробанком». По словам Павла Комолова, второй причиной после инфляции можно назвать отсутствие в России пресловутых «длинных денег», которые негде взять в долг на длительный срок и на выгодных условиях. «Сомневаюсь, что в ближайшие 2 года ставки упадут ниже 10 %. Слишком долго решается вопрос с ипотечными ценными бумагами, к тому же в ипотеку до сих пор не привлекаются средства пенсионного фонда, а ведь именно таким образом развиваются рынки развитых стран», — добавил Павел Комолов.
Сходное мнение высказала G2P генеральный директор компании «Дом Ипотеки» Наталия Новикова. «Ставки 3—4 % во всем мире — это миф, распространенный в России. Да, действительно, в Западной Европе есть такие ставки, но, например, в США средняя ставка по кредиту — 7,5 %. Это зависит от многих экономических факторов», — говорит Наталия Новикова. В частности, по ее словам, ставка по кредиту не может быть ниже ставки рефинансирования — самой низкой ставки на заемные средства в стране. «Так, ставка рефинансирования в США — 5%, а ставка рефинансирования Европейского Центрального Банка — 2,5 %. Из этого следует, что в США ставка по ипотечному кредиту не может быть ниже 5 %! А в России ставка рефинансирования — 12%. Соответственно ставка АИЖК не может опуститься ниже 12 %, если не будет снижения ставки рефинансирования», — резюмировала Наталия Новикова.
«Сегодня ставки по банковским депозитам до 8 %. Банк не может выдать ипотечный кредит под ставку ниже, чем он привлек заемные средства, кроме того, он должен еще и заработать. Следовательно, привлекая средства под 8 %, вряд ли можно надеяться на ставки по ипотечному кредиту ниже 9,5—10 %», — рассказала G2P Наталия Новикова.
Высокими темпами инфляции склонен объяснять высокие ставки по ипотечным кредитам и председатель совета директоров «Русского Ипотечного Банка» Алексей Гурьянов: «Возникает вопрос, что есть высокие и низкие проценты, ведь во всех странах ставки различаются. В США, например, они составляют около 7 %, а в Прибалтике и некоторых европейских странах есть ставки и по 4 %. Не будем забывать, что инфляция у нас также значительно выше, чем в развитых странах».
Иначе рассматривает проблему заместитель председателя совета директоров по развитию компании «Фосборн Хоум» Василий Белов: «Нынешние ставки по ипотечным кредитам обусловлены довольно высоким уровнем странового риска России. Банки должны быть уверены, что находящаяся у них в залоге недвижимость не упадет в цене, что в экономике страны не будет никаких потрясений, что национальная валюта будет стабильной. Когда такая уверенность есть, страновые риски снижаются, а вместе с ними и ставки по кредитам».
Заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Олег Скворцов полагает, что в ближайшее время тенденция снижения ставок сохранится: «Причин несколько: конкуренция (в том числе выход на рынок иностранных банков с дешевыми финансовыми ресурсами) и макроэкономическая стабилизация». Еще одним фактором, стимулирующим снижение ставок, является то, что эту тенденцию поддерживает государство.
«С учетом всех макроэкономических показателей, я не ожидаю значительного снижения ставок в ближайшее время. Они могут снизиться до 10—10,5 % по рублевым кредитам, но не более того», — считает Алексей Гурьянов. По его мнению, правительство может обеспечить возможность получения ипотечных кредитов населением с доходами менее 500—700 долларов на человека в месяц путем субсидирования процентной ставки.
Прогноз Наталии Новиковой также неутешителен: «При нынешней ситуации на российском рынке с учетом основных факторов, от которых зависит размер ставок по ипотечным кредитам, в их снижение мало верится».
Если верить экспертам, рано или поздно ставки по ипотечным кредитам в нашей стране снизятся до уровня, который позволит сделать ипотеку действительно массовым инструментом улучшения жилищных условий. Однако очевидно, что в ближайшие годы это может произойти только при активной поддержке, прежде всего финансовой, со стороны государственных структур.