«Практика оценки земельных участков для предоставления объектов недвижимости на инвестиционных условиях»
При передаче объектов недвижимости на инвестиционных условиях обязательным является определение рыночной стоимости как начальной цены аукциона или для передачи объекта под целевое использование.
Оценщик определяет цену сделки, сторонами которой являются:
1) собственник в лице государства (федеральная и муниципальная собственность);
2) инвестор.
Объекты недвижимости, предоставляемые на инвестиционных условиях, могут быть представлены:
• свободными земельными участками
• застроенными земельными участками.
В большинстве случаев основную стоимость объекта недвижимости составляет земельный участок.
Улучшения, как правило, представляют собой здания, требующие значительных инвестиций в реконструкцию.
Типичным является ситуация, когда стоимость земельного участка с улучшениями превышает стоимость свободного земельного участка.
В зависимости от технического состояния, наличие здания может и уменьшать стоимость земельного участка. Например, когда:
1) наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является снос существующего здания.
2) оценивается земельный участок со зданием, являющимся памятником истории и культуры.
В первом случае для определения рыночной стоимости земельного участка со зданием рыночную стоимость свободного земельного участка необходимо уменьшить на стоимость затрат на снос существующего здания.
Во втором случае выявляем все элементы, находящиеся под охраной. Например, обременение объекта состоит в необходимости сохранения лицевого фасада, восстановления по историческим чертежам окон, дверей и отделки в нескольких комнатах. Затраты на реконструкцию с учетом затрат на восстановление охраняемых элементов могут быть выше затрат на новое строительство.
Дополнительно, необходимо провести исследование рынка с целью сравнения доходности после реконструкции от аналогичных объектов-памятников и объектов, не являющихся памятниками. В зависимости от типа использования и позиционирования объекта реакция рынка может быть разной, в т.ч. незначительно отражаться на стоимости.
Таким образом, видно, что оценка земельного участка является важным этапом при принятии инвестором решения о развитии объекта недвижимости.
Земельный участок является вкладом местоположения в объект недвижимости, величина этого вклада может значительно изменяться в зависимости от объема и назначения будущих улучшений.
При принятии решения об инвестициях инвестору необходимо знать возможное назначение будущих улучшений, разрешенную общую и максимальную полезную площади будущих улучшений, максимальный уровень дохода и конкурентноспособность будущего объекта на рынке.
Назначение будущей застройки может быть ограничено юридически, а также спросом и предложением, сложившимися на рынке.
Площади (общая и полезная) будущей застройки зависит от физических характеристик участка, градостроительных ограничений, современных требований рынка к аналогичным объектам.
Уровень дохода формируется в основном характеристиками местоположения земельного участка – престижностью, окружением. Также влияние оказывают объемно-планировочные решения проекта.
Вышеперечисленные характеристики в первую очередь влияют на цену земельного участка, их анализирует оценщик при определении рыночной стоимости земли.
Задача оценщика определить наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка (ННЭИ).
Основные методы, применяемые для оценки рыночной стоимости земельных участков, представлены в распоряжениях Минимущества РФ:
• №568-р от 06.03.2002 «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»;
• №1102-р от 10.04.2003 «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
В соответствии с законодательством для оценки необходимо использовать сравнительный, затратный и доходный подходы. При невозможности использования какого-либо из подходов - обосновать отказ.
Практика показывает, что при оценке свободных земельных участков наиболее часто применимы следующие методы:
• метод сравнения продаж;
• метод предполагаемого использования, основанный на доходном подходе.
Важно отметить, что оцениваются права долгосрочной аренды на земельный участок и права собственности на будущие улучшения.
Метод сравнения продаж
Условием применения метода сравнения продаж является наличие информации о ценах сделок (или предложений на продажу) с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
Метод предполагаемого использования
Условием применения метода предполагаемого использования является возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. При этом источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или продажа в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Таким образом, данный метод применим практически всегда.
Результат определения стоимости, основанный на доходном подходе, прежде всего, интересует инвестора, поскольку показывает экономическую эффективность проекта, хотя сам метод предъявляет высокие требования к обоснованию исходных данных. Недостатком метода является высокая чувствительность результата от входных расчетных параметров.
Какому методу отдать предпочтение при согласовании результатов – зависит от исходной информации, позволяющей наиболее адекватно в существующей рыночной ситуации учесть специфические особенности оцениваемого объекта.
Практика оценки показывает, что рыночная стоимость двух земельных участков, расположенных рядом (например, в одном квартале) может отличаться, и при этом значительно.
Основные факторы, влияющие на стоимость земельных участков в условиях применения метода сравнения продаж и метода предполагаемого использования, представлены в таблице:
Учет основных ценообразующих факторов при применении различных методов
|
Фактор
|
Метод сравнения продаж
|
Метод предполагаемого использования
|
Комментарии к использованию
|
|
ННЭИ, соответствует критериям юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой оправданности и максимальной эффективности
|
ННЭИ объектов-аналогов соответствует ННЭИ объекта оценки
|
Моделируем развитие оцениваемого земельного участка в соответствии с ННЭИ.
При выборе аналогов для определения рыночной арендной ставки ННЭИ объектов-аналогов соответствует ННЭИ объекта оценки после нового строительства/
реконструкции
|
Соответствие ННЭИ является обязательным критерием при формировании выборки объектов-аналогов.
В зависимости от ННЭИ стоимость расположенных рядом участков может отличаться в 1,5-2 раза
|
|
Местоположение
|
Подбираем аналоги, близкие по основным характеристикам местоположения: престижности, окружению, транспортной доступности и т.п.
|
Характеристики местоположения существенно влияют на уровень дохода от объекта
|
Особое внимание характеристикам, позволяющим позиционировать объект в аналогичном классе. Например, однородность окружения для элитного жилья, центральное местоположение для бизнес-центра класса А и т.п.
|
|
Физические характеристики земельного участка
|
Подбираем аналоги, близкие по основным физическим характеристикам: площадь, форма участка и т.п.
|
Физические характеристики влияют на зонирование площадей в здании и локальное расположение различных функций
|
Особое внимание характеристикам, влияющим на объемно-планировочные решения будущей застройки и способность генерировать максимальный доход, соответствующий характеристикам местоположения
|
|
Объемно-планировочные решения будущих улучшений
|
Проводятся корректировки на коэффициент использования территории и коэффициент полезных площадей
|
Доход от объекта формируется при использовании максимально возможной полезной площади помещений при условии наличия спроса на подобную площадь
|
Объемно-планировочные решения будущей застройки определяются при анализе ННЭИ
|
Фактор Метод сравнения продаж Метод предполагаемого использования Комментарии к использованию
ННЭИ, соответствует критериям юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой оправданности и максимальной эффективности ННЭИ объектов-аналогов соответствует ННЭИ объекта оценки Моделируем развитие оцениваемого земельного участка в соответствии с ННЭИ.
При выборе аналогов для определения рыночной арендной ставки ННЭИ объектов-аналогов соответствует ННЭИ объекта оценки после нового строительства/
реконструкции Соответствие ННЭИ является обязательным критерием при формировании выборки объектов-аналогов.
В зависимости от ННЭИ стоимость расположенных рядом участков может отличаться в 1,5-2 раза
Местоположение Подбираем аналоги, близкие по основным характеристикам местоположения: престижности, окружению, транспортной доступности и т.п. Характеристики местоположения существенно влияют на уровень дохода от объекта Особое внимание характеристикам, позволяющим позиционировать объект в аналогичном классе. Например, однородность окружения для элитного жилья, центральное местоположение для бизнес-центра класса А и т.п.
Физические характеристики земельного участка Подбираем аналоги, близкие по основным физическим характеристикам: площадь, форма участка и т.п. Физические характеристики влияют на зонирование площадей в здании и локальное расположение различных функций Особое внимание характеристикам, влияющим на объемно-планировочные решения будущей застройки и способность генерировать максимальный доход, соответствующий характеристикам местоположения
Объемно-планировочные решения будущих улучшений Проводятся корректировки на коэффициент использования территории и коэффициент полезных площадей Доход от объекта формируется при использовании максимально возможной полезной площади помещений при условии наличия спроса на подобную площадь Объемно-планировочные решения будущей застройки определяются при анализе ННЭИ.
Размер, форма земельного участка, окружающая застройка, градостроительные нормы, а также спрос и предложение на рынке в основном формируют общую и полезную площади будущей застройки.
Коэффициент использования территории определяется следующим образом:
Ки = Soу/Sз, где
Ки – коэффициент использования территории;
Soу – общая площадь будущих улучшений;
Sз – площадь земельного участка.
В большинстве случаев целесообразно использовать также коэффициент полезных площадей:
Кп = Soу/Sиу, где
Кп– коэффициент полезных площадей;
Soу – общая площадь будущих улучшений;
Sиу – сумма полезных площадей, генерирующих доход.
Таким образом, два участка, расположенные в одном квартале, могут отличаться по цене значительно при наличии ограничений на площадь и назначение будущих улучшений.
Одной из причин неосуществления инвестиционных проектов являются ошибки при позиционировании объекта на рынке.
На практике, обращаясь к оценщику с целью определения рыночной стоимости земли, инвестор заинтересован и в сопутствующих услугах: разработке концепции и бизнес-плана развития объекта. Особенно сегодня, когда наблюдается тенденция переориентации инвесторов на новые регионы и сектора рынка недвижимости.