Особенности оценки торговой недвижимости на примере г. Москвы

1. Общие положения

При применении сравнительного подхода для оценки торгового предприятия (далее — «Объекта оценки») продовольственными товарами в районе «Южное Бутово» (ЮЗАО г. Москвы) общей площадью 2847 м2 возникла необходимость оценить параметры продажи и аренды аналогичной торговой недвижимости в г. Москве и городах ближайшего Подмосковья.

В результате информационного поиска, проведенного в печатных публикациях, электронных журналах и базах данных о продаже и аренде торговых помещений из сети Интернет, установлено следующее.

1.) В 20003 г. в Москве было заключено не более десятка сделок купли-продажи торговых площадей. В целом рынок торговых площадей — это рынок аренды.

2.) В лучшем случае продаются торговые помещения в работоспособном состоянии с торговым оборудованием, требующие проведения, как минимум, косметического ремонта и полной или частичной замены оборудования.

3.) В подавляющем большинстве случаев оценка недвижимости с привлечением квалифицированных оценщиков не проводилась.

4.) Все шире практикуется оценка и переуступка/продажа прав аренды (ППА). Выгода для продавца (первичного арендатора) заключается в получении разницы между стоимостью аренды, установленной Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (как правило, не превышающей для периферийных районов 45…50 долл. США за 1 м2 в год) и рыночной ставкой аренды.

5.) В среднем по г. Москве уровень свободных площадей не превышает 10 %. Это показатель стабильности рынка. Однако в то время как одни торговые центры процветают, другие становятся банкротами. Руководитель отдела коммерческой недвижимости МИАН Эльза Тупикова отмечает: «Торговых помещений, соответствующих оптимальному соотношению цена/качество, не хватает. Спрос превышает предложение примерно на 30 %. В больших качественных, недавно построенных центрах практически нет вакансий. Собственники торговых помещений очень внимательно относятся к выбору потенциального арендатора, изучают каталоги, ассортимент продукции» . На периферии, в западной части столицы, уровень вакансий составляет всего 5 %.

6.) Генеральный директор компании «Сити-Эстейт» Эдуард Соколов отмечает: «В условиях наступающего переизбытка торговых площадей в растущей конкуренции приоритетными окажутся торговые центры с удачным местоположением и качественным менеджментом. И, похоже, что именно серьезная дифференциация продажных и арендных цен в «успешных» и «неуспешных» торговых центрах станет основной тенденцией ближайшего времени ».

На основе анализа собранной информации были сформулированы допущения, что ключевым элементом (в том числе, и по стоимости) при осуществлении бизнеса в сфере розничной торговли является торговое помещение, ценность которого определяется присущими данному торговому предприятию:
– параметрами местоположения — транспортной доступностью к стациям метрополитена и оживленным транспортным магистралям, плотностью застройки в район торговли, а также наличием предприятий-конкурентов, особенно сетевых магазинов;
– внешними параметрами — нахождением торгового предприятия в жилых домах, пристройках или отдельно стоящих зданиях, наличием автостоянок/парковок, фасадных витрин и т.п.;
– внутренними параметрами — состоянием и износом помещения, коммуникаций и торгового оборудования, наличием складских и служебных площадей, холодильного оборудования, возможностями организации различных способов торговли профильными и сопутствующими товарами.
Для оценки влияния каждого из перечисленных факторов на цену продажи или аренды авторами предложена система весовых коэффициентов поправки, позволяющая скорректировать цены предложения и использовать скорректированные значения при расчете наиболее вероятной цены продажи или аренды.

Смысл введения коэффициентов поправки заключается в следующем:

– заявленные цены продажи или аренды, как правило, основаны не на результатах квалифицированной оценки, а на субъективной оценке цен рынка недвижимости из публикаций или на результатах переговоров с риэлтерами;
– продавец или арендодатель не проводили квалифицированных маркетинговых исследований, позволяющих оценить реальные коммерческие возможности использования принадлежащего ему торгового помещения и, соответственно, его реальную цену продажи/аренды;
– для получения при проведении оценки реальной цены продажи/аренды коэффициенты поправки учитывают влияние на продажную цену имеющихся улучшений, повышающих эту цену. Если же некоторые улучшения отсутствуют, а из смысла заявленной цели эксплуатации они необходимы, то будущие затраты на введение улучшений целесообразно вычесть из цены продажи/аренды.

2. Интерпретация коэффициентов поправки

При анализе местоположения использовалась электронная карта улиц г. Москвы , позволившая качественно и количественно оценивать параметры предлагаемых вариантов продажи/аренды, используя два основных понятия:
Эффективный радиус обслуживания торгового предприятия (ЭРО) — множество жилых домов, расположенных на расстоянии не более 500 м. от торгового предприятия.
Плотность застройки— количество Nнс населения, проживающего в пределах ЭРО, являющегося потенциальными покупателями торгового предприятия. С помощью плана микрорайона на электронной карте, а также данных по срокам застройки, плотность застройки рассчитывается как:
Nнс = Мзд  Nкв  Кжт,  (1)
где
Мзд — количество жилых зданий в пределах ЭРО. Смежные здания, расположенные на плане под углом, учитываются как несколько зданий по количеству улов.
Nкв — средняя численность квартир в жилых домах в пределах ЭРО. Определяется типами зданий, применяемыми в определенные годы застройки. В частности, для микрорайонов, застроенных до 1970 г. зданиями в 5 и 9 этажей, Nкв = 130; застроенных с 1970 по 1985 г. зданиями от 9 до 14 этажей — Nкв = 110; застраиваемых с 1985 г зданиями от 16 до 24 этажей — Nкв = 350;
Кжт — среднее количество в квартире. По г. Москве Кжт = 2,2.

2.1. Параметры местоположения

1. Расстояние от станции метро (не более 200 м). Кроме жителей микрорайона в состав потенциальных покупателей входят жители, не живущие в пределах ЭРО, но через него проходящие, а также покупатели, подъезжающие к станции метро на автотранспорте. Учитывается положительным коэффициентом поправки, рассчитываемым экспертными методами.

2. Расположение торгового предприятия на центральных или ключевых для данного района магистралях обеспечивает приток попутных покупателей. Учитывается положительным коэффициентом поправки, рассчитываемым экспертными методами.

3. Жилой районам неплотной застройки — микрорайон, застроенный в основном до 1985 г. со значительными разрывами жилой застройки за счет промышленных, железнодорожных и лесопарковых зон. В соответствии с выражением (1) 0  Nкв  2000. Риск покупателя/арендатора за счет недостатка покупателей для прибыльной торговли учитывается введением отрицательного коэффициента поправки заявленной стоимости продажи/аренды, рассчитываемого экспертными методами.

4. Жилой район плотной застройки — микрорайон, застроенный без разрывов в пределах ЭРО за счет промышленных и лесопарковых зон жилыми домами постройки до 1985 г. В соответствии с выражением (1) 2000  Nкв  4000. Жилой район плотной застройки считается типичным и учитывается нулевым коэффициентом поправки.

5. Жилой район плотной застройки — микрорайон, застроенный без разрывов в пределах ЭРО за счет промышленных и лесопарковых зон 16–24-этажными жилыми домами. В соответствии с выражением (1) 4000  Nкв  8000. Жилой район плотной застройки учитывается положительным коэффициентом поправки, рассчитываемым экспертными методами.

6. Торговое предприятие, расположенное на линиях разреза микрорайона промышленными, лесопарковыми и прудовыми зонами, теряет часть потенциальных покупателей, входящих в РЭО. Учет риска покупателя/арендатора осуществляется посредством введения отрицательного коэффициента поправки, равного трети коэффициента поправки для неплотной застройки.

2.2. Внешние параметры торгового помещения

1. Нахождение торгового предприятия в жилом доме, как правило, вызывает негативную реакцию его жильцов и конфликты. Возможности развития торгового предприятия практически отсутствуют. Учитывается отрицательным коэффициентом, рассчитываемым экспертными методами

2. Торговое помещение в пристройке к жилому дому не вызывает негативной реакции жильцов из-за удаленности входов от собственно жилого дома. Коэффициент поправки — нулевой.

3. Торговое предприятие в отдельно стоящем здании имеет больший потенциал развития по сравнению с торговым предприятием в пристройке, и, тем более, в жилом доме. Коэффициент поправки положительный, рассчитываемый экспертными методами.

4. Стоянка/парковка автомашин является составной частью торгового сервиса, привлекая дополнительных покупателей, коэффициент положительный, рассчитываемый экспертными методами.

5. Отсутствие витрин, если это не бутик крутой фирмы, просто полезно для размещения супермаркета внутри, а наглядной рекламы — снаружи. Коэффициент поправки нулевой.

2.3. Внутренние параметры торгового помещения

1. Капитальный ремонт приводит торговое помещение практически к первоначальной стоимости, увеличивая его продажную стоимость на 15…30 %. Коэффициент поправки положительный, равный относительной (к стоимости 1 м2) сметной стоимости затрат на проведение капитального ремонта.

2. Отсутствие коммуникаций свидетельствует о незавершенном строительстве торгового помещения и учитывается отрицательным коэффициентом поправки, равным относительной величине сметной стоимости прокладки, монтажа и ввода в эксплуатацию коммуникаций.

3. Торговля без складских помещений невозможна, поэтому их наличие учитывается положительным коэффициентом, равным относительной сметной стоимости их оборудования.

4. Холодильные/морозильные камеры — неотъемлемая часть торговли продовольственными товарами, поэтому их наличие учитывается положительным коэффициентом, равным относительной сметной стоимости камер.

5. Кондиционеры и телефоны являются неотъемлемой частью современного торгового помещения. Их наличие учитывается положительным коэффициентом, равным относительной сметной стоимости закупки и монтажа холодильного оборудования и телефонных линий.

6. Остаток торгового оборудования, стоившего не более 10…15 % от стоимости помещения, может быть использован лишь частично. Коэффициент поправки положительный в размере до 1 % от продажной стоимости.

7. Для всех торговых помещений, построенных 10–15 лет назад по типовым проектам, обязательным является размещение склада и торговых помещений на одном уровне или наличие грузового лифта — при размещении склада и магазина на разных уровнях. Также для магазинов продовольственных товаров обязательными были холодильные/морозильные камеры. Если в объявлении о продаже/аренде имеется упоминание о дебаркадерах, лифтах, холодильных/морозильных камерах, то можно утверждать, что:
– предлагаемое помещение спроектировано, построено и использовалось как предприятие торговли, соответствовавшее всем санитарным, экологическим и противопожарным требованиям. Неочевидно, что на иные предлагаемые как торговые помещения можно получить разрешение от соответствующих городских служб;
– торговое помещение проектировалось под определенное число потенциальных покупателей. С годами число таких покупателей в микрорайонах только увеличивалось.
Для учета дебаркадеров и лифтов в продажной стоимости вводится положительный коэффициент поправки, учитывающий относительную сметную стоимость закупки, монтажа и пусконаладки указанного оборудования.

3. Оценка рынка продаж торговой недвижимости

В табл. 1 представлены результаты поиска вариантов продажи торговых помещений в наиболее полной и информативной электронной базе данных «747.ru» . Поиск осуществлялся по предложениям продаж торговых помещений, расположенных в полосе от третьего транспортного кольца до городов ближайшего Подмосковья среди предложений продажи торговых помещений площадью от 1000 м2 и более. Всего было найдено 42 предложения продаж торговых помещений площадью от 500 м2 и более, из них отобраны 17 предложений, удовлетворявших критериям поиска.

Из отобранных предложений продаж данные по объектам в Восточном округе (ул. Большая Семеновская, ул. Энергетическая) относятся, скорее, к недвижимости центра Москвы, поэтому при расчете цены этих объектов были отброшены. Также были отброшены данные по торговому центру в г. Видное Московской области, ввиду явной нереальности заявленной стоимости.

В итоге осталось 14 предложений, использованных для проведения дальнейшего анализа.

Таблица 1

В табл. 2 представлено сравнение параметров предлагаемых к продаже торговых помещений. Там же проставлены индексы и величины поправочных коэффициентов, повышающих или понижающих цену предложения на 1 м2. Наличие у предлагаемого варианта конкретного параметра отмечается знаком «+» и на это место вводится соответствующий поправочный коэффициент. В ином случае вводится нулевое значение. Номер торгового помещения, присвоенный объекту оценки — 15.

Таблица 2

Оцениваемые параметры и выбранные значения коэффициентов поправки

Оцениваемые объекты

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

1. Местоположение (коэффициент Мij, %)

1.1. Расстояние от метро — до 200 м (+ 5 %)

+

+

1.2. Расположение на магистрали (+ 3 %)

+

+

+

+

+

+

1.3. Жилой район неплотной застройки (– 40 %)

+

+

+

+

+

1.4. Жилой район плотной застройки (0 %)

+

+

+

+

+

+

+

+

+

1.5. Жилой район сверхплотной застройки (+ 20 %)

+

1.6. На границе промзоны/лесопарка (– 13 %)

+

+

+

2. Внешние параметры торгового помещения (коэффициент Pik, %)

2.1. В жилом доме (– 3 %)

+

2.2. Пристройка к жилому дому (0 %)

+

+

+

+

2.3. Отдельно стоящее здание (+ 0,5 %)

+

+

+

+

+

+

+

+

2.4. Стоянка/парковка (+ 0,5 %)

+

+

+

+

2.5. Стеклянные витрины (0 %)

+

+

+

+

3. Внутренние параметры торгового помещения (коэффициент Viq, %)

3.1. Капитальный ремонт (+ 10 %)

+

3.2. Отсутствие коммуникаций (– 12 %)

+

+

3.3. Складские помещения (+ 0,5 %)

+

+

+

+

+

+

3.4. Холодильные/морозильные камеры (+ 0,5 %)

+

+

3.5. Кондиционеры в торговом зале (+ 0,3 %)

+

+

3.6. Телефонные линии (+ 0,1 %)

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

3.7. Наличие торгового оборудования (+ 0,5 %)

+

+

3.8. Наличие дебаркадера/грузового лифта (+ 0,1 %)

+

+

+

+

4. Оценка аренды торговой недвижимости

В табл. 3 представлены результаты поиска в базе данных «747.RU» вариантов аренды торговых помещений в г. Москве и ближних городах Московской области.

Таблица 3

Поиск осуществлялся по предложениям продаж помещений, расположенных в полосе во всех районах г. Москвы и городах ближайшего Подмосковья по помещениям площадью более 500 м2. Всего предложений продаж торговых помещений площадью более 500 м2 в базе данных было 60, отобраны 16 предложений аренды. Отбор заключался в следующем:
– отбрасывались предложения по аренде торговых помещений внутри Садового кольца;
– отбрасывались «сверхдорогие» предложения (со ставками аренды около 1000 долл. за 1 м2) торговых помещений, расположенных вне пределов Садового кольца;
– отбрасывались «сверхдешевые» предложения (со ставками аренды менее 200  долл. за 1 м2), так как выборочная проверка показала, что предлагаемые объекты расположены в глубине промышленных зон.

Данные по местоположению, полученные с использованием электронных карт г. Москвы, представлены в табл. 4. Классификация предлагаемых к сдаче в аренду торговых помещений и выставление коэффициентов осуществлялись на основе правил, принятых при формировании табл. 2. Номер торгового помещения, присвоенный объекту оценки — 17.

Внешние и внутренние параметры для расчета ставок аренды не рассматриваются в предположении, что предоставляемые в аренду помещения снабжены всеми видами обеспечения торговли и полностью готовы к эксплуатации.

Таблица 4

Оцениваемые параметры

Оцениваемые объекты

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

1. Местоположение

1.1. Расстояние от метро — до 200 м

+

+

+

1.2. Расположение на магистрали

+

+

+

+

+

+

+

1.3. Жилой район неплотной застройки

+

+

+

+

+

1.4. Жилой район плотной застройки

+

+

+

+

+

+

+

+

+

1.5. Жилой район сверхплотной застройки

+

+

+

1.6. На границе промзоны/лесопарка

+

+

+

+

+

+

2. Вид аренды

2.1. Постоянная

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

2.2. Срочная

+

+

+

5. Расчет стоимости продажи (уступки) прав аренды

Напомним, что при продаже (переуступке) прав аренды — ППА выгода для продавца (первичного арендатора) заключается в получении разницы между стоимостью аренды, установленной Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (как правило, не превышающей для периферийных районов 45…50 долл./м2 в год) и рыночной ставкой аренды. На примере объекта оценки рассмотрим один из возможных вариантов оценки ППА.

Исходные данные:

1. Объект оценки арендует у Комитета по управлению имуществом г. Москвы торговое помещение общей площадью 2847 м2.

2. Оставшийся срок аренды — 4 года.

3. Площади, сдаваемые объектом оценки в субаренду — 1000 м2.

В табл. 5 представлены варианты расчета стоимости прав аренды.

Таблица 5

Параметры расчета прав аренды	Варианты расчета стоимости прав аренды
Коэффициент торговли Kт	1,0	1,5	2,0	2,5	3,0	3,5	4,0
Рыночная стоимость арендыСср, долл.	302,0	302,0	302,0	302,0	302,0	302,0	302,0
Арендная плата за общие площади Сар1, долл.	45,4	45,4	45,4	45,4	45,4	45,4	45,4
Площади, используемые магазином,Sol	1 847,4	1 847,4	1 847,4	1 847,4	1 847,4	1 847,4	1 847,4
Арендная плата под субаренду Сар2, долл.	126,3	126,3	126,3	126,3	126,3	126,3	126,3
Площади, сдаваемые в субаренду,So2	1 000,0	1 000,0	1 000,0	1 000,0	1 000,0	1 000,0	1 000,0
Стоимость прав аренды, тыс. долл.	649,7	974,6	1 299,5	1 624,4	1 949,2	2 274,1	2 599,0

Результаты расчета наиболее вероятной стоимости прав аренды различными методами представлены в табл. 6.

Таблица 6

	Параметры расчета стоимости ППА
Метод	Средняя	Среднее	Среднее	Среднее
Вычисления	точка	геометрическое	арифметическое	отклонение
Значение	1339,5	1477,9	1 624,4	4,1 %

Выводы

1. Статистическая обработка и анализ данных по продаже и аренде торговой недвижимости в г. Москве позволяют заключить, что общепринятая в публикациях по сделкам с коммерческой недвижимостью дифференциация стоимости продажи/аренды нежилых (в том числе торговых) помещений по принципу престижности ее местоположения  в том или ином округе г. Москвы не подтвердилась.

2. Для торговых объектов, расположенных в пределах г. Москвы и ближних городах Подмосковья, цена продажи/аренды не зависит от географического положения этих объектов. Исключение составляют эксклюзивные торговые улицы в пределах Садового кольца, магистрали расселения элитных групп населения (в смысле доходов, но не культуры): на Краснопресненской набережной (в районе ЦМТ), Кутузовском, Ленинском и Ленинградском проспектах.

3. Проведенный по комплексу параметров оценки анализ предложений продажи/аренды показал, что в 38 % из них содержатся завышенные ценовые требования, не соответствующие их реальной стоимости.

4. Цена продажи/аренды торгового помещения, если оно не предназначено для размещения мелкооптового рынка или сетевого гипермаркета, привлекающих покупателей со всего округа, определяется возможностью получения торговой выручки от покупателей, проживающих непосредственно в пределах эффективного радиуса обслуживания торгового предприятия.

5. Чем выше плотность застройки в пределах эффективного радиуса обслуживания торгового предприятия, тем выше потенциальная выручка торгового предприятия. Если сумма торговой выручки не покрывает всех затрат, в том числе затрат по покупку или аренду торгового помещения, его приобретение по заявленной продавцом цене или аренда — по заявленной ставке арендной платы теряют смысл. Так, величина годовой арендной платы для продовольственной торговли не должна превышать 6…8 % от торгового оборота.

6. Дополнительным источником выручки торгового предприятия может быть более высокий социальный уровень населения в пределах его эффективного радиуса обслуживания, например, за счет заселения вновь построенных домов коммерческими покупателями жилья.

7. Предложенные в статье методики и аналитические выражения, по мнению авторов, позволяют производить расчеты рыночной стоимости продажи или ставок аренды с использованием общедоступных коммерческих предложений, электронных карт и справочников и иных аналитических материалов. Развитие предложенного подхода авторы видят в совершенствовании методик формирования и обработки коэффициентов поправки и повышении достоверности алгоритмов обработки накопленных данных.

8. Стоимость продажи/переуступки прав аренды составляет величину, примерно равную половине стоимости арендной платы по рыночным ставкам за весь срок аренды. При этом привлечение на свободные площади субарендаторов является дополнительным источником снижения затрат на аренду.