Риелторы отмечают рост цен на жилье во всех регионах Украины. Кроме Крыма

Вслед за столичными специалистами по недвижимости тему повышения деловой активности на рынке жилья и, как следствие, роста цен на квартиры подхватили и региональные операторы.

Так, опрошенные изданием СЕЙЧАС риелторы, работающие в ряде крупных городов Украины, утверждают, что виной дальнейшего плавного удорожания жилья является традиционный всплеск спроса, который в последние годы наблюдается практически каждую весну. Не забыли упомянуть участники рынка и о существенном подорожании стройматериалов, что также, по их мнению, относится к немаловажным факторам продолжающегося роста цен на квартиры. При этом периодически вспыхивающие в регионах все новые и новые скандалы, связанные с недобросовестной деятельностью тех или иных компаний-застройщиков, по словам риелторов, никоим образом не отражаются на стоимости жилья. Таким образом, из их оценок следует, что растущее по стране количество так называемых обманутых вкладчиков - ничто по сравнению с понятием «спрос».

Так, по словам председателя днепропетровского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Собко, первичное жилье в Днепропетровске ощутимо подорожало в мае. Рост цен в этот период достиг 4%, тогда как за предыдущие четыре месяца было зафиксировано повышение в пределах всего 0,5-1%. Стоимость новостроек, срок сдачи в эксплуатацию которых намечен на 2006 год, колеблется на сегодняшний день в пределах 3000-6565 грн. за кв. м, а в новых домах 2007 года квадратный метр квартир стоил на 1 июня 2006 года - 3000-5600 грн.

Похожая картина в текущем году наблюдается и во Львове, где за первые пять месяцев рост цен на вторичном рынке жилья составил также порядка 5%. По данным Универсальной инвестиционной группы, средняя стоимость квадратного метра жилья к началу мая составляла $960. «Если еще в прошлом году найти более-менее нормальное жилье можно было по $800-900 за квадратный метр, то сейчас это уже нереально. А появляющиеся время от времени такие предложения можно охарактеризовать не иначе как «трущобы», - говорит заместитель директора львовского АН «Мегаполис-Центр» Андрей Немира. В спальных районах квартиры на вторичном рынке продаются, как правило, от $1000 за квадратный метр. В центре Львова цена ровно в два раза выше. Порядок цен на первичном рынке приблизительно такой же. Хотя в наиболее удаленных от центра районах вам могут предложить купить квартиру в новострое и за $800 за квадратный метр. Однако люди уже не спешат бросаться на дешевизну, боясь вообще остаться ни с чем. Как известно, с явными признаками мошенничества со стороны отдельных компаний-застройщиков столкнулись и львовские жители, инвестирующие в строительство. По этой причине большим спросом теперь пользуется «вторичка», нежели новострой, хотя квартиры в хороших районах и у положительно зарекомендовавших себя застройщиков разбираются «на ура», отмечает г-н Немира. Аналитики Универсальной инвестиционной группы прогнозируют, что на вторичном рынке Львова в последующие месяцы можно ожидать медленного роста цен на жилье (порядка 1% в месяц).

Меньше подорожала жилая недвижимость в Харькове. Здесь, по словам директора ДП инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул» Алексея Попова, цены на жилье сдвинулись с мертвой отметки лишь в апреле. Именно в это время начало существенно увеличиваться количество сделок купли/продажи квартир. При этом спросом в основном пользовалось хорошее качественное жилье, что автоматически привело к тому, что подобные квартиры подорожали в пределах 1-2%. А вот малогабаритные старые квартиры, наоборот, даже несколько подешевели, отмечают харьковские специалисты. По мнению г-на Попова, возобновлению повышательной тенденции на рынке помимо всплеска спроса и удорожания стройматериалов способствовала озвученная Нацбанком позиция в отношении возможного введения запрета кредитования физических лиц в иностранной валюте. «Более 30% сделок осуществляется в Харькове с привлечением кредитных ресурсов банков. При этом люди стараются взять кредит в валюте, поскольку гривневые ресурсы намного дороже. Поэтому идея чиновников ввести подобное ограничение заставила многих поспешить с покупкой квартиры», - говорит г-н Попов. В настоящее время в Харькове самое дешевое жилье на вторичном рынке можно приобрести на окраине - в среднем по $610 за квадратный метр, в то время как максимальной ценовой планки ($1080-1100 за «квадрат») оно достигает в центральных районах. Квартира эконом-класса в новострое обойдется покупателю $580-600 за квадратный метр, бизнес-класса - $900, а жилье класса «премиум» - $1350.

Говоря о дальнейшем развитии событий на харьковском рынке недвижимости, местные специалисты склонны полагать, что цены будут плавно двигаться вверх. Одной из причин этого может послужить скандально проведенная 31 мая сессия Харьковского городского совета, где рассматривался вопрос об отмене целого ряда решений о выделении земельных участков под строительство. Как стало известно, сейчас многие строительные компании приостановили использование ранее выделенных им земель до прояснения ситуации, а на отдельных земельных участках власти однозначно запретили строить. По словам г-на Попова, это приведет только к уменьшению темпов строительства нового жилья, дефициту предложения на рынке и, как результат, к новому повышению цен.

А вот в Одессе продолжают активно приобретать жилье. «Существенная часть покупок на одесском рынке жилья (как первичном, так и вторичном) осуществляется с целью вложения денег и дальнейшего заработка. Квартиры покупают как для сдачи в наем, так и с целью их перепродажи по более высокой цене», - отмечает заместитель директора компании «REALTY Академия» Валентина Короленко. Ввиду этого риелторы наблюдают непрерывный рост цен на все виды недвижимости в Одессе. Так, только за май средний рост цен на вторичном рынке жилья составил примерно 2-3%. При этом наибольшим вниманием у покупателей пользовались районы Таирова и Черемушек, там рост цен достиг 7%. В целом же разброс цен в Южной Пальмире достаточно велик. Все зависит от месторасположения объекта недвижимости. Так, в престижном Приморском районе средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке составляет $1260, на вторичном - $1420. Ощутимо дешевле можно приобрести жилье в спальных районах. Здесь в новострое квартиры предлагаются в среднем по $630 за «квадрат», а на «вторичке» - $975.

Единственным регионом, где изданию СЕЙЧАС подтвердили факт падения интереса к недвижимости, стал Крым. Как отмечают местные специалисты, количество регистрируемых сделок с недвижимостью в текущем году сократилось наполовину. Причем снижение инвестиционной привлекательности крымских квартир риелторы заметили еще в минувшем году. По мнению директора ялтинского АН «Планета Крым» Анны Мельниковой, спрос на крымское жилье снизился из-за политического фактора. «До недавнего времени основными покупателями недвижимости в Крыму выступали платежеспособные россияне. Для них это был удачный способ вложения капитала. Однако смена власти и ухудшение отношений между двумя странами заставили российских инвесторов пересмотреть свои взгляды в отношении покупки недвижимости на территории Украины», - говорит г-жа Мельникова. И подчеркивает, что если в ближайшее время отношения между двумя государствами не стабилизируются, недвижимость в Крыму может ощутимо подешеветь. Пока же цены замерли на достигнутых в конце минувшего года отметках, а на значительные уступки (до 20% стоимости продаваемого объекта) идут лишь те, кому нужно срочно продать квартиру.

Такова общая картина на основных региональных рынках жилой недвижимости. В прошлом нашем обзоре (см. СЕЙЧАС, №96 от 30 мая 2006 г.), посвященном динамике цен на столичном рынке жилья, о продолжающемся удорожании киевских квартир, помимо риелторов, говорили и представители банков, участвующих в ипотечном кредитовании. Но, как известно, существует и прямо противоположная точка зрения. В частности, многие эксперты предупреждают о возможном обвале цен на квартиры в Украине. В качестве обоснования приводятся мрачные прогнозы относительно ближайших перспектив украинской экономики в свете резкого скачка цен на энергоносители и электроэнергию. Поскольку это неминуемо приведет к росту безработицы в стране и резкому сужению прослойки зарождающегося в стране среднего класса, представители которого в настоящее время являются основными потенциальными покупателями на рынке жилья. К тому же ожидаемый в Украине резкий рост коммунальных расходов не способствует увеличению привлекательности новых квартир, которые, как правило, намного просторнее построенных в советские времена. Некоторые аналитики указывают также на то, что возможное снижение спроса на ипотечные кредиты и, как следствие, на жилье возможно в результате отмены кредитования физических лиц в иностранной валюте, инициируемой руководством Национального банка Украины. Поскольку стоимость кредитов в национальной валюте существенно выше, чем в иностранной. Однако пока перспектива отмены валютного кредитования физических лиц, наоборот, заставляет многих спешить с получением ипотечного кредита именно в долларах США и евро. Вместе с тем, как показывает анализ ценовой динамики на российском рынке недвижимости (особенно на московском), острый дефицит предложения квартир способен привести к непрерывному их удорожанию даже в условиях стремительного увеличения численности обманутых вкладчиков (дольщиков) и количества публичных предупреждений экспертов о возможном обвале на рынке недвижимости.