Суммы ипотечного кредита не хватает на покупку квартиры
Несмотря на непрерывное обсуждение темы «доступного жилья» на всех уровнях власти, цены на жилую недвижимость продолжают расти. По оценкам, цены на квартиры в Москве ежемесячно увеличиваются на 6—7 %, а средняя стоимость 1 кв. м столичного жилья уже перевалила за 3,3 тыс. долларов.
Наряду с падением объемов строительства жилья, неконтролируемый рост цен ведет к тому, что даже наиболее доступный вид приобретения жилья — ипотечное кредитование — оказывается недоступным для населения. Квартира настолько вырастает в цене, что у заемщика не хватает полученных кредитных средств на ее приобретение. Насколько серьезна эта проблема и какие пути ее решения существуют, Guide to Property решил выяснить у представителей банков, выдающих ипотечные кредиты, и экспертов рынка жилой недвижимости.
«Если под оформлением ипотечного кредита подразумевать собственно заключение сделки, то это маловероятно. Как правило, вне зависимости от роста цен, цена на конкретную квартиру определяется до подписания договора. Другой вопрос, если цены поднялись перед сделкой, то, конечно, эти дополнительные расходы ложатся на заемщика», — рассказал G2P заместитель начальника отдела ипотечного кредитования «Банка Москвы» Вячеслав Шаламов.
Очевидно, что многим заемщикам дополнительные расходы уже не под силу. По словам заместителя председателя совета директоров по развитию компании «Фосборн Хоум» Василия Белова, по статистике банков сегодня из 10 одобренных заемщиков получают ипотечный кредит для покупки недвижимости не более четырех человек.
Как рассказал G2P руководитель направления ипотечного кредитования компании «МИАН-агентство недвижимости» Сергей Махоткин, вероятность возникновения проблемных ситуаций зависит от подхода к организации кредита. «Если клиент подал заявку на сумму, необходимую для приобретения конкретной квартиры, а не на максимально возможную, то суммы, выданной банком, зачастую не хватает на покупку квартиры. При этом приходится заново подавать заявление, собирать документы, что затягивает срок сделки и вносит нервозность», — пояснил Сергей Махоткин. По его мнению, для избежания подобных ситуаций лучше действовать через ипотечного брокера, который сам будет вести переговоры с банком о повышении суммы кредита.
«Конечно, в нынешней ситуации практически непрогнозируемого повышения цен на жилье на столичном рынке недвижимости нередки ситуации, когда суммы одобренного кредита не хватает на покупку найденной риэлтером квартиры», — соглашается начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования «Внешторгбанк Розничные услуги» Мария Серова. Данная ситуация небезнадежна, и банк вместе с заемщиком будут искать приемлемый выход. «Всегда есть как минимум несколько вариантов решения возникшей проблемы. Клиент может заняться новым поиском приемлемых вариантов жилья и подобрать квартиру дешевле. Либо — если платежеспособность позволяет — запрашивать увеличение одобренной ранее суммы кредита», — считает Мария Серова.
Несколько иного мнения придерживается заместитель начальника управления розничных операций банка «Возрождение» Марина Малайчик: «При положительном решении банка и оформленном разрешении на выдачу кредита сама ипотечная кредитная сделка (выдача кредита и оформление документов по сделке купли-продажи жилья) происходит в течение нескольких дней после оформления такого разрешения. Учитывая быстроту оформления сделки, заявленной и обозначенной в разрешении суммы кредита, как правило, хватает для покупки намеченного жилья». Впрочем, по ее словам, иногда в банках все-таки случаются ситуации отказа от кредита. Как правило, это происходит в тех случаях, когда клиент слишком долго подыскивает себе нужное жилье. В результате обозначенной в предварительном лимите суммы кредита уже не хватает, а доходов заемщика оказывается не достаточно, чтобы эту сумму увеличить.
Начальник управления продаж центра ипотечного кредитования «Бинбанка» Василий Ченушкин согласен, что такие ситуации можно свести к минимуму путем максимально быстрого принятия решений по ипотечным кредитам. «Более того, мы изначально утверждаем клиенту максимальную сумму кредита, на которую он может рассчитывать, поэтому переоформления решения о кредитовании не требуется», — уточняет Василий Ченушкин.
Как G2P пояснили в пресс-службе Промсвязьбанка, случаи, когда клиент вынужден отказываться от уже одобренного ипотечного кредита, как правило, возникают при покупке квартир на вторичном рынке. «На первичном рынке недвижимости банк сотрудничает только с застройщиками. Квартиры бронируются, и их стоимость фиксируется на момент заключения инвестиционного договора между покупателем квартиры и застройщиком», — рассказали в пресс-службе.
По мнению андеррайтера «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования» Павла Комолова, рынок ипотечного кредитования, безусловно, реагирует на рост цен. «Во-первых, растет коэффициент «платеж/доход», норма сегодня — 50 % и выше, а еще полгода назад стандартом были 40 %. Во-вторых, банки пытаются упреждать рост цен форматом одобрений, в которых сразу пишется не запрашиваемая, а максимальная сумма кредита», — поясняет Павел Комолов.
И тем не менее банкам приходится искать выход из сложившейся ситуации. Иначе ипотечные схемы, и так не столь активно практикуемые населением, вовсе окажутся редки.
Как считает Вячеслав Шаламов, рост цен на жилую недвижимость влияет на доступность ипотечных кредитов косвенно – через доступность самого жилья: «На доступность самих кредитов больше влияют ставки и размер первоначального взноса. Соответственно изменяются кредитные программы». Как рассказал Вячеслав Шаламов, «Банк Москвы» первым на рынке объявил о выдаче ипотечных кредитов без первоначального взноса (срок действия акции — до конца лета, но не исключено, что затем это условие будет постоянным).
Аналогичные меры – временное, а в перспективе и постоянное снижение суммы первоначального взноса и увеличение максимальной суммы кредита — в настоящее принимаются многими банками. Например, как сообщила Мария Серова, до 5 % (для вторичного рынка) или 10 % (для покупки на стадии строительства) снижен первоначальный взнос во «Внешторгбанке 24». Как рассказал G2P председатель совета директоров «Русского Ипотечного Банка» Алексей Гурьянов, чтобы приспособиться к снижению предложения на рынке жилья, для клиентов банка есть возможность снижения первоначального взноса с 15 до 10 %, а максимальная сумма кредита увеличена до 1 млн. долларов.
Однако, по мнению Марины Малайчик, в принятии подобных мер заключен некоторый риск. «Цены на жилье растут так быстро, что никакие ипотечные программы угнаться за ними не могут. Как правило, рост цен на жилье может спровоцировать только ужесточение и пересмотр некоторых параметров ипотечных кредитов, таких, например, как соотношение суммы кредита к стоимости залога и повышению размера первоначального взноса. Если сейчас многие банки, напротив, стремятся к снижению размера первоначального взноса, то в условиях быстрого необоснованного роста цен на жилье и возможного их снижения в дальнейшем такие кредиты могут стать необеспеченными и принести массу проблем их владельцам», — полагает Марина Малайчик.
Ответы экспертов зачастую показывают, что обезопасить себя от подобных ситуаций покупатели жилья должны самостоятельно. Ипотечные схемы пока что идеальны лишь на рекламных листовках, но таят в себе много подводных камней в реальности. Приобретая квартиру по схеме ипотечного кредита, клиенту лучше забыть о конкретных цифрах расходов и прибегнуть к правилу: «Просите больше, может, хватит на квартиру».