Ипотека — удел среднего класса
Ипотека — новое магическое слово на рынке недвижимости. Об ипотеке грезят граждане, нуждающиеся в новом жилье, снижения процентов по кредитам ждут как малоимущие льготники, так и представители среднего класса. При этом развития ипотеки боятся многие игроки рынка недвижимости, не без оснований полагая, что именно благодаря этому фактору наблюдается нерегулируемый рост цен на недвижимость. Тем не менее, по данным Romir Monitoring, среди москвичей, желающих приобрести жилье, в этом году лишь 5 % планируют воспользоваться ипотечной схемой.
Чтобы представить общий портрет покупателя жилья, воспользовавшегося ипотекой, Guide to Property провел опрос среди ведущих банков Москвы, работающих по ипотечным программам.
Каков же среднестатистический россиянин, отважившийся на приобретение жилья по ипотечной схеме? По словам директора департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Лидии Герценой, это менеджер среднего или высшего звена в возрасте 35—45 лет. В других банках возраст «среднестатистического заемщика» оказался чуть ниже. Наиболее универсальный образ G2P нарисовали в «Абсолют банке»: люди в возрасте от 26 до 40 лет, с высшим образованием и стабильным карьерным ростом или перспективой такового. «Помимо молодых профессионалов, это также семьи, в которых ожидается рождение детей или в которых уже есть новорожденные», — уточняет председатель совета директоров «Русского Ипотечного Банка» Алексей Гурьянов. Интересную деталь отметила Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования «Внешторгбанка 24»: около 64 % заемщиков — мужчины, 70 % из которых состоят в браке. Однако, по ее словам, для женщин характерна обратная тенденция: 64 % женщин, основных заемщиков (чей доход был базовым для определения суммы кредита), не замужем.
Как показал опрос, средняя сумма ипотечного кредита составляет 70—100 тыс. долларов в Москве и 30—50 тыс. долларов — в регионах. Более того, как сообщила G2P начальник управления розничного бизнеса «Русь-Банка» Антонина Березницкая, суммы региональных ипотечных кредитов начинаются от 15—23 тыс. долларов.
Чаще всего ипотечные кредиты используются для приобретения жилья на вторичном рынке — отдельных квартир в многоквартирных домах или отдельно стоящих жилых домов-коттеджей (это вариант особенно популярен в регионах). Как пояснил G2P директор центра ипотечного кредитования «Бинбанка» Дмитрий Галкин, вторичный рынок несет меньше рисков, кроме того, жить в приобретенной квартире можно сразу после покупки, а стоимость ее ремонта значительно ниже. «Емкость рынка вторичного жилья на порядок больше емкости рынка новостроек, количество предложений на котором значительно сократилось после принятия 214 закона о долевом строительстве», — добавляет Мария Серова. В то же время, отметили в «Абсолют банке», кредитование на рынке первичного жилья также составляет значительную долю ипотечных кредитов.
Покупается ли по ипотечным схемам и элитное жилье или же ипотека остается уделом среднего класса? Как выяснил G2P, кредиты на квартиры ценой свыше 1 млн. долларов выдаются далеко не во всех банках, однако там, где такая услуга есть, «элитные» кредиты предоставляются по стандартной ипотечной программе. Вопрос за малым: клиенту лишь необходимо предоставить данные о соответствующих доходах. «Несмотря на то что не все граждане пока еще готовы раскрывать свои доходы даже перед банком, в последнее время люди все чаще предпочитают обращаться за кредитом, нежели покупать дорогостоящую квартиру или коттедж на свои сбережения или изымать деньги из оборота своей организации», — рассказала Лидия Герцена. Как пояснила Мария Серова, существующее мнение о том, что целевая аудитория элитной недвижимости не нуждается в кредитах, так как имеет достаточно собственных средств для ее приобретения, является ошибочным. «Безусловно, у большинства покупателей элитной недвижимости высокие доходы, однако, как правило, эти средства вложены в бизнес и их использование на фактически потребительские цели не является оправданным с экономической точки зрения. Кроме того, ипотечный кредит позволяет не откладывать на будущее приобретение недвижимости более высокого качества и статуса», — рассказала Мария Серова.
При этом, как пояснили G2P в «Абсолют банке», кредитование приобретения элитной недвижимости привлекательно и для банков, так как позволяет интенсивно наращивать портфель за счет заведомо «хороших» заемщиков, в платежеспособности которых банк может быть уверен.
Однако ипотечное кредитование приобретения элитного жилья сопряжено для банков с целым рядом сложностей. «Во-первых, кредиты на элитное жилье сложнее рефинансировать, чем обычные займы, из-за суммы выданного кредита. Во-вторых, квалификация жилья как элитного зависит от множества различных факторов, таких как месторасположение, наличие развитой инфраструктуры, хорошие соседи и вид из окна. Изменение любого из этих параметров может повлиять на стоимость жилья, а эти нюансы затрудняют оценку стоимости. Например, если на момент покупки квартиры из окна открывался прекрасный вид на речной пейзаж или Красную площадь, а после новой плановой застройки квартала перед окнами выросло блочное здание, цена квартиры может резко упасть. Наконец, последний недостаток — это ограниченная ликвидность элитного жилья на рынке недвижимости», — рассказали G2P в «Абсолют банке».
Опрос G2P подтвердил, что ипотекой на сегодня готовы и могут воспользоваться лишь представители среднего класса, представителей которого в нашей стране традиционно не много. Остальные категории граждан продолжают ждать, когда ипотечные схемы станут более гибкими.