Юрий Лужков разрешил продавать московскую землю
Московскую землю наконец-то разрешили приватизировать. Мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность», которое – впервые в московском законодательстве – четко устанавливает, как именно отдельному человеку или целой компании стать полноправным собственником земельного участка в столице.
Согласно постановлению, земля может быть передана, в том числе и безвозмездно, в собственность юридическим лицам (организациям), которые и так ею владеют на праве постоянного (бессрочного) пользования. Физические лица – то есть обычные граждане – также могут получить в собственность землю, на которую у них есть право бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения (как, например, у жителей Южного Бутово).
Кроме того, в частную собственность может перейти земля под строениями. Подать заявку на приватизацию участка под объектом недвижимости получают право владельцы любых зданий и сооружений – от жильцов многоквартирного дома, все помещения которого приватизированы, до собственников торговых центров, складов и офисных комплексов. Если общая площадь под строением меньше 3 тыс. кв. м, то решение о передаче или продаже земельного участка принимается префектурой соответствующего административного округа. Желающим купить более обширную территорию придется получить разрешение правительства Москвы.
Однако не каждый земельный участок в Москве может перейти в частную собственность. Согласно постановлению, нельзя приватизировать участки, ограниченные в обороте или изъятые из него, а также зарезервированные для государственных нужд.
Постановление, которое фактически приводит московское законодательство в соответствие с Федеральным законом о приватизации, а также с Земельным и Жилищным кодексами РФ, повергло участников рынка недвижимости в легкий шок. Невзирая на то что разговоры о необходимости установления нормального порядка купли-продажи земли в Москве ведутся последние несколько лет, мало кто верил, что это все-таки произойдет. Как считает руководитель департамента «Недвижимости, земли, строительства» юридической компании «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко, процесс оформления земель в собственность может приобрести лавинообразный характер, поскольку теперь московским властям будет сложно отказаться от приватизации.
И все же не все так просто, как кажется на первый взгляд. Постановление принято, но очевидно, что практический механизм купли-продажи земли в Москве только предстоит наладить. Как пояснил Guide to Property юрист Swiss Realty Group Дмитрий Раев, принятый документ устанавливает порядок продаж, однако остается неясным вопрос, как будет учитываться та стоимость, которая, например, уже была уплачена за аренду. С другой стороны, по мнению Дмитрия Раева, новое постановление даст дополнительную уверенность инвесторам. Можно ожидать, что это приведет к притоку на московский рынок инвесторов из-за рубежа, которых очень смущала невозможность приобретения в собственность участка под объектом.
Возникает и ряд других не менее сложных вопросов. Как рассказал G2P Юрий Борисенко, в постановлении введены дополнительные ограничения, которых нет ни в ФЗ о приватизации, ни в Земельном кодексе. Согласно документу, претендент на приватизацию земли должен предоставить заключение о градостроительных регламентах участка, а также план подземных инженерных коммуникаций в его пределах. «Градостроительный регламент определяет, сколько площади необходимо объекту для его нормальной эксплуатации (например, на 18-25 кв. м. площади торгового центра должно быть одно парковочное место и т.д.). Между тем официально утвержденных градостроительных регламентов в московском законодательстве не существует – есть только внутренние архитектурные документы», – поясняет Юрий Борисенко. По его мнению, такая неопределенность – так же, как и сохранившаяся возможность отказать в приватизации из-за проходящего под участком коллектора – оставляет просторы для злоупотреблений.
Участники рынка не ждут чудес от нового решения московского правительства. «Принятый документ дает возможность определенной группе лиц, от которой будет зависеть выдача разрешений на приватизацию, зарабатывать неучтенные денежные средства», – комментирует постановление старший менеджер по маркетингу компании Horus Capital Рустам Топчиев. По его мнению, в результате указанный порядок оформления собственности на земельные участки будет доступен лишь тем участникам рынка, которые знакомы с представителями властных структур, занимающимися этим вопросом. «Нам тоже хотелось бы познакомиться с такими людьми и поучаствовать в процессе приватизации московской земли. Очередной закон направлен на то, чтобы люди поддерживали стоящую у руля власть и ее благосостояние», – добавляет Рустам Топчиев. Однако, по его словам, будущее – за приватизацией земли, и московский рынок в любом случае будет двигаться в этом направлении.