Сдавать квартиры в аренду в Москве больше не выгодно
Цены на продажу московского жилья растут буквально день ото дня – и удивить этим сегодня кого-либо сложно. Однако данные последних исследований шокировали даже участников рынка: за первые шесть месяцев 2006 года ставки продажи квартир в Москве выросли в среднем на 50%, а средняя цена одного метра столичного жилья перевалила за 3,5 тыс. долларов.
Не все умеют играть на бирже и разбираются в котировках и индексах, однако рынок жилья каждому потребителю кажется знакомым и понятным. Казалось бы, постоянное повышение цен в секторе купли-продажи должно сказываться и на рынке аренды – однако точно оценить это влияние совсем не просто.
Так, по словам руководителя направления аренды компании «МИАН-Агентство недвижимости» Гульнары Рахмангуловой, не следует проводить четкой корреляции между ценами на жилье и арендными ставками. «В то время как в последние годы цены на жилую недвижимость стремительно росли, на существенном увеличении арендных ставок этот процесс не отражался», - полагает она.
Существует и другое мнение. По оценке исполнительного директора компании Delta Estate Елены Земцовой, все сегменты жилищного рынка взаимосвязаны, а тенденция к увеличению арендных ставок сопоставима с ростом цен на жилье и составляет порядка 25-30%. Эту точку зрения поддерживает начальник отдела ипотеки компании «РК Русский дом недвижимости» Дмитрий Кожевников – по его оценке, только за последние полгода стоимость аренды поднялась на 15-20%.
Экспертные оценки текущих арендных ставок практически совпадают. Как рассказала Guide to Property заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Мария Жукова, в июне средняя стоимость аренды типовой 1-комнатной квартиры составила 561 доллар, 2-комнатной – 669 долларов, а 3-комнатной – 782 доллара в месяц.
Ставки аренды квартир бизнес-класса, разумеется, выше: по данным «МИАН-Агентство недвижимости», в среднем можно получить 1285 долларов в месяц от сдачи 1-комнатной, 1628 долларов – 2-комнатной и 1807 долларов – 3-комнатной квартиры в этом сегменте. При этом, как подчеркивают аналитики компании RRG, важно понимать, что реальный доход от сдачи квартиры будет меньше, так как следует учитывать затраты на ремонт и другие расходы на поддержание квартиры в хорошем состоянии.
Наибольшим спросом стабильно пользуются недорогие однокомнатные квартиры в непосредственной близости от метро со стоимостью аренды до 600 долларов в месяц – по данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», спрос на них превышает предложение в 3 раза. При увеличении площади квартиры количество желающих ее снять уменьшается, и спрос на не самые дорогие 3-4-комнатные квартиры может быть в десятки раз меньше предложения.
Практически все эксперты отмечают тот факт, что объем предложения, особенно квартир эконом-класса, в последнее время резко снизился. В частности, как сообщила Мария Жукова, предложение объектов в самом низком ценовом сегменте за последний месяц уменьшилось в 1,6 раза. Некоторые эксперты объясняют это снижением ввода нового жилья в эксплуатацию, а также, как ни странно, увеличением числа желающих вложить средства в недвижимость. «В свете приобретения большего количества квартир с целью дальнейшей сдачи в аренду часто возникает вопрос: почему не отмечается заметного притока предложения? Ответом станет следующий подсчет. Часть таких «инвестиционных» квартир находится на этапе строительства, часть – ремонтируется. По моим оценкам, примерно половина этих квартир будет выставлена для аренды», – комментирует ситуацию Гульнара Рахмангулова.
Однако и этих квартир все равно будет недостаточно для удовлетворения спроса, который, несомненно, будет продолжать расти. «В связи с резким повышением цен на недвижимость люди, которые раньше могли себе позволить купить квартиру, теперь этого сделать не могут. Они переходят в сектор аренды. Таким образом, спрос на сдаваемые квартиры повышается», – поясняет Дмитрий Кожевников.
Несмотря на растущий спрос, темпы повышения арендных ставок, особенно на квартиры эконом-класса, замедляются. «Величина арендной платы подошла к уровню платежеспособности арендаторов. Уже сегодня некоторые клиенты отказываются от аренды квартиры из-за высокой стоимости», – говорит Мария Жукова.
Из приведенных оценок можно сделать вывод, что в настоящий момент владельцы «инвестиционных» квартир, особенно в сегменте «выше среднего», оказываются в ситуации сложного выбора. С одной стороны, пока стоимость самого жилья и ставки аренды стабильно растут, выгоднее сдавать квартиру в аренду. С другой стороны, из-за значимого подорожания жилой недвижимости доходность аренды сильно упала. По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», если до конца 2005 года окупаемость новой квартиры, сдаваемой в аренду, составляла 10-12 лет (без учета роста рынка), то к сегодняшнему дню этот срок увеличился до 20-25 лет. Таким образом, доходность от сдачи квартиры в аренду уменьшилась до 4-4,5% годовых.
Учитывая наметившуюся в последнее время тенденцию к стабилизации темпов подорожания жилья (по оценкам компании RRG, прирост цен может установиться на уровне 1-2% в месяц), владельцам «инвестиционных» квартир в верхнем ценовом сегменте стоит задуматься о продаже. Как пояснили G2P в компании RRG, имеет смысл сдавать квартиру во время роста рынка и продать ее, как только на рынке наметится стагнация.
Однако дать прогноз, когда именно начнется стабилизация ставок продажи и аренды на рынке жилья, затрудняются большинство экспертов. Как справедливо отмечают опрошенные G2P эксперты, цивилизованного рынка аренды жилья в Москве не существует. То же, что существует, напоминает пока не рынок, а стихийный базар.