Землю и строения зарегистрируют в едином кадастре

Всю российскую недвижимость наконец пересчитают. В Государственную думу внесен проект закона «О государственном кадастре недвижимости». Каждому объекту недвижимости, от придорожных клумб до памятников архитектуры, присвоят уникальный кадастровый номер. В едином кадастре будут учитываться земельные участки, здания и сооружения (в том числе недостроенные), помещения, «сложные вещи» (состоящие из нескольких объектов недвижимости с общим назначением), а также «правовые зоны» (территориальные или имеющие особые условия использования). Регистрацией новых и неучтенных объектов недвижимости займутся кадастровые инженеры — сейчас за это отвечают Бюро технической инвентаризации (БТИ) и Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Для оценки кадастровой стоимости будут привлекаться независимые оценщики. 

Как рассказал Guide to Property заместитель директора департамента имущественных и земельных отношений экономики природопользования Минэкономразвития Андрей Ивакин, сейчас в России земля учитывается в федеральном земельном кадастре, а строения — в региональных учетных системах. «Во-первых, есть федеральный земельный кадастр, который имеет территориальную структуру. Его основная функция — регистрация прав на земельные участки и учет объектов налогообложения. Данные о земле нужны органам власти и инвесторам. Например, любой инвестор, рассматривающий возможность прихода в регион, будет анализировать характеристики имеющихся земель — кому они принадлежат и так далее. Во-вторых, есть учетная система, в которой собраны все сведения о строениях. Эта система не федеральная, а распределена по регионам, учет зданий и строений для целей регистрации прав и налогообложения в каждом из которых осуществляют Бюро технической инвентаризации. БТИ выполняют также вспомогательные функции — благодаря технической инвентаризации осуществляется контроль за безопасностью жилых зданий. Например, выявление случаев незаконной планировки. Кроме того, этот ресурс нужен муниципалитетам для управления жилым фондом», — пояснил Андрей Ивакин.

Конечно, существующая система учета недвижимости работает, но при этом требует значительных временных затрат  и финансовых издержек. «Простой пример: если мы хотим провести сделку с земельным участком, на котором стоит дом, нам нужно два документа из двух разных организаций — кадастровый план земельного участка и технический план дома. Приходится взаимодействовать с двумя системами отдельно, это дорого и долго, — говорит Андрей Ивакин. — Если же в этих документах обнаружатся противоречия, что вполне может случиться из-за нестыковок в сведениях разных учетных систем или разницы в их требованиях, то совершить сделку будет невозможно. Крайним в такой ситуации оказывается собственник или арендатор проблемного объекта, которому приходится отказываться от сделки или искать «обходные пути», увеличивая сговорчивость отдельных чиновников известными способами».

Пока «проблему двух организаций» в некоторых районах пытаются решить хотя бы пространственно. «Например, в подмосковном Раменском земельный комитет кадастровой палаты и БТИ разместили в одном здании: бегать с этажа на этаж все-таки проще, чем с одного конца города на другой. Таким же образом, по принципу «одной двери», поступили в Великом Новгороде и в некоторых других городах», —  поясняет Андрей Ивакин.

«В создании единого государственного кадастра недвижимости есть три принципиальные идеи: объединение учетных систем, создание общей системы регулирования землеустройства, создание института массовой оценки недвижимости для целей налогообложения», — резюмировал Андрей Ивакин. По его словам, параллельно с переходом на единый кадастр недвижимости будет создаваться новая профессия — кадастровый инженер, предполагающая осуществление деятельности по как учету зданий, так и  деятельность по землеустройству, что позволит приглашать не двух, а только одного специалиста. Предполагается, что такие инженеры будут состоять в саморегулируемых организациях, а их деятельность на рынке позволит уйти от существующей монополии БТИ. В результате все работы, связанные с инвентаризацией и учетом, должны проводиться быстрее, а их стоимость снизится.

По мнению абсолютного большинства экспертов рынка, создание единого государственного кадастра недвижимости — мера однозначно положительная. «Это старая основополагающая идея: должен быть единый реестр недвижимости вместо существующих двух (отдельно по зданиям и по земле). Согласно Земельному кодексу РФ предполагается, что земля и объект — вещи неразрывные и, более того, составляют единый объект, и поэтому все операции с ними совершаются одновременно. Из-за этого существующая ситуация с двумя реестрами порочна. В предложенном законопроекте эта идея наконец нашла свое логическое завершение», — считает руководитель департамента недвижимости, земли, строительства юридической компании «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко.

Как отмечает партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский, принятие закона о едином госкадастре станет логическим продолжением ранее начатых процессов. «2—3 года назад было принято решение об объединении земельных комитетов и земельного кадастра. Создание единого государственного кадастра объектов недвижимости — продолжение того же вектора», — говорит Виталий Можаровский. По его мнению, новая система учета позволит сократить как количество ведомств, так и объем необходимых административных процессов. «Конечно, может возникнуть социальная проблема — трудоустройство начальников излишних ведомств», — добавляет он.

По мнению многих экспертов, новый закон, несмотря на ожидания, не создаст конкуренции на рынке инвентаризации. «Скорее всего, те же самые БТИ превратятся в организации кадастровых инженеров. Останутся те же люди, просто сменятся вывески», — считает Виталий Можаровский.

Безусловно, формирование единого кадастра — непростая задача. «Например, формирование реестра объектов недвижимости началось в 1998 году и потребовало около 3 лет. В настоящее время формируется земельный кадастр — пока максимум 10 % используемых земель прошло через кадастровый учет. При создании общегосударственного кадастра предприятиям, которые уже поставили на учет отдельно свои земельные участки и стоящие на них здания, придется проходить процедуру перерегистрации. Это может занять достаточно длительное время», — считает Юрий Борисенко. По его оценке, на формирование новой системы потребуется не менее 5 лет.