Юго-запад создает конкуренцию Москве-Сити
Формирование на юго-западе Москвы делового района началось одновременно с бурным развитием рынка коммерческой недвижимости, чуть более 10 лет назад. Сегодня офисные помещения класса А и В в этом районе составляют около 640 тыс. кв. м, что соответствует 13,5 % всего рынка качественных офисных площадей Москвы — такую оценку приводят в компании DTZ. По оценкам Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, только на стадии строительства сейчас в данном районе находится 130 тыс. кв. м качественных офисных площадей и более 150 планируется построить в ближайшее время.
Несмотря на определенную хаотичность застройки — каждый девелопер строил свой проект без учета соседства и тем более без задачи придерживаться какого-либо градостроительного плана развития, со временем деловой район на юго-западе столицы начал приобретать весьма конкретные очертания и границы. Изначально центром притяжения и дополнительным стимулом для строительства новых офисных центров стало наличие в районе штаб-квартир крупных промышленных альянсов. «Здесь располагаются центральные офисы Газпрома, РАО «ЕЭС» и «Нефтяного дома», — говорит руководитель отдела офисной недвижимости компании DTZ Елена Колесникова. — Также большое количество офисов нефтяных и газовых предприятий и складов размещены на юго-западе, в черте города и за пределами МКАД».
«За последний год наша компания реализовала площади в крупном проекте Gas Field на улице Обручева, арендаторами которого стали компании, партнерами или учредителями которых являются Газпром и РАО «ЕЭС». Тем не менее этот район остается привлекательным и для компаний, не имеющих отношения к ТЭК», — рассказал Guide to Property директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.
Эту точку зрения подтверждают главным образом крупные сделки, совершенные в 2005—2006 гг. Так, арендаторами БЦ Gorky Park Tower стали буровая компания «Евразия» (2,71 тыс. кв. м), Raiffeisen Bank (12,5 тыс. кв. м) и Alcatel (7,8 тыс. кв. м). Арендаторами Vaviloff Tower стали компания «СОГАЗ» (1,8 тыс. кв. м) и «Астра Зенека» (3,02 тыс. кв. м). Компания Beiersdorf арендовала 2,2 тыс. кв. м в бизнес-центре «Конкорд».
Однако, по оценкам экспертов, опрошенных Guide to Property, «элитное» соседство — не самое главное преимущество района. Сегодня для арендаторов гораздо важнее высокая транспортная доступность.
«Если говорить об офисной недвижимости, район юго-запада следует признать почти идеальным, — считает генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников. — Здесь очень хорошая транспортная доступность: проспекты Ленинский, Мичуринский, Севастопольский, Вернадского, Профсоюзная улица пересекаются не менее широкими улицами Обручева, Лобачевского, Удальцова, Ломоносовским и Нахимовским проспектами. Последние, кстати говоря, являются действующей частью Четвертого транспортного кольца, по которому уже сейчас можно проехать от метро «Филевский парк» до Коломенского».
Такое пересечение транспортных магистралей сформировало на юго-западе столицы и менее крупные, но весьма важные деловые зоны. «Деловой район, складывающийся вдоль Ленинского проспекта и Профсоюзной улицы, представляет собой один из наиболее динамично развивающихся сейчас деловых районов Москвы. Одной из его особенностей является ярко выраженный характер децентрализации: рост девелоперской активности и спроса на офисные помещения отмечается в условных границах от станции метро «Шаболовская» до станции метро «Калужская» — на всем протяжении района», — считает руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.
Говоря о складывающемся деловом районе на юго-западе, аналитики рынка оперируют как минимум 50 офисными проектами, среди которых можно выделить порядка 10 крупных, площадью более 20 тыс. кв. м. каждый.
Среди самых первых современных проектов, сочетающих в себе жилую и офисную части, на юго-западе Москвы еще в 1992 году появился комплекс Park Place (общая площадь 70 тыс. кв. м, из них 12 тыс. кв. м — офисные площади).
Значимыми для рынка можно считать и построенный в этом районе БЦ Gold Tower на ул. Кржижановского (общая площадь проекта — 22,5 тыс. кв. м) и БЦ Gorky Park Tower (32 тыс. кв. м) в начале Ленинского проспекта. Опрошенные нами эксперты отметили среди лучших проектов на юго-западе и представленный в начале этого года бизнес-центр класса А Vaviloff Tower (7,63 тыс. кв. м).
Проектом с длинной историей на рынке стал, построенный на пересечении улиц Профсоюзной и Гарибальди, торгово-офисный комплекс Cherry Tower. «Строительство Cherry Tower, спроектированного как «Дом книги», началось еще в 1975 году. Основные строительные работы были выполнены только к 1991 году. Дальше строительство практически не велось и было полностью заморожено в 1996 году. Только в 2002 году строительные работы были возобновлены ЗАО «Оптима Техно Стимул». 16-этажное здание было введено в эксплуатацию в 2004 году», — рассказывает старший аналитик отдела исследований компании DTZ Ирина Виолина.
В районе юго-запада находится и другой — пожалуй, самый известный — долгострой российской столицы — «Зенит-Центр» на Проспекте Вернадского, д. 82. Его строительство началось еще в 1990-х годах, но было заморожено на уровне готовности 75 %. В 22-этажном здании общей площадью 100 тыс. кв. м под офисные помещения должно было 52 тыс. кв. м , 20 тыс. кв. м. — под торговые и 18 тыс. кв. м — под жилые. Какая судьба ожидает «Зенит-Центр» далее, гадают многие. Периодически появляются слухи, что завершить строительство проекта намерена французская компания, ранее в нем участвовавшая. Высказывается также мнение о том, что за время простоя здание стало непригодным для завершения строительства — так что единственное, что осталось ценного, — это участок земли. Однако официальной информации на сегодня о судьбе здания сегодня нет.
Интересны для рынка и проекты реконструкции бывших производственных помещений и административных зданий. Один из них — офисный центр на ул. Кржижановского, д. 14. По плану проекта предполагается реконструкция 5-этажного административного здания и строительство нового 10-этажного офисного комплекса. Девелопером этого проекта выступает компания «Феррострой».
Наиболее интересным новым проектом на рынке в районе юго-запада опрошенные G2P эксперты посчитали проект девелоперской компании Horus Capital — бизнес-центр «Кругозор» на улице Обручева. Проект предусматривает строительство двух офисных зданий общей площадью 59 тыс. кв. м на базе бывшего одноименного завода игрушек. Первую очередь здания (36,6 тыс. кв. м) планируется сдать под чистовую отделку уже в сентябре этого года. Вторая очередь (14,4 тыс. кв. м) будет завершена во втором квартале 2007 года.
«Каждый проект нашей компании делается с учетом завтрашних потребностей арендаторов. БЦ «Кругозор» расположен вблизи Четвертого транспортного кольца, что является явным преимуществом проекта уже сейчас, — говорит старший менеджер по маркетингу Horus Capital Рустам Топчиев. — Сегодня в районе юго-запада Москвы, возможно, недостаточно, в сравнении с центральным деловым районом, развита инфраструктура. Учитывая эту особенность развития района, мы создаем в наших комплексах все необходимые условия для удобства компаний-арендаторов. Так, в «Кругозоре» только торговые площади займут 1,5 тыс. кв. м».
Недостатком района юго-запада ряд экспертов назвали отсутствие на территории района бывших производственных комплексов, которые подобно «Кругозору» могли бы быть перепрофилированы в офисные комплексы. «Такой дефицит новых предложений, наряду со всеми преимуществами деловой зоны, не может не приводить к высоким темпам роста цен», — отмечает Денис Колокольников.
По словам руководителя отдела исследований офисного рынка C&W/S&R Лады Белайчук, за год арендные ставки в юго-западном районе выросли на 30 %, в то время как в целом по Москве этот рост составил около 10 % за год. «Мы ожидаем, что в ближайшее время арендные ставки в этом районе сравняются со средними арендными ставками в Центральном районе», — говорит Лада Белайчук.
Средний уровень арендных ставок на офисы класса А, по данным Colliers International, составляет 750—820 долларов за кв. м в год с учетом эксплуатационных расходов, не включая НДС. Средние ставки аренды на офисы класса В находятся в диапазоне 600—700 долларов за кв. м в год.
По оценке Russian Research Group, средняя цена продажи 1 квадратного метра в этом деловом районе города выросла за год более чем в два раза. «На сегодняшний день стоимости предлагаемых объектов колеблется от 2000 до 7500 долларов за кв. м. Для сравнения, в 2005 году этот показатель варьировался от 1000 до 6000 долларов за кв. м», — говорит Денис Колокольников.
Столь активное развитие района и перспектива появления в скором будущем новых крупных проектов, к примеру таких как проект многофункционального комплекса площадью 400 тыс. кв. м на месте снесенной гостиницы «Спорт» (проект «Системы-Галс»), говорит о том, что популярность юго-западного района среди арендаторов будет только расти. Высокая транспортная доступность, развивающаяся инфраструктура, а также активный рост жилищного строительства позволят району конкурировать по привлекательности даже с таким приоритетным столичным деловым бизнес-центром, как «Москва-Сити».