Арендаторы выиграли на падении доллара
Мировые политические игры, часто инициируемые США, отразились и на курсе американской национальной валюты. Сегодня международные финансовые аналитики предсказывают резкое снижение курса доллара уже в ближайшее время по причине инфляции. Только в июне приток иностранного капитала в США сократился более чем на 6 млрд. долларов по сравнению с предыдущим месяцем. Бесспорно, снижение притока капитала затруднит финансирование проектов, отразится на балансе Соединенных Штатов и окажет давление на доллар. Guide to Property попытался выяснить, каким образом колебания курса американской валюты отражаются на российском рынке недвижимости.
С начала 1990-х американский доллар стал для россиян буквально второй национальной валютой. Рост курса USD воспринимался многими не иначе, как рост собственного благосостояния. Сбережения хранились в долларах, в них же рассчитывалось и большинство товаров и услуг, выходящих за рамки бытовых расходов. После кризиса 1998 года доллар переименовали в у. е., а вскоре на титул «условная единица» стал претендовать евро. На рынке недвижимости американский доллар традиционно оставался основной расчетной единицей. Однако в последнее время, стремясь минимизировать риски, девелоперы все чаще стали искать альтернативные валюты.
Раньше других на колебания курса доллара отреагировал сегмент жилой недвижимости, в частности в сфере аренды. «Отсутствие стабильности USD наблюдалось уже в конце зимы 2006 года, соответственно в течение весны началась реакция рынка: в агентствах стали пытаться привязать договора к рублевым эквивалентам, — рассказывает руководитель направления аренды «МИАН — агентство недвижимости» Гульнара Рахмангулова. — На данный момент в долларовом эквиваленте заключается около 90 % договоров аренды типового жилья, но большая часть из них с фиксированным курсом доллара (например, от 27 до 29 рублей). Естественно, что при перерасчете по повышенному курсу цены поднялись, причем заметно».
Более ориентирован на рублевые ставки теперь и сегмент продажи жилья. По словам заместителя руководителя аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислава Луцкова, ряд компаний, преимущественно строительных, перешли на расчет в условных единицах или на бивалютные расчеты, в соответствии с рекомендациями ЦБ. «Таки тенденции появились около двух лет назад. Пожалуй, с того момента, как компания «ПИК» перешла на рублевые расчеты», — уточнил Владислав Луцков. Согласны с этим мнением и в корпорации «ИНКОМ», отмечая, что при покупках квартир в новостройках все цены рассчитываются в рублях. Однако, как полагает директор департамента «ИНКОМ» управления вторичного рынка Сергей Шлома, «долларовый расчет характерен для Москвы и Подмосковья — для других же регионов характерны расчеты в рублях».
Рынок коммерческой недвижимости в целом оказался менее подвержен изменениям курса американской валюты, хотя общие тенденции поиска новых условных единиц тоже оказались актуальными. «Еще два года назад многие девелоперы пытались перейти в расчетах на евро, но рынок эту инициативу не принял. С маркетинговой точки зрения правильнее выставлять более высокие цены в долларах, так как цены в евро отталкивают арендаторов и покупателей. В качестве альтернативы еще в начале 2005 мы предложили нашим партнерам в Horus Capital номинировать ставки в комбинированной валюте доллар/евро в пропорции 50/50. По данной — справедливой с точки зрения рисков — схеме мы успешно реализовали такие проекты, как «Авион» и Science&Technology Park. В результате стратегия на текущий момент оказалась c финансовой точки зрения более выгодной для девелопера», — рассказал G2P директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.
Тем не менее, как рассказали G2P в Ноrus Capital, сегодня в компании оценивают недвижимость в долларах, считая этот подход более удобным, прежде всего для арендаторов, которым просто психологически сложнее перейти на комбинированные ставки в евро-долларах или на суммы с отпугивающим количеством нулей в рублях.
«Для оценки инфляции доллара мы используем индекс CBM. Рост цен на недвижимость в любом случае будет продолжаться. Например, стоимость объектов high-street retail за последний год выросла на 20 % — в этом случае есть и вклад роста курса рубля по отношению к доллару. Рынок функционирует в долларах и так будет до тех пор, пока форвардные контракты по экспорту нефти, газа и продуктов черной металлургии, которые являются основными двигателями нашей экономики, будут заключаться в долларах США», — констатирует старший менеджер по маркетингу Horus Capital Рустам Топчиев.
Руководитель отдела промышленной недвижимости DTZ Сергей Белошапко отмечает, что ставки в долларах и евро характерны для коммерческой недвижимости класса А, а также при участии в сделках иностранных компаний, при этом рубль — традиционная валюта в сделках с участием государственных структур.
Опрошенные Guide to Property эксперты также уверены, что рынок испытает определенные неудобства, если государство все же введет закон, запрещающий выставление цен и расчет в иных валютах кроме рубля.
«Если по законодательству все субъекты предпринимательской деятельности будут обязаны оперировать национальной валютой, то естественно, что и застройщики перейдут на рублевые цены. Покупательская активность после перехода на рублевые цены вряд ли снизится. Стоит отметить, что наибольшие неудобства от нового закона испытают те клиенты, которые столкнутся с переходом на рублевые цены в процессе осуществления сделки», — говорит пресс-секретарь «Сити- ХХI век» Сергей Лядов.
В целом большинство участников рынка полагают, что колебания курса доллара рынку недвижимости не страшны, а резкое падение американской валюты пока не предвидится. «Тем не менее, если курс доллара будет продолжать падать, все большее число россиян будут прибегать к инвестициям в недвижимость как способу борьбы с инфляцией», — резюмирует руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield/ Stiles & Riabokobylko Кристофер Питерс.