Безальтернативные сделки на рынке жилья
В условиях бурного роста цен на недвижимость владельцы квартир на рынке вторичного жилья не торопятся выставлять их на продажу. Практика показывает, что затягивание сделок или любое промедление со стороны покупателей может сыграть с ними злую шутку. За какие-то месяц-два квартира может возрасти в цене на 10—15 % и отложенных денег просто не хватит. В этом случае у многих покупателей, как правило, всего два варианта: либо попытаться одолжить недостающую сумму, либо найти более скромный вариант жилья.
Такие проблемы чаще всего возникают при заключении альтернативных сделок, предполагающих приобретение новой квартиры взамен уже имеющейся. По данным корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», сегодня на рынке жилья альтернативными являются 80—90 % сделок.
Если 10—15 лет назад был распространены схемы простого обмена квартир, сейчас такие сделки в чистом виде — редкая случайность. «Сегодня и выбор вариантов обмена и возможности гораздо шире, — считает юрист «ИНКОМ-Недвижимости» Наталья Киселева. — Конечно, продать квартиру и одновременно купить другую не так легко, ведь необходимо составить цепочку так, чтобы все сделки (и по продаже старой, и по покупке новой квартиры) прошли одновременно, чтобы минимизировать риски».
Схема обмена квартир эволюционировала в череду альтернативных сделок. В классической цепочке участвуют 2—3 квартиры. Однако иногда цепочки состоят и из 10—15 квартир. А при таком количестве участников сложностей и задержек во времени не избежать. «В среднем альтернативная квартира продается 1—3 месяца. Если она продается дольше, то происходит это, как правило, по причине «выпадения» какого-то из звеньев, — говорит директор департамента территориальных отделений «МИАН — агентство недвижимости» Елена Бармина. — В связи с бурным ростом цен на рынке жилья (а сначала года он составил порядка 44 %) стало тяжело сводить воедино цепочки, в которых задействовано больше чем 2—3 квартиры».
У покупателей элитной недвижимости, по словам директора по PR компании Nordblom Group Надежды Архиповой, проблемы такого характера возникают реже: «Тем не менее сложности могут возникнуть, когда клиент хочет продать свою квартиру и купить в более современной новостройке, но поскольку дом не сдан ГК, то его никто не сможет в нем прописать. Тогда работа ведется по следующей схеме: чтобы не терять московскую прописку, клиент покупает себе однокомнатную квартиру».
Не секрет, что проблемы с недостатком полученных средств возникают достаточно часто и при заключении ипотечных сделок. Банк подтверждает кредит на одну сумму, за тот месяц, пока оформляются документы, подобранная квартира возрастает в цене, и у покупателя уже нет средств на ее приобретение, зато остается внушительная задолженность перед банком, а также немалые проценты по кредиту.
Однако в такой ситуации в ряде банков сумели найти для клиентов менее рисковые варианты кредитования. Так, к примеру, «Русский ипотечный банк» совместно с группой компаний «МИАН» предложили своим клиентам программу под названием «Новые метры». Клиент компании, желающий улучшить свои жилищные условия, может приобрести новую квартиру, не продавая старой, получив 100 % суммы на покупку в банке. После продажи прежней квартиры, клиент передает банку сумму «добавленного кредита». А выплата процентов по кредиту начинается после реализации старой квартиры. Однако при этом банк накладывает и свои ограничения: клиент должен продать старое жилье не позднее чем через шесть месяцев с момента покупки нового.
Практика показывает, что принимать решения о покупке квартир сегодня нужно быстро. Рынок жилья давно уже функционирует по законам фондовой биржи, где за секунды можно совершить удачную сделку или лишиться всего состояния.