Из-за юристов срывается 70% сделок на рынке недвижимости
Любая сделка с недвижимостью предполагает юридическое сопровождение, будь то аренда квартиры на один месяц или многомиллионная операция по приобретению здания в центре города. От профессионализма юриста, составлявшего договор и проверяющего чистоту документов, зависит буквально все – любая неточность или малейшая ошибка могут провести к потере клиентом прав на приобретенное или арендуемое имущество. В связи с этим каждому участнику сделки важно понимать, на чьей стороне выступает юрист, готовящий документы.
Довольно часто услуги по юридическому сопровождению берет на себя агентство недвижимости. Его сотрудники проверяют документы на права владения имуществом собственником и предлагают клиенту стандартный договор аренды или купли-продажи. В случае если речь идет об аренде жилья и заключении типичного договора (как правило, на 1 месяц), риски клиента, возможно, и не так высоки. Хотя именно в этом секторе рынка недвижимости наиболее часто встречаются недовольные клиенты. Другое дело, что зачастую они осознанно идут на риски, не желая регистрировать сделки, дабы лишний раз не обнародовать перед государством собственные доходы.
Многие слепо доверяют и договорам, предложенным риелторами и застройщиками при покупке жилья. Однако, как показывает практика рынка, в этом сегменте часто разворачиваются более крупные аферы (к примеру, как в случае с «обманутыми дольщиками»), и проверка чистоты договора сторонним юристами может и не уберечь от ошибок.
Меж тем даже представители консалтинговых и брокерских компаний признают, что оказывать в полном объеме услуги по юридическому консалтингу в рамках их бизнеса не всегда возможно, в силу различия задач. Брокеридж ориентирован на продажи, а «юрконсалт» – на минимизацию рисков клиента. «Нормально сопровождать сделку может только независимый консультант. В агентстве недвижимости не может быть достойного сопровождения, во многом в силу отсутствия достаточного опыта у сотрудников. Конечно, они могут изложить клиенту возможные риски, но из-за заинтересованности в конкретном результате сделки они могут многие вопросы представить в таком свете, что вроде бы «ничего страшного». Возможны исключения, к примеру, при наличии личных доверительных отношений с этим клиентом или в случае, когда стоимость услуги очень высока и покрывает расходы консультанта в любом случае», – говорит юрист компании Swiss Realty Group Дмитрий Раев.
Согласен с этим мнением и управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович: «В серьезных сделках, касающихся продажи бизнеса, например торгового центра, должны быть задействованы юристы более высокого класса, потому что такие сделки достаточно сложны и специфичны из-за огромного количества составляющих бизнеса. Такие операции обычно сопровождаются частными высококвалифицированными юристами или высокопрофессиональными юридическими компаниями».
Отметим, что услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью берутся оказать сотни и даже тысячи различных компаний. Однако и здесь клиента могут ожидать риски, так как не все юридические конторы специализируются на этом виде услуг. За крупную сделку с недвижимостью на несколько миллионов долларов будут конкурировать как крупные иностранные и российские юридические компании, так и небольшие адвокатские бюро. При этом услуги первых могут достигать оплаты в 500 долларов за час. А последних – и 1000 рублей в час.
«Обычно можно приблизительно предположить, сколько времени от юриста потребует конкретная сделка – зачастую с клиентом оговаривается предельная сумма («кэп»). Большинство риелторов и юристов, которые занимаются земельными участками и работают, как правило, с физическими лицами, используют процент от суммы сделки», – говорит юрист компании «Линия права» Сергей Минаев.
Наибольшей бдительности от юристов и внимания клиентов требует оформление документов на земельном рынке. Стандартная схема при этом: проверка чистоты земельного участка, непосредственно заключение сделки, а далее – регистрация договора в федеральной регистрационной службе.
По словам юристов, довольно часто клиентов поджидают сложности, связанные со статусом земель. К примеру, все документы о собственности на участок могут быть в порядке, однако в случае если это земли сельскохозяйственного назначения, строить на участке нельзя. Не реже проблемы могут возникнуть и при покупке земли в природоохранной зоне. (Скандальных примеров сноса домов в связи с обнаружениями нарушений природоохранного законодательства в последнее время немало.)
«Наша задача – предоставить клиенту объективную картину пороков в правовом статусе объекта недвижимости, проинформировать о нарушениях права передачи собственности, корпоративных процедур и т.д., а клиент уже сам решает, нужна ли ему сделка на таких условиях», – говорит Сергей Минаев.
Практика рынка показывает, что многочисленные юристы и агентства недвижимости часто находятся по разные стороны баррикад. Задача одних уберечь клиента от возможных ошибок, других – предоставить понравившийся объект недвижимости любой ценой. Меж тем лишь бдительность юристов спасает многих клиентов от риска лишиться приобретенного имущества. Если верить консультантам, причиной срыва как минимум 70% сделок с недвижимостью является выявление различных «нюансов» в ходе проверки документов.