Банки распродают имущество неплательщиков по кредитам
Несмотря на интенсивное развитие потребительского кредитования и смягчение условий по займам, кредит под залог недвижимости остается весьма распространенной услугой. Особенно если речь идет о довольно крупной сумме. Ведь для банка недвижимость – самая верная гарантия того, что в случае дефолта удастся покрыть издержки по кредиту. Guide to Property выяснил, какие штрафные меры грозят злостному неплательщику и возможно ли реально потерять свое жилье при просрочке платежей.
«Чаще всего целью кредитования под залог недвижимости является приобретение другой недвижимости (квартиры, дома, земли), а также ремонт или строительство», – говорит Евгений Живов, главный эксперт отдела маркетинга «Международного Московского Банка». В принципе, такие программы кредитования могут быть интересны еще двум категориям заемщиков. По словам Олега Скворцова, заместителя председателя правления «Абсолют Банка», во-первых, это люди, чьи доходы не позволяют им взять кредит на требуемую сумму по причине недостаточной прозрачности для банка. При этом они обладают определенными активами (квартира, дача, материальные ценности) и нуждаются в денежных средствах. Среди таких заемщиков могут оказаться те, кто находятся в критической ситуации и нуждаются в срочной выдаче кредита (семейные проблемы, дорогостоящее лечение и т.д.). Во-вторых, таким кредитом могут воспользоваться клиенты с высоким уровнем доходов, которые планируют направить кредитные средства на развитие бизнеса.
К тому же при превышении определенного порога суммы кредита банк уже не может обходиться поручительством или залогом автомобиля, так что в качестве обеспечения должно предлагаться нечто более ценное и ликвидное. «Можно, конечно, предложить в качестве залога шикарное авто за миллион долларов, но для банка важна не только цена, но и возможность быстрой продажи имущества в случае дефолта заемщика», – поясняет Павел Комолов, андеррайтер «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования».
Оценка недвижимости, выступающей залогом, – один из самых важных моментов как для заемщика, так и для банка. Как правило, оценкой недвижимости занимаются специализированные оценочные компании. Для оценки жилой недвижимости привлекаются только независимые компании, в которых работают сертифицированные оценщики. Для того чтобы развеять последние сомнения клиента в объективности и компетентности оценки, банки чаще всего сотрудничают с несколькими оценочными компаниями, иногда с четырьмя или пятью одновременно.
Разумеется, любой кредит подразумевает долю риска, как для банка, так и для самого заемщика. Поэтому клиенту лучше заранее разузнать о возможных карательных мерах со стороны банка. Если заемщик не платит проценты или не погашает кредит вовремя, банки включают пени в размере 0,5-2% в день от суммы просрочки или так называемый штрафной процент – удвоение процентной ставки на время задержки выплаты.
В договор между банком и заемщиком изначально закладывается один из двух вариантов решения имущественных споров по кредиту – судебный или внесудебный. В последнем случае банк выставляет имущество на торги и сам находит покупателей. Из вырученных средств гасится долг по кредиту и процентам, а остаток суммы возвращается заемщику.
На практике все не так страшно. «На ранней стадии возникновения просроченной задолженности, как и при любом другом кредите, мы связываемся с клиентом по телефону, посредством почты или sms и напоминаем о необходимости внести платеж по кредиту», – разъясняет схему работы банка Евгений Живов. В большинстве случаев заемщики гасят свою задолженность в течение первых десяти дней, максимум месяца после возникновения просрочки. Если посредством напоминаний не удается повлиять на погашение заемщиком долга, то представители банка встречаются с ним и выясняют причину неплатежей. «Причина может быть самой прозаической. Например, заемщик улетел отдыхать на острова, а про кредит забыл или решил, что заплатит за два месяца, когда вернется. Количество таких просрочек было велико и этим, и прошлым летом. К счастью, в подавляющем большинстве случаев это не привело к дефолтам, – делится опытом Павел Комолов, – возможно, заемщик сменил или потерял работу и испытывает временные затруднения. Может быть, у него родился ребенок, и деньги уходят на подгузники с детским питанием».
Если заемщик не скрывается и честно заявляет о своих проблемах, банк идет навстречу и чаще всего либо позволяет заморозить платежи на 3-9 месяцев, либо слегка изменяет график погашения так, чтобы заемщик некоторое время платил только проценты. Бывает, что заемщик не может платить и проценты. В этом случае дело вполне может дойти и до суда, где сам судья может предложить заемщику продать другое имущество, находящееся в собственности у него или у его родственников. Например, машину или земельный участок. «А если кроме квартиры взять совсем нечего, то происходит такая страшная вещь, как виндикация заложенного имущества. То есть продажа квартиры банком, для погашения своих затрат», – резюмирует эксперт.
Впрочем, прецедентов, по оценке экспертов, мало. В потребительском кредитовании уровень невозвратов достигает в среднем 2-4%, а по мнению ряда экспертов, уверенно приближается к 10%. В кредитах под залог недвижимости аналогичный показатель не превышает 0,5-1%. По некоторым оценкам, на конец лета 2005 года по всей России было всего 3-4 дефолта.
Но у нас еще, как говорят эксперты, все впереди. Население только-только начало пользоваться кредитами для покупки жилья. А сами банки, по понятным причинам, не афишируют подобные случаи, поэтому точно неизвестно, сколько у каждого из банков было прецедентов из судебной практики по дефолтам. «Не пугать же население рассказами о том, как банку пришлось отбирать квартиру у молодой семьи. Да и заставить заемщика расстаться с недвижимостью проблематично», – поясняет Павел Комолов. По закону проштрафившегося заемщика нужно переселять в специально предназначенный для этого жилой фонд, где несостоявшимся владельцам квартир должны выделять жилье по норме 6 кв. м на человека. Однако сейчас подобный фонд лишь начинает создаваться, в частности, строятся дома в Московской области и еще в двух субъектах РФ. Поскольку темпы строительства очень низкие, отселять нерадивых плательщиков пока некуда, правда, процессу выселения это юридически никак не помешает.