Почему московских девелоперов не ждут в городах-нефтяниках?
О привлекательности для инвесторов городов-нефтяников говорят не меньше, чем о городах-«миллионниках». И это легко объяснимо: где нефть, там деньги. Однако рынок недвижимости городов Севера развивается по своим законам. И зачастую многие столичные девелоперы и инвесторы о них просто не догадываются.
Строительство городов Севера было обусловлено открытием месторождений нефти и газа в районах Западной Сибири. История большинства из них насчитывает не более 40 лет, а население редко превышает 500 тысяч человек. Тем не менее, благодаря геологическим и историческим особенностям развития, сегодня они привлекают инвесторов не меньше, чем крупные многолетние города. В районах Севера производится до 75% всей нефти, добываемой в стране, поэтому вложение инвестиций в развитие новых городов многим компаниям кажется прибыльным. Отчасти это связано со сравнительно высоким уровнем дохода населения. По величине средней начисленной заработной платы в январе 2006 года регионы Крайнего Севера лидировали, прежде всего Ямало-Ненецкий (23 177 рублей), Чукотский (23 089 рублей), Ненецкий (22 002 рубля), Таймырский (18 410 рублей) и Ханты-Мансийский (18 242 рублей) автономные округа, а также Тюменская область в целом (16 166 рублей).
Перспективы развития районов Севера в значительной мере зависят от решения градостроительных вопросов. Уже в 2002 году жилищный фонд в этих районах составил 217,8 млн. кв. м общей площади, или 7,6% общего объема жилья в Российской Федерации. На сегодня эти показатели увеличились примерно вдвое. Те города, которые раньше считались мелкими селениями, с открытием нефтяных месторождений превратились в крупные центры. Так, например, второе рождение Сургута (основанного в 1594 году) произошло в 60-е годы, когда в город приехала группа геологов и открыла богатейшие месторождения нефти и газа. Сейчас в Сургуте проживает около 270 тысяч человек, причем каждый третий из них имеет отношение к нефтяной промышленности.
Новой страницей в истории Тюмени, называемой «воротами в Сибирь», также стало открытие месторождений нефти на территории области. В настоящий момент Тюмень - центр нефтегазодобывающей промышленности России.
Также в первом полугодии 2006 года на Ямале открыто одно новое нефтегазовое месторождение (Едейское, открыто ООО «Уренгойгазпром»). В результате строительные силы были направлены в Салехард. По данным департамента экономики Ямало-Ненецкого автономного округа, в январе-июне 2006 года предприятиями и организациями всех форм собственности в реальный сектор экономики автономного округа было инвестировано 63,2 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах выше уровня аналогичного периода 2005 года на 8,2%. Объем строительных работ за шесть месяцев составил 29,0 млрд. рублей, или 113,8%, к уровню соответствующего периода 2005 года. За это время было введено в эксплуатацию 39,5 тыс. кв. м жилья в этом районе.
Необходимость в стремительном строительстве одновременно большого количества недвижимости не могла не привлечь девелоперов. Многие московские компании уже давно присматриваются к районам Крайнего Севера. Однако то, что нравится теоретикам, не устраивает практиков. «На текущий момент можно отметить достаточно высокий интерес инвесторов, в первую очередь московских, к рынку коммерческой недвижимости в городах-нефтяниках. Основная причина интереса – стабильные денежные потоки, имеющиеся в этих регионах. Следует отметить следующие тенденции: многие проекты, которые начинаются московскими девелоперами, не доходят до стадии реализации, в том числе из-за сложностей, вызванных удаленностью от Москвы, – рассказала Guide to Property Светлана Баталова, руководитель отдела консалтинга Praedium. – Заметна активизация местных игроков – в основном девелоперских структур местных ресурсодобывающих или перерабатывающих компаний. При этом локальные игроки при реализации качественных современных проектов стараются привлекать московских консультантов».
По мнению директора по развитию компании Swiss Realty Group Ильи Шершнева, нефтяные регионы лишь на первый взгляд кажутся многим девелоперам настоящим Клондайком. Однако при этом есть много факторов, которые просто не учитываются. «Для офисного рынка камнем преткновения становится структура спроса. Большая часть потенциальных арендаторов уже построили или планируют построить собственные бизнес-центры. Они принципиально не готовы платить высокую арендную плату, так как обладают достаточными административными и инвестиционными ресурсами для самостоятельной реализации проектов и обычно напрямую обращаются к генеральным подрядчикам», – комментирует Илья Шершнев.
В сегменте ритейла сложностей тоже хватает. Как правило, все они связаны с климатическими особенностями Севера и слабо развитой логистической инфраструктурой. Даже если ритейлеры готовы арендовать площади в торговых центрах, при просчете затрат на логистику они понимают, что бизнес становится не очень рентабельным. Девелоперы, кроме того, должны нести дополнительные расходы на строительство крытых автомобильных стоянок. «Наша компания вовремя вышла из торгового проекта в Сургуте, когда созданный архитектором проект предусматривал потери площади в 40%. Подобные проекты становятся не очень привлекательными для инвесторов, которые могут реализовать проекты в других регионах», – приводит пример Илья Шершнев.
Среди основных проблем по реализации девелоперами Центрального региона проектов на Севере можно отметить следующую особенность: основной платежеспособный спрос распределяется на московский рынок, разогревая его до невозможности. При этом проекты элитных домов в северном регионе можно пересчитать по пальцам.
Основными застройщиками жилья и объектов инфраструктуры в районах Крайнего Севера являются местные компании. Среди крупных девелоперов, работающих в этом регионе, можно назвать компании «СИТЕХ», «ЛиКом», «Искра-Макс», «Нефтегазстрой» и ряд других. Московские девелоперы условий Севера принять пока не могут. И хотелось бы, да не получается. «Нефтеносные регионы – это особый мир, который осторожно принимает игроков из вне», – резюмирует Илья Шершнев.