Рынок недвижимости на пороге очередного кризиса

Западные аналитики отмечают, что в России пока не знают, что такое настоящий кризис на рынке недвижимости. При этом многие отечественные специалисты утверждают, что кризиса не избежать, даже несмотря на то, что рынок сегодня находится на подъеме. В мировой практике достаточно примеров, когда период необычайной активности сменялся полным крахом рынка.  Guide to Property постарался выделить очередные сценарии развития кризиса и провести параллели с уже сложившимся московским рынком недвижимости.

Один из первых крупных кризисов рынка недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 20-х годов во Флориду съезжались торговцы недвижимостью и инвесторы со всех США. Зыбкая пирамида выстраивалась сама собой. За 5 лет стоимость домов выросла в 4 раза в результате популярности среди покупателей. Как шутят американцы, к началу 1926 года 99% местных жителей либо были брокерами, либо «тугими кошельками». Но итогом этого всплеска стало резкое падение интереса к местной недвижимости, и как следствие – выброс на рынок одновременно большого количества домов. За короткий промежуток времени цены обвалились до уровня 1923 года.

Такого же сценария кризиса, как и во Флориде, многие ожидают В Москве. Цены на жилье растут, а квартиры в столице уже давно воспринимаются всеми как удачные инвестиции, рассчитанные на быстрый возврат денег. Популярность теории о беспричинности роста цен во многом была подогрета выступлениями представителей ФСБ, упрекнувших российских строителей в сговоре.

И все же большинство кризисов на рынке недвижимости носили системный характер.
Зачастую толчком к их возникновению становился крах фондового рынка. Отметим, что многие эксперты считают, что последствия на рынке недвижимости бьют по экономике страны гораздо сильнее, чем тот же кризис фондового рынка. Как минимум потому, что при кризисе недвижимости деньги теряет огромное количество частных лиц.

Россия не является исключением. Достаточно вспомнить 1998 год. За несколько дней обрушился рубль, затем – фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50%.

В настоящее время аналитики ряда компаний предсказывают очередной кризис на рынке столичного жилья, отмечая, что уже сегодня на то достаточно оснований. «Cитуация довольно сложная. На рынке возникла опасность кризиса ликвидности. С одной стороны, нет недостатка в желающих приобрести жилье, с другой – все меньше тех, кому это по карману», – заявила G2P Елена Матросова, директор центра исследований «БДО Юникон».

Не реже столичному рынку недвижимости предрекают и ипотечный кризис. Несколько лет назад кризис неплатежей развернулся одновременно в нескольких западных странах. Первой страной, испытавшей на себе подобный кризис, была Великобритания. Основной причиной стала безработица. За Великобританией последовали и США, где рост цен на жилье привел к тому, что средняя цена дома увеличивалась на 7,5% в год. Тогда кризис переоценки недвижимости и неплатежей по ипотечным кредитам стали стартовым механизмом для кризиса банковской системы, а в конечном итоге и для всей экономики в целом.

В российских риелторских компаниях подтверждают, что большая часть сделок по покупке квартир в Москве свершаются сегодня  в инвестиционный целях. Квартиры покупают, чтобы получать доходы от сдачи ее в аренду. В результате квартиры стоят в несколько раз дороже своей стоимости. Именно эта особенность заставляет аналитиков говорить о зарождающемся кризисе рынка.

Один из пессимистических сценариев, который также все чаще пророчат московскому рынку, –  спекулятивный кризис. Схожая ситуация наблюдалась и в Великобритании в 2003 году, где высокая норма прибыли от недвижимости подвигла многих спекулянтов к действию и повысила в стране интерес к покупке жилья в кредит. В конце апреля 2004 года сразу три исследовательских центра выпустили отчеты, в которых предсказывался кризис на рынке жилья. Сохранить стабильность на рынке удалось лишь усилиями государства, так как два года Банк Англии не менял размер ставки рефинансирования, удерживая ее на уровне 4% годовых. Но уже в августе 2004 года ставка была повышена до 4,75%. Это диктовалось стабильным уровнем спроса, зачастую  подпитываемом иностранцами, в том числе и россиянами.

Существуют и другие варианты сценариев кризиса на рынке недвижимости. Так, к примеру, в Китае 2004 год стал годом бума коррумпированной преступности. От вложенного в недвижимость капитала осталось только 40%. Как сообщали СМИ, многие китайские чиновники скрылись за границей с большими суммами денег, оставив почти пустыми банки страны.

Возможен ли такой сценарий в России? Вопрос, скорее, риторический.  По мнению многих экспертов, коррупция  является одной из главных проблем российской действительности. По данным общественных статистических организаций, за последние несколько лет рынок коррупции в России вырос более чем в 10 раз, а средний размер взятки – с 10 тыс. до 160 тыс. долларов.

Опрошенные G2P участники рынка недвижимости называли еще несколько возможных сценариев. Однако часто прибавляли, что они скорее возможны теоретически, нежели практически.  Так, по словам генерального директора консалтинговой компании Russian Research Group Дениса Колокольникова, кризис наиболее вероятен, если на рынок будут выставлены одновременно все инвестиционные квартиры (до 40% сделок на рынке жилья – инвестиционные), а их владельцы станут фиксировать прибыль и для быстрой реализации выставят свои объекты по цене чуть ниже рыночной. Потенциальные  покупатели, заметив изменение тренда, скорее всего, займут выжидательную позицию в надежде на дальнейшее снижение стоимости жилья. «Отдельные продавцы, в свою очередь, начнут демпинговать – словом, получится настоящий «снежный ком», который и приведет к кризису на рынке жилья, – размышляет Денис Колокольников. – Однако подобный прогноз развития ситуации  кажется мне маловероятным. Чтобы он был реализован, необходимо наличие каких-либо провоцирующих факторов, например, стагнации рынка».

Ожидание кризиса – занятие не из приятных. Однако, похоже, что в среде аналитиков рынка недвижимости размышлять на эту тему сегодня стало модно. Многочисленные же риелторы данные о возможном крахе рынка упорно отрицают.  Потребителям остается лишь делать собственные выводы, основываясь на примерах других государств.