Ставка LIBOR — будущее ипотечного кредитования?
Ситуация на рынке ипотеки меняется к лучшему. Банки, имеющие излишнюю ликвидность, заинтересованы в том, чтобы их деньги работали, предлагая новые схемы ипотечного кредитования. Для потребителя это мощный стимул. Уже в ближайшее время кредиты на покупку жилья могут стать в России не редкостью, а обычным делом.
Растущее количество предложений на рынке ипотечного кредитования приводит к росту конкуренции между банками и, как следствие, к появлению новых схем кредитования.
«Некоторые банки сегодня предлагают «плавающие» процентные ставки по ипотечным кредитам, привязывая их к ставке LIBOR (London Interbank Offer Rate — лондонская межбанковская ставка предложения), — рассказывает Guide to Property руководитель Центра ипотечного кредитования «Абсолют Банка» Сергей Даньков. — Это усредненная процентная ставка межбанковского кредитования на международном рынке. LIBOR рассчитывается Британской банковской ассоциацией и является наиболее распространенным показателем краткосрочных процентных ставок во всем мире».
Фиксинг осуществляется следующим образом: уполномоченный агент Британской банковской асооциации — агентство Телерейт в 11:00 по западноевропейскому времени обзванивает 16 первоклассных банков (Prime banks), выбранных в качестве основных маркет-мейкеров денежного рынка Лондона, и узнает их котировки предложения процентных ставок на стандартные сроки от 1 месяца до 1 года со спота. Для каждого периода из 16 полученных ставок отсекаются четыре самые низкие и четыре самые высокие, а из оставшихся получают среднее арифметическое значение, которое публикуется как LIBOR для соответствующего периода и валюты.
Ставка LIBOR — признанный во всем мире индикатор стоимости финансовых ресурсов. По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже. Межбанковский кредит может выдаваться в долларах, фунтах, евро и других валютах. Ставки LIBOR для абсолютно одинаковых сумм кредитов, но выдаваемых в разных валютах отличаются друг от друга, иногда очень существенно.
Как Сергей Даньков пояснил G2P, привязка ставок потребительских кредитов, также это относится к ипотечным кредитам, к ставке LIBOR может быть удобна для тех банков, которые сами, в свою очередь, занимают средства на иностранных рынках. В этом случае банк защищает себя от возможного колебания ставок на международных рынках, так как, если LIBOR будет повышаться, вырастет и ставка кредита для заемщика.
Процент по ипотечному кредиту чаще всего привязан к долларовой ставке. А это значит, что ключевым индикатором, определяющим движение ставки на рынке, является уровень учетной ставки Федеральной резервной системы США. Растет учетная ставка — растет долларовая ставка LIBOR, падает учетная ставка — падает и ставка LIBOR. Учетная ставка объявляется Федеральной резервной системой США примерно раз в пять недель.
Например, вы заключили долларовый договор. Банк покупает под вас соответствующую сумму, прибавляет к ней процент, оговоренный в условиях кредитного договора, и определяет ставку на год. Вот по этой самой ставке вы и будете погашать кредит в ближайший год. Через год банк проводит точно такую же операцию, опять покупает для вас кредит на следующий год, но ставка будет уже другая, и весь следующий год вы будете платить уже другой процент по кредиту. Поэтому Ваш процент по ипотечному кредиту будет меняться из года в год. Может вырасти, а может и упасть.
«Надо понимать, что кредит по плавающей ставке — рискованное предприятие, — предупреждает Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка. — Для банков это выгодный способ привлечения средств, однако для заемщика это азартная лотерея с неизвестным финалом».
Коррекция LIBOR сложно прогнозируема, и в результате заемщик оказывается незащищен от резких колебаний собственного тарифа. Кроме того, в случае если ставка LIBOR будет расти резкими темпами, банк может ожидать дефолта привязанных к ней ипотечных кредитов, заемщики которых не смогут выдерживать платежную нагрузку. А это, в свою очередь, ведет к ухудшению качества портфеля. «Именно поэтому мы не привязываем нашу ставку к показателю LIBOR, предпочитая предоставлять нашим клиентам твердую и понятную им процентную ставку», — заключает Сергей Даньков.
У банков намного больше средств минимизировать риски колебания ставки (свопы, рефинансирования и т. д.), заемщику же они недоступны, велика вероятность роста фактической ставки по кредиту, особенно учитывая долговременные сроки ипотечных кредитов. «На мой взгляд, — отмечает Дмитрий Галкин, — российский рынок финансов и образованность населения в финансовых вопросах недостаточно развиты для того, чтобы перекладывать риск переменной ставки на ипотечных заемщиков».
Заранее предугадать движения LIBOR, зависящие от общеэкономической ситуации на мировом рынке, очень сложно. Как пояснил Алексей Гурьянов, председатель совета директоров Русского Ипотечного Банка, в конце восьмидесятых она поднималась до 9 %, а через несколько лет уже составляла 3 %. В 2003 году LIBOR упала до 1,4 %, а затем стабильно повышалась и сейчас составляет около 5 %. Соответственно растут и проценты по ипотечным кредитам.
Банки, предлагая кредитные продукты с применением LIBOR, увеличивают процентную ставку на 5—10 %, чтобы покрыть свои операционные расходы. Таким образом, кредит на жилье по плавающей ставке на ближайший год будет стоить от 10 до 15 %, то есть примерно столько же, сколько и ипотечный кредит с фиксированной ставкой. Но в будущем заемщик может как выиграть, так и проиграть, в зависимости от изменения ставки LIBOR.
Лора Файнзилберг, вице-президент банка DeltaCredit по банковским операциям, утверждает, что экономия заемщика более чем очевидна в случае улучшения экономической ситуации на рынке, когда LIBOR снижается. Если человек заранее и надолго вперед планирует свои доходы и расходы, то для такого заемщика фиксированная процентная ставка предпочтительнее. Чем старше возраст заемщика, тем он чаще склоняется к привычному варианту.
«В Газпромбанке действует программа ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой, однако она не пользуется спросом, — сообщила G2P начальник департамента по работе с физическими лицами этого банка Анна Горячева. — Клиенты привыкли к фиксированной ставке. Программа с использованием LIBOR ориентирована на определенную категорию клиентов».
С этим мнением соглашается и заместитель председателя правления Газэнергопромбанка Андрей Дементьев. «При ипотечном кредитовании нет смысла в использовании такой ставки, так как кредиты выдаются банком в основном в рублях. Российская валюта в долгосрочной перспективе будет сохранять свои устойчивые позиции, а это важное условие при долгосрочном кредитовании заемщика», — говорит Андрей Дементьев. По его словам, Газэнергопромбанк использует базовую ставку LIBOR в сделках по торговому финансированию, если клиент закупает товары или торговое оборудование за рубежом.
Пока эксперты рынка отмечают, что плавающие проценты еще не завоевали много клиентов. Большинство заемщиков предпочитают фиксированные проценты. Да и сами банкиры пока скептически относятся к таким программам, правда, не исключая их востребованности в будущем.
«Практическое значение ставки LIBOR очень велико, считает начальник управления развития международного бизнеса РосЕвроБанка Александр Архипов. — Банки и другие кредитно-финансовые учреждения, компании и остальные участники рынка, совершая сделки, всегда ориентируются на эту ставку, прибавляя к ней определенную маржу. В практике делового общения зачастую уже не употребляется термин LIBOR, а речь идет только о марже — настолько укоренилось у всех понятие в незыблемости ставки LIBOR как отправной точки, краеугольного камня международных кредитно-финансовых отношений».
В дальнейшем, как предполагают эксперты, опрошенные Guide to Property, ипотека с плавающей ставкой будет активно развиваться, т. к. со временем ставка по кредиту может понижаться в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране. С тем, что на этот продукт есть свои клиенты, поэтому и спрос все равно будет, соглашаются и в банке «Возрождение». В частности, как полагают специалисты банка, такие кредиты будут пользоваться спросом у людей, берущих кредиты на небольшой срок, например до пяти лет.