Офисы Петербурга: качество догоняет объемы
Петербургский рынок офисных помещений по структуре и объемам далек от столичного. Между тем развивается он по той же схеме: популярность дешевых и низкокачественных офисов падает. Западные и московские компании, активно осваивающие рынок Северной столицы, диктуют свои условия: большие площади, качество как самих помещений, так и сопутствующих услуг. Впрочем, исконные традиции петербургского рынка остаются в силе — их диктует сам город, его архитектура и менталитет.
Рекорд аппетитов
«В силу коммерческой привлекательности Москвы приход иностранных инвесторов в столицу начался еще в середине 1990-х годов. К 1998 году доля бизнес-центров класса А в Москве была значительна, в то время как в Санкт-Петербурге к тому же времени было введено всего лишь три бизнес-центра класса А. При этом в Петербурге активно развивался рынок редевелопмента, увеличивался сегмент бизнес-центров класса В и С, — рассказывает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Consulting. — На сегодняшний день объемы рынка офисных площадей Москвы и Петербурга несопоставимы: если в столице общее предложение площадей в бизнес-центрах класса А и В по итогам I полугодия 2006 года составило 4, 795 млн. кв. м, то в Петербурге всего 1 млн кв. м. И если в Москве рынок бизнес-центров всех классов составляет почти 75 % рынка, то в Петербурге этот сегмент занимает чуть более 25 %».
К началу 2006 года общий объем предложений качественных офисных площадей в Петербурге составил примерно 955,5 тыс. кв. м. За прошедшие полгода было введено семь бизнес-центров общей площадью около 45 тыс. кв.м, и общий объем предложений, по разным оценкам, на сегодняшний день составляет чуть более 1 млн. кв. м.
В Петербурге традиционно сильны позиции бизнес-центров класса С — на них приходится 61 % всех офисных площадей. В последнее время все больше появляется бизнес-центров класса В — занимают около 33 % рынка. На бизнес-центры класса А приходится всего 6 %. Правда, отмечают аналитики, за последние полгода не было введено ни одного бизнес-центра класса С, а вот на рынке высококачественных офисных центров наступили заметные перемены.
За последние несколько месяцев в эксплуатацию введены несколько бизнес-центров класса А: 2-я очередь бизнес-центра «Северная столица», бизнес-центр «Густаф» на Висильевском острове». Скоро будут открыты еще семь бизнес-центров: «Веда-Хаус», «Магнус», «Лангензипен», «Оскар», бизнес-центр «Строгановский» и два бизнес-центра сети «Сенатор».
Аналитики сходятся во мнении: этот год стал знаковым для Петербурга по росту предложений офисных площадей класса А. К концу года объем ввода высококачественных помещений составит 34,6 тыс. кв. м, прогнозируют специалисты Praktis Consulting Brokerage Property & Facility Management. Это рекорд для Северной столицы. При этом дефицит высококачественных офисных площадей этого класса сохраняется. Уже сейчас бизнес-центры класса А заполнены на 99 %. Среди арендаторов — международные и крупные российские компании. Например, якорным арендатором на Невском проспекте, д.38 стал «Веб Инвест Банк» — он занял около половины офисных площадей. В БЦ Genium теперь расположен офис известной международной корпорации DHL International, а в «Северной столице» — офис «Райффайзен банка».
Иностранцы снимают площади и в офисах класса В, расположенных недалеко от центра города. Например, компания Motorola арендовала 6,5 тыс. кв. м в БЦ «Т4», компания «Тиккурила» — в БЦ «Сенатор» на Васильевском острове, который, кстати, становится все более популярным среди девелоперов.
Самыми доходными пока остаются офисные центры класса В. Окупаемость офисных центров в Петербурге на сегодняшний день составляет 5—8 лет. Постепенно срок окупаемости приближается к таким же показателям, как в Западной Европе, то есть 15 лет. Доходность объектов офисной недвижимости также снижается. Самые высокие показатели доходности сейчас в регионах — достигают 20 %. В Петербурге этот показатель немного ниже — 17 %.
«По сравнению с Европой российские офисные здания более прибыльны: доходность европейских офисных центров составляет всего около 7 %, — считает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Consulting. — Наибольшая доходность сегодня у бизнес-центров класса В. Объекты класса А требуют больших затрат от инвестора, при этом размеры арендных ставок в некоторых случаях такие же как в бизнес-центрах класса В. Из-за низких арендных ставок в бизнес-центрах класса С, хоть вложения в объект и невелики, доход у собственника сравнительно небольшой. Сбалансированное соотношение инвестиций и доходов — это объекты класса В».
Правда, аналитики пока не определились, что именно значит бизнес-центр класса А в Петербурге — отсюда частые различия в оценке арендных ставок и объеме предложений.
«Московские стандарты основаны на стандартах международных. Основной параметр оценки бизнес-центра — его местонахождение. А это, как правило, центр города. Плюс важно наличие парковки, исходя из расчета одно парковочное место на 100 кв. м. Где вы в Питере найдете такие парковки в центре города? Соответственно и относить бизнес-центр к классу А можно условно. В Петербурге, если руководствоваться московскими стандартами, всего три бизнес-центра класса А: «Атриум» (Невский проспект, д. 25), «Северная столица» и "Невский, 38"», — считает Юлия Дровянникова, исполнительный директор Praktis Consulting&Brokerage.
Действительно, в России нет единой утвержденной классификации зданий, соответствующих или попадающих под стандарты офисного делового центра, или бизнес-центра. Действуют, но не являются общепринятыми классификации Московского Исследовательского Форума (действует только в Москве) и Гильдии Управляющих и Девелоперов. Президент Гильдии Юрий Борисов признается: «Попытка создать классификации как в Москве, так и в Петербурге привела на самом деле лишь к выходу чисто внутренних документов. Да и реакция рынка подтвердила, что наша сертификация сложна для потребителя».
Расценят по местам
Если одной из основных характеристик считать местоположение офиса, можно смело сказать, что высококачественным офисам в Петербурге тесно. Транспортная инфраструктура здесь развивается гораздо медленней, чем деловая. Из-за особенностей грунтов строительство метро является одним из самых дорогих в мире. Строить транспортные развязки в центре города невозможно: Петербург — один из немногих европейских городов, где исторический центр с его архитектурным ансамблем сохранился практически в первозданном виде.
Местоположение означает престиж. По этому критерию аналитики Becar Consulting условно делят Санкт-Петербург на четыре зоны. В зависимости от зоны меняются арендные ставки в бизнес-центрах. В престижную зону А входят Невский проспект и близлежащие улицы, а также Большой проспект Петроградской стороны. Здесь арендные ставки колеблются от 390 до 720 долларов за 1 кв. м в год. Менее престижна зона В — районы Владимирского, Московского и Каменноостровского проспектов, историческая часть Васильевского острова, — где арендные ставки составляют от 300 до 480 долларов за 1 кв. м в год. Зона С — это отдаленные от центра районы, но все же прилегающие к трассовым проспектам и шоссе, есть станции метро. Здесь ставки доходит до 130—320 долларов за 1 кв. м в год. В самой же дешевой зоне D (чаще всего это промзоны) 1 кв. м офисного помещения стоит не выше 100—170 долларов в год.
Сравнивая арендные ставки в офисных помещениях разного класса, аналитики дают следующие оценки. «По состоянию на июнь 2006 года арендные ставки в бизнес-центрах класса А находятся в диапазоне 564— 766 долларов за 1 кв. м в год. В бизнес-центрах класса В арендные ставки составили 264—655 долларов за 1 кв. м в год. Арендные ставки в бизнес-центрах класса С — 240—380 долларов за 1 кв. м в год», — рассказывает Евгения Васильева, маркетолог компании Astera Group.
Многие специалисты отмечают, что за первое полугодие арендные ставки в среднем выросли на 1—2 % во всех классах бизнес-центров. Исключение составляют встроенные офисные помещения. По оценкам специалистов Praktis Consulting Brokerage Property & Facility Management, арендные ставки на такие офисные площади за полгода выросли на 6,2 %. В среднем по городу аренда квадратного метра во встроенных помещениях стоит 19—20 долларов в месяц. При этом цены колеблются от 11 долларов за 1 кв. м. в промышленных районах до 68—70 долларов за 1 кв. м в представительских офисах на набережных Мойки и Фонтанки.
Цены на встроенные офисные площади в среднем по городу выросли на 15,6 %. Диапазон цен при продаже таких площадей — от 820 долларов за 1 кв. м офисных площадей в периферийных районах города или некачественных офисных площадей в центральных районах до 3,63 тыс. долларов за 1 кв. м качественных офисных площадей для представительских офисов на Невском проспекте. Интересно, что если основная доля предложений по офисным площадям в отдельно стоящих зданиях приходится на современные бизнес-центры, то лидером по предложению встроенных офисных помещений является Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ).
Анна Романова, старший консультант департамента офисной и индустриальной недвижимости Colliers International, отмечает, что в Петербурге в отличие, например, от Москвы большая часть контрактов заключается на три максимум пять лет. Контракты на 10 лет — исключение. «В Петербурге до сих пор большие проблемы, связанные с несоблюдением сроков по вводу объектов в эксплуатацию, поэтому арендаторы не доверяют девелопперам. И если, допустим, в Москве рынок заключает предварительные договоры аренды на стадии проекта, то в Петербурге из-за недоверия к девелоперам договоры подписываются на стадиях, близких к вводу, либо после ввода объекта в эксплуатацию», — говорит Анна Романова.
Построить и продать
На рынке бизнес-центров Петербурга основную часть предложений формирует рынок аренды. Продажа помещений в БЦ пока не так популярна, хотя, отмечают специалисты, процесс уже набирает обороты. При этом рынок не прозрачен и плохо поддается анализу, большинство сделок проходят без посредников, а афишировать такие сделки компании не спешат. Исключение, пожалуй, составляют случаи с участием крупных публичных компаний. Самой крупной на сегодня сделкой аналитики называют продажу бизнес-центра «Константа» структурам РАО «ЕЭС».
«Многие предприниматели инвестируют средства в покупку площадей в строящихся бизнес-центрах с целью последующей продажи. Стоимость площадей за период строительства объекта может увеличиться более чем на 50 %. Так, рост цен продаж на строящиеся объекты за первое полугодие 2006 года превысил по некоторым проектам 20 %», — считает Юлия Дровянникова, исполнительный директор Praktis Consulting&Brokerage.
Хотя, по ее словам, в Петербурге преобладают сделки купли-продажи «маленьких» объемов. «Здесь очень любят офисы класса В продавать частями, по 50—70 кв. м. В Москве так не делают — продают бизнес-центр или целиком, или по 2, 3, 5 тыс. кв. м. Это происходит потому, что мелкие инвесторы раньше покупали квартиры, а теперь их не хватает, решили вкладываться в маленькие офисы — по экономике получается не дороже», — говорит Юлия Дровянникова.
Сейчас офисные площади продают всего в нескольких петербургских бизнес-центрах класса В (срок ввода определен концом 2006 — началом 2007 года). Цена продажи варьируется от 1,2 до 2,5 тыс. долларов за 1 кв. м.
В целом в Петербурге по-прежнему пользуются спросом небольшие помещения площадью 100—200 кв. м. Но если в бизнес-центрах класса А этот показатель пока сохраняется, то доля небольших офисных помещений в бизнес-центрах классов В и С сокращается. «Если раньше около 50 % арендаторов снимали офисы размером 40—50 кв. м, то в настоящее время их доля сократилась до 25 %, причем как в бизнес-центрах класса В, так и класса С. В бизнес-центрах класса В достаточным спросом пользуются помещения размером 51—100 кв. м (23 %), а также помещения 101—200 кв. м (15,8 %)», — говорит Алексей Чижов.
Вверх и вглубь
Аналитики Praktis Consulting Brokerage Property & Facility Management прогнозируют, что увеличение спроса на офисные помещения всех классов, который сейчас в среднем составляет около 11—13 % в год, сохранится как минимум до 2009 года. Дефицит площадей в сегменте высококачественных офисов в ближайшие два года составит до 500 тыс. кв. м. Учитывая, что центральные районы Петербурга практически поделены и освоены, а правовые обременения и требования к инвесторам ужесточаются с каждым годом, самое время обратить внимание на перспективные, но пока недооцененные районы города.
«В Петербурге по-прежнему бизнес-центры А класс находятся близко к центру, либо в развитых деловых зонах, а класса В — в зонах деловой активности или в зонах, претендующих на это в перспективе. Но в ближайшие три года возможны некоторые изменения ситуации. Сейчас на рынке активно обсуждается перспектива закрытия или ограничения въезда автомобилей в центр города, что может стать причиной смещения деловых зон», — отмечает Анна Романова.
По словам Евгении Васильевой, маркетолога Astera Group, в ближайшее время начнется формирование новых деловых зон за пределами центральной части города. «Высоким потенциалам обладают Московский, Выборгский, Приморский районы. Привлекательные стороны строительства бизнес-центров на окраинах города: меньшее количество правовых обременений, более дешевая земля, возможность высотной застройки, строительства паркингов, хорошая транспортная доступность. Вследствие перепрофилирования и вывода промышленных предприятий из центра города в течение нескольких ближайших лет на рынке появятся крупные бизнес-центры», — говорит Евгения Васильева.
Этот процесс наблюдается уже сейчас: производство кондитерской фабрики «Невские берега» переносится за черту города, а здание фабрики на набережной Макарова площадью 11 тыс. кв. м реконструирует под бизнес-центр. Здание швейной фабрики на улице 10-я Красноармейская реконструируют в Kellermann Center — офисный центр класса В площадью 13 тыс. кв. м. По меркам Петербурга проект довольно крупный и, как отмечают на рынке, «красивый» пример редевелопмента промышленной территории. На месте молочного комбината № 1 «Петмол» (принадлежит холдингу «Юнимилк»), занимающего 11 га на углу Московского проспекта и набережной Обводного канала, будет построен новый бизнес-район. По оценкам экспертов, проект потребует привлечения инвестиций в размере 100—150 млн. долларов. На территориях ОАО «Завод пневматических машин и гидроаппаратуры» на Васильевском острове холдинг «Империя», владеющий сетью бизнес-центров «Сенатор», намерен в ближайший год построить бизнес-центр класса В общей площадью 40 тыс. кв. м, вложив в проект 35—40 млн. долларов.
Самым, пожалуй, знаковым событием на рынке офисной недвижимости станет проект «Газпром-сити» — общая территория комплекса, включая гостиницу, составит 10,7 га. Проект оценивается в 2 млрд. долларов, срок строительства — 10 лет. Общая площадь комплекса составит порядка 300 тыс. кв. м. Как единогласно заявляют аналитики, это непременно повлияет на ситуацию на рынке, несмотря на то что офисный центр компания намерена строить преимущественно для собственных нужд.
«С реализацией проекта «Газпром-Сити» мы получим приток московского и иностранного капитала. Сейчас в Петербурге просто нет такого современного форматного офисного центра, который бы строили специально как бизнес-центр. Здесь в основном все реконструируется, строится совсем мало. А в «Газпром-Сити» будет модно арендовать площади. Я думаю, туда поедут банки, страховые, металлургические компании, то есть компании, у которых сейчас в Петербурге работают представительства в маленьких офисах. Этим компаниям пока просто некуда ехать», — говорит Юлия Дровянникова.
Алексей Шаскольский, руководитель группы оценки недвижимости петербургского Института индивидуального предпринимательства, настроен критически, как и многие участники рынка. «”Газпром-Сити” пока виртуален. Ясно, что и отказать нельзя, и позволить такую бяку городить, значит, центр Санкт-Петербурга — музей под открытым небом — похоронить (такое и немцам в блокаду не удалось). Такой билдинг неприемлем рядом с исторической застройкой императорской Северной столицы. Петербург — город горизонтально-плоскостной, на дыбы можно окраины ставить, а не давить башнями центр, — недоволен Алексей Шаскольский. — Экономически же это грамотно просчитанный проект, который будет гармоничен на рынке офисной недвижимости и лет на пять удовлетворит спрос на высококлассные офисы в Петербурге».