Кредит на квартиру в сталинском доме — нежелательная ипотека

Сегодня на рынке жилья котируются не только новостройки. По отзывам риелторов, несмотря на бурное строительство современных жилых комплексов, возведенные более полувека назад так называемые сталинские дома продолжают пользоваться повышенным спросом. Как правило, сталинские дома высокого качества: за украденный со стройки кирпич в те годы можно было пойти под расстрел. Да и действовавшие тогда нормы существенно отличались от нынешних: в настоящем сталинском доме потолки всегда выше трех метров, очень просторный подъезд, большие лестничные площадки и широкие лестницы.

За удовольствие жить в таком доме любителям архитектурного стиля «сталинский ампир» приходится выкладывать приличные деньги. По оценкам экспертов, сталинские дома будут дорожать пропорционально росту стоимости земельных участков, на которых они стоят.

Поскольку нет оснований ожидать, что со временем квартиры в таких домах подешевеют (впрочем, как и жилье вообще), многие москвичи были бы рады купить квартиру в сталинском доме при помощи ипотечного кредита. Как рассказала Guide to Property заместитель начальника управления розничных операций банка «Возрождение» Марина Малайчик, спрос на такое жилье есть. «Это достаточно большие квартиры с высокими потолками и хорошими планировками. Такие дома, как правило, расположены в хороших, обжитых районах Москвы», — поясняет Марина Малайчик.

Как подтвердили G2P в банке «Уралсиб», специальных исследований по сделкам ипотечного кредитования покупки квартир в домах сталинского периода не проводились, но такие случаи не редки.

Казалось бы, ничто не мешает всем желающим, у кого есть достаточные доходы и возможность их подтвердить, поселиться в просторных квартирах в доме постройки середины прошлогов века. Как заявили G2P в нескольких опрошенных банках, никаких особых ограничений и условий к заемщику в зависимости от типа дома не предъявляется.

«Никаких дополнительных требований при оформлении ипотечного кредита на приобретение квартиры в сталинском доме от клиента не требуется, — сообщила G2P начальник департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка Анна Горячева. — Согласно установленной процедуре осуществляется андеррайтинг предложенного обеспечения — квартиры».

Руководитель ипотечного направления РосЕвроБанка Сергей Гордейко также утверждает, что ограничений на страхование квартир в домах сталинского типа нет, если страховая компания одобряет сделку, а дом не подлежит сносу в обозримом будущем.

Требования, предъявляемые к домам в различных банках, достаточно схожи. «Основное требование — наличие в доме централизованных или автономных систем жизнеобеспечения (отопление, вода, канализация и т. д.), а сам дом не должен относиться к ветхому или аварийному жилью и не стоять на очереди на капитальный ремонт или снос», — пояснила G2P Марина Малайчик. В банке «Уралсиб» подтвердили, что если приобретаемая заемщиком квартира находится в сталинском доме и соответствует всем требованиям, то банк предоставит заемщику ипотечный кредит на стандартных условиях.

Зачастую, однако, в набор стандартных условий входит наличие железобетонного, каменного или кирпичного фундамента (как в банке «Уралсиб»). Другое ограничение часто касается слабого места многих «сталинок» — перекрытий. «Сталинские дома по своим техническим характеристикам разнообразны, — говорит начальник управления продаж Городского Ипотечного Банка Дмитрий Шапочкин, — различная этажность, различные материалы перекрытий. Если в таком доме шесть этажей и более, Городской Ипотечный банк выдает кредиты независимо от структуры перекрытий (железобетонные, смешанные). Если этажность дома — пять этажей и менее, то кредитуем только в том случае, если в доме железобетонные перекрытия».

Со стороны банка такие предосторожности вполне естественны. По словам Дмитрия Шапочкина, риск банка при кредитовании квартиры в сталинском доме очевиден — банк заинтересован в обеспечении кредита. «В случае если год постройки дома от 1930 до 1950, существует вероятность «потери» дома и, как следствие, объекта залога — квартиры», — поясняет он.

Конечно, у заемщика остается шанс решить проблему в индивидуальном порядке. «Возможно заключение кредитного договора даже на приобретение квартиры в доме с деревянными перекрытиями при условии, что дом расположен в центре и находится в хорошем состоянии», — рассказал G2P руководитель центра ипотечного кредитования «Абсолют Банка» Сергей Даньков. Однако в отдельных случаях возможны ограничения по сроку кредитования. «Например, в Санкт-Петербурге, ввиду большого количества домов старой, в том числе дореволюционной, застройки, мы разработали особую градацию условий ипотечного кредитования на вторичном рынке. Так, срок кредитования на дома постройки начала прошлого века в нашем банке ограничен десятью годами. На дома, построенные в середине XX века, максимальный срок кредитования — 15 лет», — сообщил Сергей Даньков.

Помимо перекрытий, у потенциальных покупателей квартир в таких домах есть еще один повод для беспокойства. Как предупреждает Сергей Даньков, страховка на дом сталинской постройки может обойтись дороже, в соответствии с тарифами страховой компании. «Страхование квартиры необходимо в любом случае, независимо от того, в каком доме она находится, — объясняет Марина Малайчик. — Но стоимость страховки уже зависит от этого параметра. Если в доме деревянные перекрытия, размер страховой премии может быть выше, чем для квартиры в панельном доме».

Кроме того, как рассказали Guide to Property в Газэнергопромбанке, в процессе принятия решения о выдаче ипотечного кредита на приобретение жилья в сталинском доме есть один нюанс: оценщик производит оценку приобретаемой квартиры, и от этого зависит сумма выдаваемого кредита. При этом может возникнуть ситуация, когда сумма, установленная оценщиком (и соответственно сумма кредита), окажется существенно меньше суммы, установленной продавцом такой квартиры. В таком случае разницу заемщику придется компенсировать самостоятельно.

По словам Сергея Данькова, на данный момент ситуация на рынке недвижимости такова, что спрос высок на любое жилье, в том числе на квартиры в сталинских домах. «Тем не менее серьезную конкуренцию этому типу жилья составляют элитные новостройки, уровень комфортности проживания в которых сегодня выше. Поэтому в ближайшее время мы ожидаем снижения спроса на сталинские дома», — прогнозирует он.

Вероятно, так и случится. Однако пока желающих приобрести квартиру в «сталинке», где есть простор для дизайнерской мысли, достаточно много.  И возможные сложности с получением кредита их не останавливают.