В джунглях ипотеки без проводника не обойтись

Ипотека набирает обороты: если еще пару лет назад ипотечные программы можно было пересчитать по пальцам одной руки, то теперь их количество и многообразие уже напоминает джунгли. Сегодня уже более 70 банков предлагают ипотечные кредиты, а вариантов программ насчитывается порядка 450. Такие цифры прозвучали на семинарах в рамках 15-й Международной выставки недвижимости, прошедшей с 12 по 15 октября в Гостином дворе в Москве. На выставке была создана целая «Улица ипотеки».

До недавнего времени немногие банки отваживались выдавать кредиты на покупку недвижимости, да и то лишь на половину ее стоимости; сроки этих кредитов ограничивались 10-15 годами, а ставки были в 5 раз больше, чем в Европе и Америке. Но сегодня практически все кредитные организации, ориентированные на работу с частными лицами, стали рассматривать ипотеку как одно из стратегических направлений развития, кредиты выдаются на 25 лет, начальный взнос может быть и нулевым, а ставки упали до 9-9,5% годовых, что находится уже на пределе рентабельности.

С одной стороны, это открывает невиданные прежде возможности для желающих улучшить свои жилищные условия, но с другой, разобраться в этом изобилии предложений неспециалисту стало просто невозможно.
Вероятно, именно этим объясняется появление совершенно новой для России профессии – ипотечного брокера. МАИН (Международная академия ипотеки и недвижимости) создала даже независимую Школу ипотечного брокера.

Отметим, что более половины посетителей выставки интересовала возможность совершения сделок именно с использованием ипотечных кредитов. По нашим прогнозам, в 2007 году не менее 30% сделок в компании будут совершаться с использованием ипотеки.

С другой стороны, неизбежно более тесной станет связка между банками и риэлторскими компаниями. Сейчас основная сложность для покупателей недвижимости состоит даже не в том, чтобы выбрать наиболее выгодную программу, и уж точно не в том, чтобы получить кредит, а в том, чтобы реализовать его, то есть, в обозначенные банком сроки успеть найти подходящее жилье. Как показывает практика, это под силу лишь профессиональным риэлторам.

В этой связи представляется, что большая часть ипотечных брокеров будет сосредоточена не в независимых консультационных ипотечных центрах, а в риэлторских компаниях.

Ипотечный бум затронул сегодня пока только сектор вторичного городского жилья и, отчасти, новостроек, но в ближайшей перспективе ожидается существенный рост сделок с использованием ипотечных кредитов в сегменте загородного жилья и, возможно, чуть позднее, в области коммерческой недвижимости.

Состоятельные люди – основные покупатели дорогих загородных коттеджей – начали понимать, что гораздо выгоднее взять ипотечный кредит, чем выводить средства из бизнес-оборота.

На эту же мысль наводит и общепринятая мировая практика использования ипотеки при покупке зарубежной недвижимости для отдыха. Кстати сказать, в этот раз на «Домэкспо» присутствовало рекордное количество иностранных компаний из 25 стран, предлагающих объекты за пределами России, в первую очередь, в Болгарии, Испании и Турции.

Перспективным направлением станет и использование ипотеки при покупке коммерческой недвижимости – это гораздо более выгодно, чем ее аренда, хотя пока предложений со стороны банков в этой области немного.
Развитие ипотеки способствует тому, что рынок недвижимости становится более цивилизованным, прозрачным, приближенным к евростандарту, и это дает интересные побочные эффекты. Как и на Западе, сегодня большинство участников этого рынка – и банки, и застройщики, и риэлторы – продвигают уже не конкретные услуги или объекты, а бренды, и выставка это ясно показала.

Роман Мурадян, генеральный директор  Брокерского дома «Золотые Ворота».