Искусственный дефицит жилья в Петербурге

Для рынка недвижимости Северной столицы лето выдалось жарким, однако сейчас, осенью, цены растут вполне адекватно. Эксперты уверяют: дефицит жилья был создан искусственно.

Поджаренный метр

В июле-августе прирост в сегменте типового жилья в Санкт-Петербурге составил, по разным оценкам, 17—19 % в месяц. Это почти в шесть раз больше, чем в обычное время, когда рынок растет на 2—3 %.

В условиях роста цен потребители пытались купить квартиру как можно быстрее, а продавцы боялись продешевить и удерживали жилье как можно дольше — дефицит предложения создавался искусственно. Впрочем, спрос, в первую очередь на рынке новостроек, стал падать уже в июле: покупатели решили подождать. А в августе подоспели чиновники, настоятельно рекомендовавшие отложить покупку до лучших времен. В итоге уже в сентябре цены на рынке росли не более чем на 5 %. Сейчас аналитики говорят, что в неделю цены на первичном рынке растут на 1 % и даже на 0,7 %. Спрос по сравнению с июлем сократился в четыре раза. По  данным группы компаний «Бюллетень Недвижимости»,  средняя цена предложения на рынке строящегося жилья по итогам прошедшей недели снизилась на 0,42 % и составила 2085 долларов за 1 кв. м.

«Рост цен снижается с 4,8 до 1,5 %. В некоторых районах снижение произошло до 0 %. Предложение начинает превышать спрос. За последние время многие инвесторы начали продавать свои объекты, поскольку темпы роста скоро выйдут в ноль. Сегодня на рынке недвижимости количество предложений увеличивается примерно на 1000 в неделю»,  — отмечает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар».

Кстати, как отмечают многие риелторы, значительно сократилось количество предложений на первичном рынке типовых однокомнатных квартир, которые застройщик может сдать в течение года, хотя именно эти объекты считаются сейчас наиболее привлекательными. Наоборот, спрос как раз смещается в сторону типовых двухкомнатных и трехкомнатных квартир.

«Цены за один квадратный метр в однокомнатной квартире с конца августа выросли в среднем на  280 долларов, в двухкомнатной — в среднем на 200 долларов, в трехкомнатной — на 250 долларов. По сравнению с ситуацией, наблюдавшейся летом, эти подорожания весьма незначительны», — считает Дмитрий Кирюшкин, заместитель генерального директора Центрального агентства недвижимости.

Что касается комнат, этот сегмент рынка сначала отставал на фоне роста цен на квартиры, но, начиная с конца августа, прибавлял  2,9—5,6 %. Сейчас же, по данным аналитиков ГК «Бюллетень Недвижимости», темпы роста цен замедлились. За последнюю неделю прирост составил 1,52 %, а средняя цена предложения комнаты  составила около 40,1 тыс долларов.

Падать есть куда

На рынке пока затрудняются прогнозировать, насколько сильно будут падать цены. В корпорации «Петербургская недвижимость» полагают, что цены вообще не будут значительно снижаться. Аналитики ГК «Бекар» предсказывают падение более чем на 13 %. В Центральном агентстве недвижимости придерживаются показателя в 10 %.

«Снижение могло бы быть и больше, если бы не программа ипотечного кредитования. Летом заявки от клиентов, желавших приобрести жилье по ипотеке, даже не рассматривались. Предпочтение отдавалось тем, кто мог заплатить за недвижимость сразу. Сегодня агентства все больше обращаются к клиентам, покупающим жилье в кредит. Банки, пытаясь вырваться в конкурентной гонке, начинают предлагать все более и более низкие процентные ставки. В связи с этим я убежден, что особого снижения не будет, так как спрос будет поддерживаться благодаря активности ипотечных клиентов», — говорит Дмитрий Кирюшкин.

С ним согласен Илья Логинов, директор по маркетингу корпорации «Строймонтаж». «Если бы не ипотека, то это падение было бы более чем пятикратным. В дальнейшей перспективе, в конце 2006 — начале 2007 года, объем предложений на первичном рынке сильно не изменится, серьезных проектов в большом количестве не появится, поэтому можно ожидать, что текущий объем предложений удовлетворяет тот незначительный спрос, который существует. Цены останутся на прежнем уровне, но в будущем возможен плавный рост цен», — считает Илья Логинов.

По данным ГК «Бюллетень Недвижимости», активность покупателей на рынке вторичного жилья также снизилась в 2,2 раза. Средняя цена предложений здесь выросла на 1,31 %, достигнув 2529 долларов за 1 кв. м и в ближайшее время стремительных изменений не ожидается. А снижение цен едва ли превысит 10 %.

«В октябре активный спрос и вовсе затихнет. Уже сейчас можно сказать, что количество совершаемых сделок сократилось. Так, в сентябре 2006 года было куплено в два раза меньше квартир, чем в апреле 2006 года. Люди не спешат покупать, ожидая понижения стоимости на рынке. Покупатели, воспользовавшиеся ипотечной программой, тоже ждут снижения цен. Полученного кредита для приобретения даже самого дешевого жилья на сегодняшний день не хватает. Весь ноябрь будет застой, который приведет к тому, что продавцы станут более уступчивыми. Если продавцы изменят свою стратегию, то уже в декабре покупательский спрос активизируется»,  — прогнозирует Наталья Кирсанова, заместитель директора Центрального агентства недвижимости.

Панель не стареет

Если за прошедший квартал типовое жилье и жилье повышенной комфортности подорожало, по оценкам  экспертов, на 42—45 %, то элитное подорожало значительно меньше. Впрочем, сегодня квадратный метр жилья в домах элитного или премиум-класса стоит уже 7 тыс. долларов, хотя еще недавно московская планка в 5 тыс. долларов за 1 кв. м казалась весьма далекой.

Наибольшим же спросом на петербургском рынке по-прежнему пользуются самые дешевые квартиры экономкласса. Это преимущественно жилье в панельных домах, которые строятся с 60-х годов прошлого века. Правда, сейчас появились панельные дома с улучшенной планировкой — более комфортные, функциональные. От обычного «эконома» они отличаются большей площадью и выбором материала для строительства (кирпично-монолитные строения). На этом рынке в основном работают такие компании, как «Стройкомплект», «Домстройинвест», «Строймонтаж» и другие.

Панельное жилье растет в цене опережающими темпами по сравнению с другими квартирами. Это утверждение верно как для вторичного, так и для первичного рынка. С марта 2006 года стоимость квартир в панельных домах возросла более чем в два раза. На первичном рынке панельного жилья наиболее популярным оказался Калининский район — 122 % прироста цен по сравнению с началом 2006 года, на последнем месте оказался Красносельский район — 105 %. На вторичном рынке другие тенденции: лидером продаж за девять месяцев 2006 года стал Красносельский район — 125 % прироста цен, а ранее популярный Приморский район не преодолел и 105 % отметки,  констатируют аналитики ЦАН.

Сейчас на первичном рынке, по данным риелторов, минимальная цена однокомнатной квартиры в панельной новостройке составляет 80 тыс. долларов, от 100 и 110 тыс. долларов соответственно можно купить двух- или трехкомнатную квартиру. На вторичном рынке цены ниже на 10—15 тыс. долларов.
 
До потолка еще высоко

«Многие аналитики сходятся во мнении, что цены на рынке недвижимости Петербурга будут продолжать расти. Потолка цены не достигли, и это позволяет говорить о выгодности инвестирования в рынок жилья в Петербурге», — считает Наталья Смыкало, заместитель генерального директора по долевому строительству Центрального агентства недвижимости. А Леонид Сандалов напоминает: «В Москве строят 7 млн. кв. м жилья в год. В Петербурге мы только подходим к 2 млн. кв. м».

Впрочем, к началу 2007 года ожидают увеличения объема предложений на рынке строящегося жилья — в первую очередь за счет ввода крупных объектов.

Сегодня на разных стадиях строительства (проектирование, изыскательские работы, возведение) находится около 12 млн. кв. м жилья. По прогнозам вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова, в 2007 году строители сдадут 2,3—2,4 млн. кв. м. В перспективе на рынок выйдут такие крупные проекты, как «Балтийская жемчужина», 55-й квартал Северо-Приморской части Приморского района (СПЧ) и «Славянка».

«Балтийскую жемчужину» планируется возвести за восемь лет. На площади в 208 га будет построен 1 млн. кв. м жилья, рассчитанного на 35 тыс. человек. 55-й квартал СПЧ  — участок площадью 34,8 га, ограниченный Богатырским проспектом и улицами Оптиков, Яхтенной и Туристской. Строительный холдинг «ЛенСпецСМУ» планирует построить здесь восемь многосекционных жилых домов. Здания проектируются разновысотными, от 9 до 25 этажей. Общая площадь квартир составит 470 тыс. кв. м, помещений общественного назначения — 22 тыс. кв. м. Компания «Балтрос» в Пушкинском районе Петербурга построит комплекс «Славянка». На территории площадью 280 га предполагается возвести жилой район, включающий также рекреационную и общественно-деловую зоны.

«Потенциал у Петербурга значительный. В соответствии с новым генпланом намечается вывод большого числа предприятий из центра Петербурга, а значит, освободятся большие площади под застройку. Большое количество участков предусмотрено под малоэтажное загородное строительство, однако пока эти участки не осваиваются. Мы прогнозируем бум загородного строительства через два года», — говорит Илья Логинов, директор по маркетингу корпорации «Строймонтаж».

Правда, по его словам,  Москву в этом плане еще предстоит догонять долго. А существующая на сегодняшний день огромная проблема с обеспечением участков инженерной инфраструктурой не позволит выровнять ситуацию с жильем в Петербурге еще как минимум в ближайшие два года.