Здания «без мозгов» уходят с рынка

Чем выше доход у человека, тем большего ему хочется. Сегодня самые последние достижения научно-технического прогресса используют в жилых домах, чтобы удовлетворить растущие потребности хозяев. И никого уже не удивишь тем, что есть дома, выполняющие функции домохозяйки, экономки, сторожевой собаки, пожарных и милиции. Дома, наделенные «интеллектом».

В настоящее время здания из-за быстрого оснащения новыми техническими системами и сервисами стремительно усложняются. Число различных инженерных систем в современном доме уже измеряется многими десятками и продолжает расти. С приходом в сферу строительства недвижимости «интеллектуальных» технологий появилась возможность поднять показатели качества: безопасность, комфорт и информационный сервис жилых и коммерческих объектов, и при этом выиграть в стоимости обслуживания и эксплуатации зданий по сравнению с традиционными подходами.

IQ твоего дома

Понятие «интеллектуальное здание» родилось в США в начале 1980-х годов, и это очень быстро стало модным. Пока специалисты ломали головы над концепцией, строители и инвесторы спешили объявить таковым зданием любую постройку, где установлена система контроля доступа или пожарная сигнализация. Конечно, элементы интеллектуальности сегодня присущи почти любому строению. Но все-таки «интеллектуальное здание» — понятие совсем иного масштаба.

«Когда говорят об интеллектуальном здании, чаще всего имеют в виду здание, которое включает целый набор централизованных и автоматизированных систем: доступ в локальную и местную сеть, телефонная, видеоконференц-, IP- и спутниковая связь, система комплексной безопасности, бесперебойное кондиционирование, отопление и вентиляция, а также дистанционное управление, — сообщила Guide to Property Елена Колесникова, директор отдела офисной недвижимости компании DTZ. — Но для  обеспечения правильного функционирования необходимо просчитать все возможные нагрузки, продумать систему дублирования функций, определить систему инженерного оборудования и проанализировать требования арендаторов еще до начала строительства».

Многие путают понятия «интеллектуальное здание» и  «системы жизнеобеспечения». Однако отдельные системы обладают лишь необходимыми интерфейсами управления и контроля, а основной особенностью «умного дома» является объединение отдельных подсистем различных производителей в единый управляемый комплекс.

Неверно было бы также понимать и  прямой перевод с английского «мыслящее здание». «Интеллектуальное здание (англ. smart building или intellectual building) — это высококлассное здание, содержащее в себе систему, которая отвечает за жизнеобеспечение здания и гармоничное функционирование его систем. Эта система может распознавать конкретные ситуации, которые происходят в здании, и соответствующим образом на них реагировать», — рассказал G2P консультант отдела консультационных услуг компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Станислав Бибик.

Как пояснил G2P генеральный директор компании «Интел хаус» Герман Лопатин, на сегодняшний день под интеллектуальным зданием понимается некая информационная среда, объединяющая в себя все инженерные системы здания. «Благодаря такой интеграции создается единый инженерный комплекс, который может жить своей, грамотно контролируемой и управляемой жизнью. В этом случае он и называется "умный дом"»,  — говорит Герман Лопатин.

Евгений Шугаев, директор компании IntelKey, отмечает, что «интеллектуальный дом» должен иметь все элементы, которые позволят самостоятельно управлять инженерными системами: следить за отоплением, водоснабжением, распределять нагрузку в электросети, защищать от пожаров, сигнализировать об авариях и локализовывать их. «Помимо данных функций «умный дом» может управлять системами доступа в помещение, видеонаблюдением и сигнализацией — всем тем, что относится к личной безопасности», — рассказывает он.

По словам управляющего директора компании «АРМО-Инжиниринг» Сергея Рудя, в здании должно быть не менее 15 тыс. информационных точек, через которые поступает информация с контролируемых инженерных систем, только тогда американские специалисты, родоначальники интеллектуальных
зданий, считают здание интеллектуальным. «Для России, конечно, 15 тыс. — очень приличная цифра. Поэтому когда есть возможность управления  через 3—5 тыс. точек в российских зданиях, то можно, на наш взгляд, такие здания называть интеллектуальными», — поясняет он.

Чудо техники?

Сегодня уже никто не поспорит с тем, что жилище человека, будь то коттедж или городская квартира, — чрезвычайно сложный по своей технической оснащенности объект, требующий постоянного контроля. Одна из последних новинок — датчики движения. Используя их, достаточно легко организовать автоматическое сопровождение светом идущего по зданию человека. Также необходимо упомянуть о том, что «умный дом» при необходимости может имитировать присутствие хозяев в доме. Программа работает каждый вечер: в разных помещениях с определенной яркостью включается свет, с наступлением ночи свет гаснет, остается только дежурное освещение. Утром, пока темно,  свет снова включается. Таким образом, в отсутствие хозяев, у стороннего наблюдателя возникает полная иллюзия, того, что в доме есть люди.

Как говорит Дмитрий Иванченко, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), технологии строительства и управления интеллектуальным зданием в настоящее время впитывают в себя все новинки телекоммуникаций, инженерии и т. д.

Так, технический директор компании «ИнтернетДом» Виктор Гутман сообщил G2P, что «большую популярность в последнее время получил  очень перспективный стандарт LonWorks. «Появилось большое количество решений по цифровой передаче видео и аудио, прежде всего на базе так называемых мультимедиацентров, — говорит он. — Компьютер под управлением мультимедийной версии Windows вполне может заменить оборудование домашнего кинотеатра, играть роль хранилища видео-, аудио- и фотоинформации».

Как считает Станислав Бибик, основное преимущество интеллектуального здания — оперативность и мобильность реагирования управляющей компании на требования арендатора. «Российские интеллектуальные здания пока отстают от западных аналогов. Учитывая специфику современного рынка коммерческой недвижимости, высокий спрос на качественные помещения, расположенные в  центре, ставки аренды уверенно растут, и собственникам коммерческой недвижимости пока нет острой необходимости бороться за арендаторов именно за счет существенного повышения «интеллектуальности» здания», — говорит он.

Многие аналитики, в свою очередь, ожидают дальнейшего развития «интеллектуальных» технологий, отмечая при этом, что уже сейчас их возможности практически безграничны.

Приход в Россию

Как отмечают специалисты, первое здание было снабжено «интеллектом»  в 1986 году компаниями AT&T и Honeywell, которые тогда стремились найти новые области сбыта для своей кабельной продукции и автоматических устройств.

По оценкам экспертов, в настоящее время более 20 % рынка систем управления для интеллектуальных зданий занимает Япония и еще несколько азиатских государств, немногим более четверти приходится на Северную Америку и более 40 % — на европейские страны. Как отмечает Виктор Гутман, «интеллектуальность» в той или иной степени уже стала стандартом для элитного жилья, офисных и коммерческих зданий.

«Одним из первых  интеллектуальных зданий, появившихся на московском рынке офисной недвижимости в 2003 году, можно назвать Hi Tech House на Большой Академической улице, д. 4/5, — рассказала G2P Елена Колесникова. — Здание оборудовано централизованной автоматической системой электроснабжения, поэтажной приточно-вытяжной вентиляцией, системой кондиционирования, отопления, водоснабжения, а также системой бесперебойного электроснабжения с резервным дизельным генератором.  Оно также оснащено современной телекоммуникационной инфраструктурой».

По мнению Станислава Бибика, примером  интеллектуального здания может служить офисный центр «Дукат III», расположенный  на улице Гашека. «Вообще, все технологии интеллектуальных зданий основаны на Business management system (BMS) — системе, при использовании которой все инженерные системы здания выводились на единый диспетчерский пункт, откуда можно оперативно реагировать на любые ситуации в здании в зависимости от конкретных показателей. Сейчас аналогичный контроль уже можно осуществлять на расстоянии. К примеру, управляющий зданием может сидеть в отпуске с лептопом, на который будет поступать вся информация о здании (все ли системы жизнеобеспечения здания работают, какое потребление электричества и воды, уровень освещения, закрыты ли окна и т. п.), а он может дистанционно все контролировать и менять необходимые параметры в зависимости от конкретной ситуации», — объясняет Станислав Бибик.

Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group, сообщил G2P, что системы управления крупными проектами существуют на рынке уже достаточно давно и управляют преимущественно инженерными системами. «В последнее время BMS приходят в частные дома и квартиры и уже управляет процессами, которые ранее казались ничтожными. Наблюдение за видеокамерами в доме на расстоянии, контроль потребления электричества, воды, использование каналов связи и других систем здания — все это замкнуто в единую систему», — говорит Илья Шершнев.

При этом словосочетание «интеллектуальное здание» все больше входит в повседневный обиход людей. «Слова «умный дом» все чаще встречаются в рекламе. На рынке появляется все больше решений, с помощью которых можно реализовать основные функции интеллектуального жилища по вполне приемлемой цене, —  считают в компании «Солярис». — Такие элементы «умного дома», как системы против несанкционированного проникновения, пожара, утечки воды и газа, начинают рассматриваться уже не как элемент роскоши, а как необходимость. Это послужило толчком к дальнейшему развитию концепции «умного дома» в направлении снижения стоимости, а также наращивания возможностей интеграции. В результате появился целый класс решений, рассчитанных на людей со средним достатком».

Цена интеллекта

Появление такого «экономкласса», по мнению экспертов «Соляриса» , представляется идеальным решением. Но пока такие системы в нашей стране не пользуются особым спросом, данный сегмент только формируется. Большинство решений, предлагаемых сегодня на российском рынке, реализует концепцию «умного дома» именно в классическом, дорогом варианте. Поэтому на сегодняшний день «умный дом», доступный только наиболее обеспеченным слоям общества, фактически является элементом престижа и демонстрацией социального статуса, считают в компании «Солярис».

«На американском рынке стоимость строительства 1 кв. м интеллектуального здания превышает 2 тыс. долларов, в Москве — около 1,5 тыс. долларов (более точная сумма зависит от характеристик конкретного  проекта)», — сообщил G2P Станислав Бибик.

По оценке Германа Лопатина, стоимость интеллектуального здания со всеми составляющими инженерными системами всего на 15—18 % превышает стоимость того же здания, но без «интеллектуализации».

В компании «Сесежар Груп» полагают, что наличие системы «умный дом» вряд ли глобально повлияет на уровень цен. «Однако в любом случае это поднимет интерес к дому со стороны покупателей. Все дома класса А оснащены системой «умный дом» применительно к зданию в целом», — поясняет пресс-секретарь компании Татьяна Ван Граафайланд.

Как рассказал G2P Сергей Рудь, доля стоимости систем жизнеобеспечения современного здания составляет от 30 до 50 % в общей стоимости объекта. «По оценкам специалистов США, где интеллектуальные здания эксплуатируются более 25 лет, возврат инвестиций в интеллектуальную начинку зданий завершается на третий—пятый год эксплуатации здания», — уточняет он.

Российский рынок интеллектуальных зданий может пока только стремиться к западным масштабам спроса на «умные» здания. Так, Станислав Бибик считает, что, хотя на рынке становится все больше и больше арендаторов, которым важно наличие системы управления зданием, важно также соотносить затраты на интеллектуальное здание и его конечную рентабельность. «Сегодня девелопер, вложивший в «начинку» здания определенную сумму денег, может обнаружить, что это не совсем рентабельно, поэтому для каждого проекта проводится финансовый анализ, результаты которого показывают, на сколько можно увеличить арендную ставку за «интеллектуальность» здания и будет ли это выгодно», — говорит он.

Самые умные

Все эксперты сходятся в одном: сегодня все большее количество домов наделяется «интеллектом».
«Для крупных проектов сегодня это норма,  — считает Илья Шершнев. — Управление крупным объектом без современных систем BMS на сегодняшний день дань прошлому. Гораздо интереснее, когда кто-то делает систему, охватывающую каждый незначительный процесс в частном доме или квартире. Мы, например, все свои загородные проекты планируем с учетом интеллектуальных систем, стоимость которых на сегодняшний день снизилась настолько, что они становятся доступными в любом доме. Это минимально несколько тысяч долларов за "коробочные решения"».

Дмитрий Иванченко отмечает, что «интеллект» в здания закладывается при строительстве большинства новых комплексов. В качестве примеров он называет следующие проекты: «Башня 2000» («Москва-Сити»), офисный комплекс на ул. Цандера, д. 6, гипермаркет «Мосмарт» на Ярославском шоссе, торгово-офисный центр на Новинском бульваре, д. 31, бизнес-центр в Щемиловском переулке, «Аврора Бизнес Парк», «Башня на Павелецкой».

Какая польза от «умного дома»?

Аналитик компании DTZ Ирина Виолина считает, что интеллектуальное здание прежде всего выгодно собственникам. «Это позволяет сэкономить энергоресурсы (до 10—12 %), исключить «человеческий фактор», повысить производительность труда, минимизировать штат обслуживающего персонала, централизовать систему управления зданием, повысить уровень безопасности, прогнозировать износ оборудования и проводить своевременную его профилактику. В результате срок службы интеллектуального здания значительно больше, чем у обычных зданий. По некоторым оценкам, такие дома не нуждаются в капитальном ремонте в течение 50—55 лет, в то время как в обычных офисных зданиях ремонт необходим каждые 30 лет», — полагает Ирина Виолина.

О преимуществах «умных домов» G2P рассказал также и Виктор Гутман: «Во-первых, вы получаете единый пульт управления для всего. На этом пульте с понятным меню на русском языке есть все, что необходимо для управления светом во всем доме, выставления температуры, контроля системы охраны и т. д. Пользоваться системой вы сможете сразу, без чтения инструкций! Во-вторых, разные подсистемы интеллектуального дома начинают работать согласованно. Например, кондиционер не станет работать при открытом окне, свет во дворе загорится, если во двор проник посторонний, а при работе дизель-генератора не включатся ненужные светильники. В-третьих, инженерное оборудование интеллектуального дома начинает работать самостоятельно. К примеру, радиаторы, теплые полы и кондиционер сами устанавливаются на необходимую мощность для поддержания оптимальной температуры. А свет во дворе будет зажигаться вечером и гаснуть утром. В-четвертых, появляется понятие сценария, когда при нажатии одной кнопки происходят нужные действия в доме. Когда уходите, нажмите «Никого нет», и повсюду выключится свет, перекроется вода, климат-контроль встанет на экономичный режим».

По мнению Станислава Бибика, в настоящее время предел интеллектуальности трудно определить: с каждым разом выходящие на рынок здания становятся все более «интеллектуальными». «Требования арендаторов к характеристикам здания постоянно растут, и уже скоро уровень интеллектуальности здания будет играть определяющую роль при выборе нового помещения», — утверждает Станислав Бибик.

Рынок развивается и постепенно придет к стабилизации. Не за горами то время, когда арендаторы получат возможность диктовать свои условия, в частности требовать «интеллекта» от офисов и коттеджей.