Пятнадцать лет для девелопера не срок
Действительно мало компаний в России могут похвастаться пятнадцатилетней историей. На рынке недвижимости их единицы. На наши вопросы мы попросили ответить председателя совета директоров корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Константина Олеговича Попова.
Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость» — одна из наиболее авторитетных и опытных риелторских компаний, которая работает в этом бизнесе более 15 лет. Расскажите, пожалуйста, о развитии, становлении российского рынка недвижимости.
В сентябре 1991 года рынка недвижимости практически не существовало. Строительством занимались государственные организации, обмены квартир осуществлялись опять-таки через специализированные государственные службы. Ничтожный процент частных кооперативных квартир, всего около 1,5 % от общего объема жилья, особенно не влиял на ситуацию — продавались они крайне редко. Даже пресловутые «черные» маклеры, работавшие с переменным успехом еще в советское время, проводили не полноценные сделки купли-продажи, а лишь составляли цепочки по «взаимообмену квартирами».
Рынок начал формироваться одновременно с процессом приватизации. Появились небольшие риелторские компании, спустя некоторое время среди них выделилась группа лидеров: «Московская Центральная Биржа Недвижимости», «Жилищная Инициатива», «Савва», «МИЭЛЬ», «ИНКОМ» и «Вавилон». Параллельно развивались и строительные компании, которым удавалось заключать инвестконтракты с городом, привлекать финансовые активы.
За пятнадцать лет столичный рынок недвижимости пережил детство, отрочество и юность, и сейчас вступил уже в пору зрелости. Сегодня в обороте одновременно находятся несколько десятков тысяч квартир, приватизировано, а значит, готово к рыночным операциям, около 70 % жилого фонда. При этом рынок постоянно растет и усложняется. Характерной чертой последних лет стала сегментация внутри направлений. Так, например, на рынке загородной недвижимости «просто крутые особняки» середины девяностых сменили благоустроенные коттеджные поселки нескольких классов: эконом, бизнес, премиум, де-люкс. Каждый из них возводится с учетом индивидуальных особенностей и требований разных групп покупателей.
Однако за прошедшее время поменялись и игроки на рынке. Названия многих компаний сегодня уже забыты.
В риелторском бизнесе произошел процесс естественного укрупнения компаний. Особенно это заметно на примере сегмента массового жилья, которое составляет около 90 % вторичного рынка. Половина сделок с недвижимостью здесь проводится всего четырьмя компаниями: «ИНКОМ-Недвижимость», «МИАН», «МИЭЛЬ», «БЕСТ-недвижимость». В элитном секторе, на долю которого приходится оставшиеся 10 %, явных лидеров нет, там работает порядка 20—30 специализированных фирм.
Вы назвали крупные компании, которые являются традиционными конкурентами корпорации «ИНКОМ-недвижимость». Тем не менее у каждой из них есть дополнительная специализация. У ИНКОМа — это строительство коттеджных поселков. С чем связан именно такой выбор?
Рынок загородной недвижимости растет очень активно. Инвестирование в него — это беспроигрышная ставка. Наша компания, так же как и в риелторском бизнесе, стала разрабатывать это направление одной из первых. В 2001 году мы купили 20 га земли по Новорижскому шоссе, которую предполагали затем продать под застройку. Но, оценив перспективы проекта, решили заняться строительством самостоятельно. В ускоренном режиме освоили все составляющие девелоперского бизнеса, разработали собственную концепцию застройки. Отмечу, что во многом нам помогло удачное расположение первого поселка — новорижское направление оказалось настоящей «золотой жилой».
Сможет ли Новая Рига потеснить знаменитое Рублевское шоссе в сфере коттеджного строительства?
Основной плюс новорижского направления — отличная экология и транспортная доступность. Шоссе новое, светофоров практически нет. По сравнению с вечно стоящей Рублевкой это просто скоростная трасса. Наконец, именно здесь мы сумели реализовать концепцию организованного коттеджного строительства с развитой инфраструктурой. На Рублевке же доминирует хаотичная частная застройка за высокими заборами. Сегодня цена коттеджей на Новой Риге уступают рублевским особнякам не более чем на 15 %. Потенциал очень высок. На мой взгляд, в будущем новорижское направление будет доминировать.
А какие еще подмосковные направления в вашей компании считают перспективными?
Мы анализируем самые разные предложения по продаже земельных участков. Наиболее интересными, на наш взгляд, являются земли по Калужскому и Дмитровскому шоссе. В скором будущем возрастет популярность Ленинградского шоссе. Сегодня его развитие сдерживает крайняя загруженность трассы, однако через несколько лет будет построено шоссе Москва — Санкт-Петербург. Ленинградка освободится от бесконечных пробок и соответственно быстро поднимется в «загородном рейтинге».
«ИНКОМ-Недвижимость» известна большинству людей в первую очередь как риелторская компания. Какая доля в структуре корпорации приходится на девелоперский бизнес?
Сегодня в корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» работает более 8 тысяч человек, из них 5,5 тысяч сотрудников заняты в риелторском секторе, остальные — в девелоперском бизнесе. Доходы компании от риелторской деятельности составляет 35—40 %, а инвестиции в проекты загородного строительства — оставшиеся 60—65 %. При этом и девелоперская, и риелторская составляющие ежегодно дают 100-процентный прирост доходности. Поэтому можно сказать, что мы заинтересованы в дальнейшем развитии обоих направлений.
Как вы считаете, риелторские операции с типовым жильем и девелоперский бизнес в сфере элитного коттеджного загородного строительства удачно сочетаются под одной вывеской? Все-таки разные клиенты, разные системы продаж…
Да, риелторский бизнес — это прежде всего продажа услуг, девелоперский — продажа товара. Элитная недвижимость как товар связана с особым позиционированием. Поэтому сейчас мы задумываемся о выводе на рынок нового бренда, под которым и будем заниматься продажей построенных нами коттеджей.
Как вы относитесь к моде на англоязычные названия?
Англоязычные бренды в секторе элитной жилой недвижимости доминируют — таков обычай, своего рода правило. Клиенты ждут от подобных компаний и проектов, и услуг более высокого уровня.
Название вашей новой компании по продаже элитных коттеджей будет англоязычным?
Да. В этом вопросе мы не считаем себя жертвами моды, а ориентируемся на свой собственный опыт. Мы судим по нашим элитным поселкам: названия Риверсайд и Гринфилд популярнее русскоязычных вариантов Берег реки и Зеленое поле. Английские наименования ассоциируются с более высоким уровнем комфорта, с чем-то нездешним, романтичным. Мы стараемся оправдать ожидания клиентов, учитываем при строительстве наших поселков новейшие тенденции архитектуры и ландшафтного дизайна, применяем самые современные технические решения.
15 лет - достаточный срок чтобы создать определенный имидж на рынке, зарекомендовать себя. Есть ли у корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» планы по размещению IPO или иным способам привлечения активов извне?
Мы уже пережили некую эйфорию, связанную с размещением IPO. В любом процессе надо понимать задачи и цели. У большинства наших «айпиошников» две цели: первая — грамотно продаться, вторая — грамотно привлекать большие и дешевые ресурсы, как путем реализации акций, так и размещения различных облигаций или получения кредитов на Западе, где ставки меньше. Но есть и неприятный обратный эффект — зависимость от акционеров или кредиторов.
Сегодня «ИНКОМ» не видим необходимости в размещении IPO. Это большая организационная нагрузка на компанию. Мы не планируем продавать акции, у нас частная компания, такой она и собирается оставаться. У корпорации нет необходимости привлекать дополнительные денежные средства. У нас достаточно собственных активов для реализации намеченных проектов. За 15 лет работы была создана солидная производственная база, и, опираясь на нее, мы можем с уверенностью смотреть в будущее.